“萬萬聯(lián)合”的價值幾何

高榮偉

“萬萬聯(lián)合”的價值幾何

高榮偉

5月14日，商業(yè)地產(chǎn)龍頭大連萬達集團股份有限公司與國內(nèi)住宅龍頭萬科企業(yè)股份有限公司，在京簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，建立戰(zhàn)略合作關系。兩大地產(chǎn)巨頭的聯(lián)姻，業(yè)內(nèi)稱其為“萬萬聯(lián)合”。以前的傳說“萬萬不可能的”萬達和萬科合作，一下子變成了“萬萬的可能”；“萬萬沒想到，萬達和萬科在一起了！”業(yè)內(nèi)有人驚呼。

對于“萬萬”合作，王健林用“不謀而合”來形容，萬科集團總裁郁亮則是用“一見鐘情、門當戶對”來表達。作為國內(nèi)最負盛名的房企，萬科與萬達歷來被視作住宅與商業(yè)地產(chǎn)領域的兩大標桿。萬達集團是全球規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、中國最大的文化旅游企業(yè)、世界最大的電影院線持有和運營商及世界最大的五星級酒店業(yè)主之一。萬科是全國首個住宅銷售超過千億的企業(yè)，早在2008年就已經(jīng)成為全球最大的住宅開發(fā)商。兩家企業(yè)都擁有約27年的房地產(chǎn)開發(fā)歷史，是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的經(jīng)歷了國內(nèi)房地產(chǎn)完整發(fā)展歷程的企業(yè)。

兩大巨頭的聯(lián)手，讓業(yè)內(nèi)充滿了無限的遐想。白銀時代，“轉(zhuǎn)型”是開發(fā)商經(jīng)常掛在嘴邊的詞兒。順應時代大潮，萬達和萬科這兩個在各自領域最有分量的房企正在實現(xiàn)各自的華麗轉(zhuǎn)身。對此，郁亮認為，這是白銀時代帶來的合作契機?！鞍足y時代到來的時候，一個最典型的特征是結盟的開始，一是房企與金融的結盟，一是行業(yè)內(nèi)結盟。”經(jīng)過一年多的調(diào)整，如今的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)正式進入下半場，中小企業(yè)越發(fā)艱難，競爭的激烈及利潤的攤平加劇了市場分化，未來房地產(chǎn)行業(yè)必將更加激烈。在房地產(chǎn)的白銀時代，任何一家企業(yè)都不具備全部的優(yōu)勢和資源，而是需要相互取長補短，發(fā)揮各自的優(yōu)勢。萬科總裁郁亮笑言，希望這是中國房地產(chǎn)行業(yè)的“雙打夢之隊”。

有業(yè)內(nèi)人士指出，萬科擅長做住宅，而萬達的商業(yè)在國內(nèi)已沒有對手，雙方的合作在房地產(chǎn)市場上，可能將會實現(xiàn)從拿地方式到業(yè)態(tài)組合等多方面的合作。據(jù)了解，未來雙方的合作主要會通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進行，即由萬科開發(fā)項目中的住宅部分，萬達開發(fā)項目中的商業(yè)部分，以實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

對此，萬達集團董事長王健林則表示，合作豈止于此?！叭绻麅H僅把我們的戰(zhàn)略合作理解為那種結合雙方的優(yōu)勢，共同拿地，共同開發(fā)，這個層面也太小了?！薄巴ㄟ^與萬科合作，萬達可以集中精力加快實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，同時雙方合作也是對行業(yè)和社會的貢獻，可以更有效地利用社會資源，減少浪費，對行業(yè)發(fā)展起到示范作用?！睋?jù)悉，“二萬”合作是基于戰(zhàn)略和集團層面的長期性合作，將圍繞項目和業(yè)務層面展開。具體來看，擬合作的方向不僅包括共同拿地開發(fā)，還有輕資產(chǎn)運營，更有金融創(chuàng)新以及社區(qū)消費O2O等方面，而區(qū)域合作則可能涉及國內(nèi)市場和海外市場。

實際上，讓業(yè)界萬萬想不到的“萬萬”合作對雙方而言，戰(zhàn)略意圖其實非常明顯。隨著市場土地供應條件的日趨嚴苛，對萬達來講，引入萬科能顯著提升住宅開發(fā)的專業(yè)度和溢價率；而對萬科來說，拿地時附屬的商辦比例著實對其并不十分擅長的商業(yè)運營提出了挑戰(zhàn)，引入萬達后這樣的難題便可迎刃而解。萬達欲借萬科在住宅市場的優(yōu)勢夯實自己的住宅業(yè)務，從而為自己騰出空間，集中精力實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略；萬科，作為中國住宅市場的龍頭，與萬達的合作將有助于提升自身商業(yè)地產(chǎn)的能力，進一步朝“城市配套服務商”的戰(zhàn)略方向轉(zhuǎn)變。對于日后的合作模式，王健林表示，日后的合作項目將會成立合作公司。

