基于多元線性回歸模型的區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境評價
——以武漢城市圈為例

韓曼曼

（中南財經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院，湖北·武漢，430073）

基于多元線性回歸模型的區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境評價
——以武漢城市圈為例

韓曼曼

（中南財經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院，湖北·武漢，430073）

房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)中的重要領(lǐng)域，隨著“武漢城市圈”進(jìn)程的不斷加快，對其房地產(chǎn)市場投資環(huán)境產(chǎn)生了不同程度的影響。本文結(jié)合定性定量研究方法，基于多元線性回歸投資決策模型，估算出2013年武漢城市圈內(nèi)9座城市的商品房理論銷售均價，并與2013年實際商品房銷售均價進(jìn)行對比，分析各市房地產(chǎn)投資市場，以此判斷房地產(chǎn)投資環(huán)境；根據(jù)研究結(jié)論提出具有針對性的對策建議，為房地產(chǎn)業(yè)研究與政府土地管理提供參考。

房地產(chǎn)市場；投資環(huán)境；多元線性回歸；武漢城市圈

投資環(huán)境是區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重要領(lǐng)域和重大課題之一，投資環(huán)境的好壞決定了一個國家和地區(qū)吸引外資的能力大小[1]。房地產(chǎn)投資環(huán)境就是指在一定的時間或區(qū)域內(nèi)對投資所要達(dá)到目標(biāo)產(chǎn)生影響的各種外部條件的總和[2]。房地產(chǎn)作為土地的附屬物，其產(chǎn)品特性也受到土地資源特性的制約[3]；作為不動產(chǎn)的一種，房地產(chǎn)具有位置固定性，因此區(qū)位環(huán)境對房地產(chǎn)價格具有重要影響[4]。

隨著我國區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二三線城市房地產(chǎn)市場的剛性需求也隨之增加[5]，從而為二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機(jī)和空間，房地產(chǎn)投資熱度從中心城市向二三線城市逐步擴(kuò)散[6,7]。2002年湖北省提出“武漢城市圈”戰(zhàn)略構(gòu)想，也為改善區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境提供了良好契機(jī)，因此科學(xué)合理地評價武漢城市圈各市的房地產(chǎn)投資環(huán)境具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.1 國外研究現(xiàn)狀

國外對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究起步較早。17世紀(jì)末，威廉·配第第一次提出了級差地租的概念[8]。此后，大衛(wèi)·李嘉圖、斯密、馬克思等人分別對住房問題、土地經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行了相關(guān)研究，形成了現(xiàn)代資本主義土地經(jīng)濟(jì)理論以及馬克思主義土地經(jīng)濟(jì)理論。20世紀(jì)初，經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利、莫爾豪斯合著了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書，對土地經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行了系統(tǒng)研究，標(biāo)志著土地經(jīng)濟(jì)學(xué)成為一門獨立學(xué)科[8]。20世紀(jì)60年代，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)從區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)中分離出來，成為一門以研究城市范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動規(guī)律為目標(biāo)的獨立學(xué)科。鄧寧提出了國際生產(chǎn)折衷理論，把直接投資的區(qū)位因素分為市場因素、區(qū)位成本因素、貿(mào)易壁壘和投資環(huán)境。1988年眾多國家的城市規(guī)劃專家提出“高強(qiáng)度混合開發(fā)”規(guī)劃思想，提出房地產(chǎn)綜合開發(fā)由單一的水平擴(kuò)張走向立體化的主張。在房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法上，當(dāng)前主流的方法有美國伊爾·A·利特法克和彼得·班廷提出的“冷熱國”分析法[1]，美國羅伯特·B·斯托伯提出的等級尺度評分法，20世紀(jì)80年代美國道氏公司提出道氏評估法。

總而言之，由于各國國情不同，研究方法和目的也有所差異，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的研究形成了不同的派別。這些理論研究成果揭示了現(xiàn)代房地產(chǎn)市場內(nèi)部運(yùn)行規(guī)律和外部影響因素，對我們研究城市房地產(chǎn)市場投資的長期策略有著積極作用。

