農(nóng)民工拯救樓市？

邢海洋

在海濱某地級(jí)城市的舊貨市場(chǎng)，我發(fā)現(xiàn)那里的老家具都在被當(dāng)作廢品處理，一件老式面條柜，要價(jià)才700元。賣(mài)舊貨的小伙子侃侃而談，把自己來(lái)到這個(gè)地方的經(jīng)歷和盤(pán)托出：他是復(fù)員軍人，家在農(nóng)村，妹妹從大學(xué)畢業(yè)后，一家人合力花了10萬(wàn)元給妹妹“買(mǎi)”了個(gè)本地最好醫(yī)院的護(hù)士職位，他則努力賺錢(qián)，想接父母來(lái)定居。

當(dāng)政府決定把樓市去庫(kù)存的重任“壓”在農(nóng)民的肩上時(shí)，我知道這位小伙子正是最佳人選，但又隱隱覺(jué)得，700元的面條柜和10萬(wàn)元的就業(yè)費(fèi)用之間的巨大反差，似乎不足以支撐他的城市化夢(mèng)想。老輩傳下來(lái)的一件面條柜，雖不是名貴的木材打造，若情愿以如此低廉的價(jià)格出售，想必自身的財(cái)富參照系也是頗為低水準(zhǔn)的。中國(guó)農(nóng)民的收入，雖已經(jīng)連續(xù)11年快速增長(zhǎng)，人均年收入超過(guò)了9000余元，并且連續(xù)4年增幅超過(guò)了城鎮(zhèn)居民，但從絕對(duì)值上還相差甚遠(yuǎn)，僅為城鎮(zhèn)居民的三分之一，并且，收入的一多半還是工資，而非家庭經(jīng)營(yíng)的收入。這也意味著農(nóng)民的財(cái)富，多是靠著“打工”獲得的，種糧種菜以及經(jīng)營(yíng)小生意等傳統(tǒng)農(nóng)村的賺錢(qián)方式只提供少半的財(cái)富。有鑒于此，政府若想呼吁農(nóng)民為城市過(guò)剩的住宅降庫(kù)存，其目標(biāo)人群只能是在城市里工作的村民，即農(nóng)民工，而不是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)人口。

巨大的庫(kù)存壓力下，中國(guó)三、四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)并不高，很多城市的住房收入比在10倍以下，低的僅六七倍。房地產(chǎn)商在上一波好高騖遠(yuǎn)的大戶(hù)型開(kāi)發(fā)后，也迅速調(diào)整了戰(zhàn)略，主打中小戶(hù)型。那些總價(jià)低廉且位置優(yōu)越的小戶(hù)型房屋一直不愁賣(mài)，真正積壓下來(lái)的或者是缺乏法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)，或者是沿海售賣(mài)給外地人的大戶(hù)型海景房，或者是位置偏遠(yuǎn)生活不便的商品房。這些房子似乎都不是為進(jìn)城務(wù)工人員準(zhǔn)備的，政府即使給予一定的補(bǔ)貼，農(nóng)民工恐怕也不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。實(shí)際上，緊繃的資金鏈條下，這里滯銷(xiāo)的房產(chǎn)早經(jīng)過(guò)了多輪大放血式的促銷(xiāo)，從海濱豪宅的買(mǎi)房送特斯拉到偏僻區(qū)域的買(mǎi)兩居送一居，打折方式無(wú)所不用其極，卻效果不彰。中國(guó)樓市的高庫(kù)存，正如近來(lái)暴露出的遲遲無(wú)人居住的保障房社區(qū)，很大的原因是規(guī)劃設(shè)計(jì)不當(dāng)造成的。這筆資產(chǎn)，恐怕只有計(jì)入壞賬一條出路。

農(nóng)民是天生的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和商人，他們肯花費(fèi)10萬(wàn)元為女兒買(mǎi)通一個(gè)護(hù)士的職位，卻未必愿意用這10萬(wàn)元支付一套房子的首付。這其中的訣竅，就在于貸款需要償還，而一個(gè)城市大醫(yī)院的護(hù)士職位，既穩(wěn)定又有著不錯(cuò)的收入，假以時(shí)日，非但是房子，就是家鄉(xiāng)的父母都能夠到城市里團(tuán)聚。在買(mǎi)房子的城市化與就業(yè)的城市化之間，孰先孰后于是一目了然。解決城鎮(zhèn)的住房高庫(kù)存這個(gè)“球”，還是得踢回到接納農(nóng)民工就業(yè)上，并且，這里的“就業(yè)”還不應(yīng)該是傳統(tǒng)意義上的低薪且無(wú)勞動(dòng)保障和社會(huì)福利的“打工”，而應(yīng)該是如大醫(yī)院護(hù)士一樣與市民待遇掛鉤的終身職業(yè)。實(shí)際上，當(dāng)農(nóng)民工用真金白銀購(gòu)買(mǎi)了城市的就業(yè)與社會(huì)保障時(shí)，他是為中國(guó)滯后的公共服務(wù)買(mǎi)單，同時(shí)更增加了購(gòu)房難度。

中國(guó)現(xiàn)有3億農(nóng)民工，其中進(jìn)城欲望比較強(qiáng)的“80后”新生代農(nóng)民工超過(guò)2.5億，與之對(duì)應(yīng)的是截至2015年底，全國(guó)商品房待售面積7億平方米，若按照全國(guó)人均住房面積35平方米計(jì)算，待售商品房?jī)H能滿(mǎn)足8%農(nóng)民工的城市化居住需求。把農(nóng)民工發(fā)動(dòng)起來(lái)，去庫(kù)存似乎指日可待。但7億平方米庫(kù)存之外，還有大量在建房屋，一旦計(jì)入，中國(guó)樓市的庫(kù)存可能倍增。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院對(duì)包括已竣工未銷(xiāo)售的、未竣工在建的和待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估算，結(jié)果是這些潛在庫(kù)存加起來(lái)不少于40億平方米。安信證券更估測(cè)庫(kù)存達(dá)到98億平方米。

麻煩還在于，農(nóng)民工的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了峰值，5年之前的2010年，中國(guó)農(nóng)民工數(shù)量?jī)粼黾?200萬(wàn)，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，之后每年下降200萬(wàn)左右，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2014年9月末到2015年9月末，新增農(nóng)民工數(shù)量幾乎為零。