從某種程度上說，雙方聯(lián)手是企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，出現(xiàn)這種情況的主要原因是房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)。2014年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈利潤率平均為10.3%，而在2013年凈利潤高達11.7%。2014年年報顯示，企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。從財報看，近年來萬科的盈利能力已經(jīng)有下降趨勢，2014年萬科的凈資產(chǎn)收益率和凈利潤率分別為17.86% 和10.76%，分別比2013年下降1.8 和0.5個百分點?！盎貓舐氏陆?我們很憂慮，面對股東也很羞愧?！庇袅琳J為萬科有義務提高回報率，保持不變就是后退。與2013年相比，2014年年報顯示，部分城市房價、地價調(diào)整幅度較大，公司根據(jù)市場情況對溫州龍灣花園、煙臺海云臺、唐山紅郡、撫順金域藍灣等6個可能存在風險項目計提存貨跌價準備7.64億元。在此影響下，萬科凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)攤薄，2012-2013年，公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率達到19.66%，而2014年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為17.86%。在此背景下，就不難理解萬科為何要聯(lián)姻萬達，以及“萬萬”聯(lián)合的價值和意義了。

“萬萬”聯(lián)合，折射的是房地產(chǎn)業(yè)的變化，以及開發(fā)商努力尋找突破的一種新嘗試。“不怕一萬，只怕二萬”。作為行業(yè)的領跑者，一方是住宅市場的龍頭,一方是橫跨海內(nèi)外的商業(yè)巨艦，萬科、萬達的結合對整個中國房地產(chǎn)市場的震動可想而知，除了“萬萬沒想到”的驚愕，其對整個行業(yè)格局的影響可以說是有著劃時代的戰(zhàn)略意義。作為全世界最大的住宅開發(fā)商的萬科，如今要轉(zhuǎn)型為城市配套服務商；作為中國最大的持有物業(yè)開發(fā)商的萬達，多年來致力于打造的“萬達所至、中心所屬”的核心效應已經(jīng)深入人心，兩者可謂“少林武當”各有所長。就國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營而言，萬達精于大型商業(yè)綜合體的運營，打造美麗、時尚、高端的商業(yè)模式，引領生活風尚，在運營方面具有國際化經(jīng)驗。而萬科致力于社區(qū)構建，打造“萬科里”概念，更加擅長對客戶的生活服務。兩大“武林至尊”強強聯(lián)手、雙劍合璧，無疑將進一步鞏固雙方的領跑優(yōu)勢，其合作前景被廣泛看好。難怪有人戲言，“萬萬沒想到，萬達和萬科想要通過合作使自己變得更迷人和年輕”?！奥?lián)姻后的萬達王健林與萬科王石兩位‘50后’，愈發(fā)風姿綽約”。

“萬萬”聯(lián)合，預示著房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢——競合，“不是抱團取暖，而是價值升級”，業(yè)內(nèi)人士稱。對于萬達和萬科自身而言，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，合作后的萬達可以實現(xiàn)輕資產(chǎn)，萬科可以運營重資產(chǎn)，達到1+1大于2的效果。兩大房產(chǎn)巨頭的合作，將會創(chuàng)造出無數(shù)可能性，對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必將帶來積極而深遠的影響?！叭f達勇敢向萬科伸出了合作之爪，萬萬橫空出世了。聽到這一消息，綠地綠城再也坐不住了，融創(chuàng)融信有點沖動了，華潤給華夏幸福打電話了，世茂給世紀金源發(fā)微信了，金地金隅金科金大地開圓桌論壇了……”“萬萬”合作簽訂協(xié)議的消息傳來，網(wǎng)上段子滿天飛。有業(yè)內(nèi)人士稱，兩大房企合作象征著我國房地產(chǎn)市場進入新時期。萬達與萬科的聯(lián)手，或?qū)⒁I大型房地產(chǎn)企業(yè)攜手發(fā)展、深度合作的風潮，也有可能進一步推動房地產(chǎn)市場重新洗牌，或有大量中小型房地產(chǎn)企業(yè)將在這一風潮中被迫退出市場。

不過，在人們競相為“萬萬”合作叫好的同時，也出現(xiàn)了不同的聲音。持不同觀點的人認為，萬達以三、四線城市為主，萬科則以一、二線城市為主，雙方在國內(nèi)合作范圍有局限；二是同為行業(yè)龍頭，合作后出資比例、利潤分配、話語權等必將產(chǎn)生爭奪?！叭f萬”聯(lián)合也沒有得到SOHO董事長潘石屹的祝福，潘石屹在個人微博中表示，“合作什么呢？萬科會干的萬達也會干，萬科不會干的萬達也不會干。房地產(chǎn)公司的合作和轉(zhuǎn)型，大勢所趨，但要尋找互補的合作伙伴?！备腥苏{(diào)侃，兩家公司都姓萬，創(chuàng)始人還都姓王，“500年前是一家”，怎么可以聯(lián)姻呢？