1.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀

2003年由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)組成“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”[9]，對我國35個大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力進(jìn)行了定性與定量的研究分析。在研究方法上，“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”采用因子分析方法，并通過加權(quán)累加得出中國房地產(chǎn)百強(qiáng)排名和綜合實力指標(biāo)。經(jīng)過十年發(fā)展，TOP10研究組取得了中國房地產(chǎn)投資價值等一系列成果，成為評判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實力和行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時國內(nèi)一些學(xué)者也進(jìn)行了積極探索和研究。林應(yīng)桐等人提出了準(zhǔn)數(shù)法；郭文清等人提出了相似度法，又稱參數(shù)分析法；1987年香港中文大學(xué)閔建蜀提出閔氏評價法；1988年國務(wù)院發(fā)展研究中心從軟環(huán)境和硬環(huán)境兩個方面提出了評價城市投資環(huán)境的十大參數(shù)。國內(nèi)部分高校的研究生學(xué)位論文也以房地產(chǎn)投資環(huán)境作為研究議題，如張斌的“浙江省縣級城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價”，通過層次分析法、因子分析法和多元線性回歸模型的比較綜合，評價了浙江省中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境并提出了相應(yīng)的政策建議和措施[2]。劉曉君等運(yùn)用Hedonic模型建立住宅價格模型，從空間效應(yīng)和時間效應(yīng)兩方面量化出“鄭汴一體化”政策實施對開封市住宅價格的影響程度，并指出開封市住宅價格受鄭開大道的影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出東西部不平衡的空間效應(yīng)[10]。這些研究主要將房地產(chǎn)投資環(huán)境分為宏觀、中觀、微觀因素，對各層次中所包含的影響房地產(chǎn)投資的因素進(jìn)行了分析[4]，并依此為基礎(chǔ)提出相關(guān)建議。

2 房地產(chǎn)投資環(huán)境模型構(gòu)建

2.1 多元逐步回歸法

回歸分析是研究隨機(jī)變量之間相關(guān)關(guān)系的一種統(tǒng)計方法，研究某一被解釋變量（又稱因變量）與一個或多個解釋變量（又稱自變量）之間的統(tǒng)計關(guān)系[11]。運(yùn)用回歸分析方法進(jìn)行回歸分析基本步驟：

（1）建立回歸模型。通過分析假設(shè)待研究主要問題或主要變量（因變量）受一個或多個變量（自變量）影響，并將這種相互影響的統(tǒng)計關(guān)系表示成回歸數(shù)學(xué)模型。

（2）確定回歸方程。根據(jù)大量調(diào)研或?qū)嶒灚@得的數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計方法確定因變量與自變量之間的定量關(guān)系表達(dá)式。

多元逐步回歸選取自變量Xi的基本原理是：按各自變量對因變量顯著性影響的大小，由大到小依次逐個引入回歸方程[11]。引入變量的條件是通過t統(tǒng)計量的檢驗，每引入一個自變量都要對回歸方程中每一個自變量作顯著性檢驗，發(fā)現(xiàn)某自變量因新的自變量引入無顯著意義時即行剔除；每剔除一個變量后對仍留在回歸方程中的自變量繼續(xù)逐個作顯著性檢驗；重復(fù)上述步驟直至沒有新的自變量符合檢驗可引入，也沒有自變量可從回歸方程中剔除，此時便可得到最優(yōu)回歸方程。

（3）方程準(zhǔn)確性判斷。通過對回歸方程和回歸系數(shù)的檢驗，判斷多元回歸方程整體的顯著性以及每個解釋變量的顯著性。

（4）利用回歸方程進(jìn)行預(yù)測。運(yùn)用逐步回歸法求出的回歸方程反映了因變量與自變量之間的統(tǒng)計關(guān)系，因此可以根據(jù)回歸方程進(jìn)行預(yù)測，即根據(jù)自變量Xi的值求出對應(yīng)的因變量Y的值。

2.2 評價指標(biāo)的選擇

投資環(huán)境是一個多因素、多層次的動態(tài)綜合系統(tǒng)，涉及自然、政治、經(jīng)濟(jì)、社會等各種因素[12]。商品房銷售均價是房屋銷售價格的重要組成部分，通過商品房銷售均價及其走勢可以判斷投資環(huán)境的冷熱程度。因此，本文選取商品房銷售均價這一指標(biāo)作為因變量（Y）來衡量各市投資環(huán)境的優(yōu)劣。在城市房地產(chǎn)投資環(huán)境影響因素分析的基礎(chǔ)上，堅持投資環(huán)境評價指標(biāo)體系構(gòu)建的科學(xué)性、系統(tǒng)全面性、可操作性以及針對性原則，在參考相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上[13]，結(jié)合武漢城市圈實際情況以及指標(biāo)數(shù)據(jù)可得性、可量化標(biāo)準(zhǔn)，本文從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境四大因素選擇如下10個指標(biāo)構(gòu)建區(qū)域投資環(huán)境評價指標(biāo)體系（表1）。

表1 房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)Table 1 The index of real estate investment environment evaluation

3 武漢城市圈房地產(chǎn)投資環(huán)境實證研究

3.1 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來源

（1）研究區(qū)域

武漢城市圈，又稱“1+8”城市圈，是指以武漢為軸心，與黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江等周邊8個城市所組成的城市圈[14]。武漢為城市圈中心城市，黃石為城市圈副中心城市。城市圈的建設(shè)涉及工業(yè)、交通、教育、金融、旅游等諸多領(lǐng)域。武漢是我國重要的交通樞紐，地處東中西戰(zhàn)略交匯點。以武漢市為主的武漢城市圈是我國制造業(yè)的基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的中心，其服務(wù)業(yè)、金融、保險、物流、現(xiàn)代商貿(mào)也在市場中占據(jù)非常重要的地位。同中部其他城市群比較來看，武漢城市圈在全國最具經(jīng)濟(jì)實力與競爭力。武漢城市圈通過市場整合資源來推動武漢的發(fā)展；以企業(yè)為主體，特別是發(fā)揮大的企業(yè)集團(tuán)在區(qū)域資源整合和區(qū)域一體化的作用，建立合作機(jī)制與配套機(jī)制。作為中部崛起的代表城市，素有“九省通衢”的武漢是中部崛起的戰(zhàn)略支撐和重要增長極，其發(fā)展影響整個中部的崛起。

2007年12月7日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)武漢城市圈為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)”[15]；2013年《武漢城市圈區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年）》獲國家發(fā)展改革委員會批復(fù)，武漢城市圈一體化建設(shè)有了行動指南。攜九城之力，共建一個以武漢為中心的城市圈，加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展共贏，將使武漢城市圈成為下一個經(jīng)濟(jì)增長級。

（2）數(shù)據(jù)的獲取

本文從2003～2013年的《湖北統(tǒng)計年鑒》以及湖北統(tǒng)計局、各市信息統(tǒng)計網(wǎng)、各市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展公報、各市政府網(wǎng)站、搜房網(wǎng)等選取了所需的武漢城市圈9個城市近10年各項數(shù)據(jù)作為樣本，結(jié)合城市圈9城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點，選取構(gòu)建多元線性回歸模型的指標(biāo)。

3.2 模型構(gòu)建

（1）建立回歸模型

根據(jù)多元線性回歸模型，構(gòu)建被解釋變量（Y：商品房銷售均價）與解釋變量（Xi：房地產(chǎn)投資環(huán)境影響因素）的多元線性回歸函數(shù)。在解釋變量的選擇上，本文根據(jù)各城市的具體情況選取人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資、地方財政預(yù)算收入、地方財政支出、房屋建筑施工面積、商品房銷售面積、社會消費(fèi)品零售總額、金融機(jī)構(gòu)各項存款余額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、進(jìn)出口總額、交通類指標(biāo)等，與商品房銷售均價構(gòu)建多元線性回歸模型。

（2）確定回歸方程

將收集的時間序列數(shù)據(jù)作為樣本導(dǎo)入EViews軟件進(jìn)行回歸分析。本文將t統(tǒng)計量顯著性水平設(shè)定為5%，即|ti|＞t0.05(10)=1.8125。為消除多重共線性，本文選取逐步回歸法，即首先逐個對變量進(jìn)行回歸，在符合t值顯著性的條件下統(tǒng)計值最大者入選；然后在入選者的基礎(chǔ)上再次進(jìn)行回歸，以此類推選擇有效性的變量，剔除顯著性不明顯的變量。

以武漢市為例，首先將影響武漢市商品房銷售均價的解釋變量（Xi）分別與因變量（Y：武漢市商品房銷售均價）進(jìn)行一元線性回歸，選擇顯著性最大的解釋變量X2（公共財政預(yù)算支出）；然后將X2作為基礎(chǔ)變量，分別組合其他解釋變量與因變量作二元線性回歸，選擇顯著性最大的組合作為基礎(chǔ)變量，以此類推。由此可得表2：

表2 武漢市變量選剔表Table 2 Variable selection of Wuhan

經(jīng)過選剔，留下解釋變量X2、X5、X6、X7，即對武漢市商品房銷售均價影響較為顯著的因素有公共財政預(yù)算支出、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、社會消費(fèi)品零售總額、城市居民人均可支配收入。

將篩選過后的變量進(jìn)行回歸，可得出表3回歸結(jié)果。根據(jù)t檢驗值再次篩選，剔除顯著性不明顯的解釋變量X5（|-1.388508|＜t0.05(10)=1.8125），由此可得出武漢市回歸模型：

式中，X2為公共財政預(yù)算支出、X6為社會消費(fèi)品零售總額、X7為城市居民可支配收入。

表3 武漢城市圈商品房價格與影響因素回歸結(jié)果Table 3 Regression results of real estate prices and the factors of Wuhan city circle

由回歸公式可以看出，武漢市商品房銷售均價與公共財政預(yù)算支出、城市居民人均可支配收入成正比，表明公共財政預(yù)算支出和城市居民人均可支配收入越高，商品房銷售均價就越高；武漢市商品房銷售均價與社會消費(fèi)品零售額成反比，表明社會消費(fèi)品零售額越大，商品房銷售均價就越低。從回歸結(jié)果中還可以看出，公共財政預(yù)算支出對武漢市商品房銷售均價的影響最為顯著，每增加一個單位的公共財政預(yù)算支出，商品房銷售均價就會上升8.682749元；對武漢市商品房銷售均價影響較大的是社會消費(fèi)品零售額，每增加一個單位的社會消費(fèi)品零售額，商品房銷售均價就會降低4.199051元。

通過上述方法，可得到其他8個城市的回歸方程式：

式中，X1為人均GDP、X2為公共財政預(yù)算支出、X3為房地產(chǎn)開發(fā)投資額、X4為房屋建筑施工面積、X5為商品房銷售面積、X6為社會消費(fèi)品零售總額、X7為城市居民人均可支配收入、X8為金融機(jī)構(gòu)各項存款余額、X9為公路通車?yán)锍獭?/p>

（3）結(jié)果分析評價

本文通過2003～2012年相關(guān)數(shù)據(jù)得到各市商品房銷售均價的回歸方程式，并在此基礎(chǔ)上估算各市2013年各市的商品房銷售均價的“理論房價”，將其與2013年商品房銷售均價的“實際房價”進(jìn)行對比，以此衡量各市房地產(chǎn)投資環(huán)境的冷熱程度。

房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)價值的外在表現(xiàn)，城市房地產(chǎn)價值往往受到綜合因素的影響。相關(guān)理論表明，“實際房價”與“理論房價”差額浮動區(qū)間在-10%～10%之間，則認(rèn)為房價變動屬于正常情況；若浮動區(qū)間＞10%則認(rèn)為投資區(qū)開發(fā)價值尚未完全挖掘，屬于投資潛力區(qū)；若浮動區(qū)間＜-10%則認(rèn)為投資區(qū)存在泡沫經(jīng)濟(jì)，房價虛高，屬于投資過熱區(qū)。

根據(jù)武漢城市圈9個城市“實際房價”與“理論房價”的對比可以看出（表4），屬于投資正常情況的城市有：武漢（0.5%）、咸寧（-2.8%）、鄂州（8.9%），屬于投資潛力區(qū)的城市有：黃石（26.2%）、黃岡（46.8%）、仙桃（30.7%）、天門（12.6%），屬于投資過熱的城市有：孝感（-13.4%）、潛江（-57.4%），如圖1。

4 對策建議

回歸分析結(jié)果表明，武漢、咸寧、鄂州三市的房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，黃石、黃岡、仙桃、天門四市的房地產(chǎn)投資環(huán)境有待進(jìn)一步提高，而孝感、潛江兩市的房地產(chǎn)投資環(huán)境過熱。由此提出如下建議：

表4 武漢城市圈理論房價與實際房價對比Table 4 Comparison between theoretical and real estate price in Wuhan city circle

圖1 武漢城市圈房地產(chǎn)投資環(huán)境空間分布Fig.1 Spatial distribution of real estate investment environment in Wuhan city circle

（1）發(fā)揮武漢的中心帶動作用，統(tǒng)籌武漢城市圈的整體協(xié)調(diào)發(fā)展

武漢作為中心城市，其發(fā)展會對圈內(nèi)周邊城市產(chǎn)生汲取效應(yīng)，引發(fā)財富轉(zhuǎn)移、資源剝奪現(xiàn)象，對其他城市的發(fā)展有一定制約作用。因此，武漢在不斷充實自身經(jīng)濟(jì)實力的同時，要提升武漢中心城市的輻射效應(yīng)和力度，制定區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)規(guī)劃，縮小城市圈內(nèi)部城市之間的差距，促進(jìn)區(qū)域公平與社會公正，統(tǒng)籌武漢城市圈的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。

（2）圈內(nèi)其他城市應(yīng)充分挖掘自身潛力，提升發(fā)展能力

圈內(nèi)其他城市要具體分析自身投資環(huán)境特點，充分挖掘潛力，提高武漢城市圈整體投資環(huán)境發(fā)展水平。咸寧在發(fā)展中應(yīng)加強(qiáng)與武漢城市圈、長株潭城市群的關(guān)聯(lián)，充分利用其優(yōu)越的地理位置及溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的獨特優(yōu)勢，增強(qiáng)房地產(chǎn)投資的吸引力[13]；鄂州要不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極接受武漢的經(jīng)濟(jì)輻射與擴(kuò)散，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)投資環(huán)境；黃岡要積極加強(qiáng)與武漢的合作與聯(lián)系，發(fā)揮其在武漢城市圈“第二重心”的區(qū)位作用，充分挖掘房地產(chǎn)投資潛力；仙桃、天門應(yīng)主動接受城市圈內(nèi)其他城市的經(jīng)濟(jì)輻射，不斷改善自身的綜合環(huán)境，營造良好的投資環(huán)境和氛圍。

（3）同時并舉投資軟硬環(huán)境，增強(qiáng)區(qū)域競爭實力

隨著一系列調(diào)控政策的出臺，我國房地產(chǎn)市場體系在不斷規(guī)范與完善，投資環(huán)境也因此逐步改善。各市政府應(yīng)在積極響應(yīng)中央精神的同時，根據(jù)自身具體特點出臺相關(guān)政策法規(guī)與配套服務(wù)等軟環(huán)境措施，加大財政投入力度，增強(qiáng)地區(qū)吸引力，充分利用“中部崛起”規(guī)劃的政策性優(yōu)勢，加快區(qū)域一體化建設(shè)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場投資環(huán)境。同時，各市要充分利用地緣優(yōu)勢，發(fā)揮生產(chǎn)要素互補(bǔ)性，完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快武漢城市圈“半小時生活網(wǎng)”和“一小時經(jīng)濟(jì)網(wǎng)”等硬性環(huán)境建設(shè)，充分發(fā)揮長江、漢江、京廣鐵路、京港高速公路等重要交通通道作用，構(gòu)建以武漢為核心，以京廣線為主軸，以京九線為副軸，以周邊其他城市為節(jié)點的空間經(jīng)濟(jì)開發(fā)格局[7]，提高對資金的吸納能力以及對周邊城市的輻射效應(yīng)。

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The evaluation of regional real estate investment based on a multiple linear regression model: the case of Wuhan urban agglomeration

HAN Man-Man
(School of Business Management, Zhongnan University of Finance & Law, Hubei Wuhan 430073, China)

The real estate industry is an important component of the economy. It has a high value-added function, and can provide both high returns and low risk to investors. Investment decisions should be therefore objective and based on all available information. The acceleration of Wuhan urban agglomeration has varying effects on the real estate investment environment in different cities. This paper combines qualitative and quantitative methods to explore these effects. Multiple linear regression is used to estimate the price of commercial housing in nine cities in 2013. The real estate investment market is evaluated by comparing theoretical and actual prices. Based on these results, guidelines are presented to provide a reference for real estate investors and government land management departments.

real estate market; investment environment; multiple linear regression; Wuhan urban agglomeration

F293.3

A

2095-1329(2015)03-0044-05

10.3969/j.issn.2095-1329.2015.03.010

2015-02-17

2015-05-20

韓曼曼(1990-),女,碩士生,土地資源管理研究方向.

電子郵箱: 1512264017@qq.com

聯(lián)系電話: 13237126383