房地產業(yè)仍有10年平穩(wěn)發(fā)展期

文/汪洋

過去10余年，房地產作為中國經濟的支柱產業(yè)，帶動了工業(yè)和投資的高速增長。然而，2012年以來，房地產業(yè)步入結構性下滑通道，新的增長點尚未形成，中國經濟的下行壓力驟然增加。

中國經濟支柱產業(yè)面臨挑戰(zhàn)

以房地產、基建和外需為代表的三大需求在過去的20年間拉動中國經濟高速發(fā)展。特別是房地產業(yè)，1998年住房分配改革后，房地產開發(fā)投資完成額從1999年的4010億元增至2014年的95035億元，年復合增速22%，大幅高于同期年復合13%的經濟增速，成為國民經濟的支柱產業(yè)。但是，2011年后，三大需求先后遭遇越來越嚴峻的挑戰(zhàn)。

首先進入拐點的是進出口，經過了近10年30%左右的高速增長后，在競爭優(yōu)勢削弱和人民幣升值的雙重壓力下，2011年進出口步入轉折，2015年進出口增速首次陷入負增長區(qū)間，今年前8個月，進出口累計下降7.5%。

同樣，2012年是中國房地產市場的拐點年，房地產投資由前10年30%以上的增速逐年下滑，2015年前8個月，房地產投資增速已經降至3.5%，且仍在下行途中。

相對而言，在保增長政策的呵護下，基建投資的增速繼續(xù)保持在20%左右。但是，我們相信，未來5年內，基建遲早也會步入下行周期。

產業(yè)結構方面，基建、地產和外需系幾乎涉及中國八成以上的主要行業(yè)。上游的煤炭、石油和采礦業(yè)，中上游的能源、化工、鋼鐵、有色和建材業(yè)，以及中游的機械設備、電力設備、通訊電子和紡織業(yè)，都與三大需求息息相關。

從產業(yè)傳導來看，2014年以來，房地產投資增速的快速滑坡成為拖累投資和工業(yè)活動的主要因素。由于房地產行業(yè)和工業(yè)部門密切相關，房地產投資的快速下滑給采礦業(yè)和重工業(yè)帶來越來越大的拖累，特別是金屬、建材以及工程機械。能源密集型的重工業(yè)下滑還導致2014年以來發(fā)電量增速的放緩。同時，工業(yè)銷售疲弱加劇產能惡化，并進一步抑制投資。過去制造業(yè)投資增速在30%以上，2012年后每年增速下行5%以上，2015年前8個月增速已經降至8.9%。

圖1 GDP與房地產投資增速

從風險角度來看，房地產的滑坡不僅增加了地方財政壓力，也增加了銀行體系的風險。首先，地方財政收入減少。2015年上半年地方政府土地出讓收入同比大幅下降38%，和房地產相關的稅收也大幅減少。地方政府財政收入的銳減，極大地限制了地方政府支出的能力，進一步抑制了固定資產投資。其次，銀行體系不良貸款率也在增加。央行公布的數據顯示，不良貸款率從2012年底的0.95%上升至今年二季度的1.50%。銀行面臨的風險不僅包括直接對開發(fā)商的貸款和購房貸款，還包括以房地產和土地作為抵押品的貸款、過去幾年快速擴張的影子銀行信貸、對其他與房地產密切相關的行業(yè)及對地方融資平臺的貸款。銀監(jiān)會也指出房地產是當前銀行體系面臨的主要風險之一。

由此可見，2012年以來，地產和外需系的同時出清是導致我國第二產業(yè)，乃至整體經濟增速持續(xù)下行的主要原因，同時也增加了財政壓力和銀行體系風險。展望未來，中國經濟在缺少了出口、房地產和基建的拉動后，只有消費結構轉型和產業(yè)結構轉型才能帶來新的經濟增長點。

政策放松，需求刺激卻不如前

1998年房地產被確立為我國“新的經濟增長點”。2003年8月出臺的《關于促進房地產市場健康發(fā)展的通知》，首次明確指出“房地產業(yè)關聯度高，帶動性強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)”。之后的10年，中國經濟在房地產帶動下高速增長，也產生了經濟過熱、通貨膨脹和房價過快上漲等一系列問題，國家陸續(xù)出臺了若干重要的房地產調控政策?？梢约毞譃橐韵缕邆€階段：

第一階段（1993～1996年）：海南、廣西北海等地出現房地產泡沫，并引起一定經濟過熱和通貨膨脹現象，國家隨即出臺了“國16條”加強房地產市場宏觀管理。房地產泡沫破滅后，房地產開發(fā)增速放緩，通脹也明顯回落，經濟實現“軟著路”。

第二階段（1998～2002年）：房地產市場陷入低潮并引起通貨緊縮，管理層及時推出“23號”文，提出“促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點”，并取消福利分房制度。雖然住房制度改革激活了房地產市場，但住房供應結構不合理矛盾依然突出。

第三階段（2003～2005年）：土地和房價呈現大幅上漲趨勢，房地產投資增速過快導致經濟過熱。監(jiān)管層及時推出“121號”文調整商業(yè)銀行個人住房貸款政策以抑制經濟過熱，但該期間出臺的“18號”文也確立房地產成為國民經濟的支柱產業(yè)。這期間，不僅確定了房地產是未來關鍵的經濟增長點，也拉開了房地產調控的大幕。

第四階段（2005～2007年）：房地產開發(fā)投資增速出現下滑，與此同時，房價的大幅上行成為社會關注的焦點。這期間，兩個調控政策影響較大，一是“國八條”提出抑制住房過快上漲，二是“國六條”將調整住房供應結構作為調控著力點。之后，房地產開發(fā)投資企穩(wěn)回升，但房價出現邊調控邊上漲的現象。

第五階段（2008～2010年）：受世界金融危機影響，貨幣政策寬松，樓市迅速由低迷轉為亢奮。在此期間，房地產調控出現反復，“國十三條”和“國四條”都刺激了住房消費，并間接導致房價持續(xù)攀升。

第六階段（2010～2013年）：房價上漲和房地產投資增速由高速轉為中速。監(jiān)管層出臺了最嚴厲的調控政策“新國十條”，但購房者對房地產調控信心不足，房地產市場經短期觀望僵持后再次回暖。

2014年以來，房地產市場進入第七階段。商品房銷售大幅萎縮，并引起房地產投資的加速滑坡，經濟下行壓力日益增加。2014年四季度以來，房地產政策逐步放寬。首先，大多數城市（一線城市除外）都放寬了限購政策；其次，去年“930”房貸新政全面松綁信貸。更重要的是，今年“330”房貸新政下調二套房首付比例，并降低了住房銷售免征營業(yè)稅的年限。同時，2014年11月至今央行5次下調基準利率累計達到125個基點，房貸利率隨之大幅下降。

房地產政策的放松和購房成本的大幅降低促進了居民剛需的釋放，進而支撐房地產銷售快速改善。2015年前8個月，商品房銷售面積6.97億平方米，由年初同比下降15.8%快速提升至同比增長15.30%。特別是4月份以來，平均月銷售面積超過1億平方米。今年前8個月居民中長期貸款達到了1.9萬億，創(chuàng)下歷史新高，顯示剛需推動居民消費。同時，房價也出現大幅分化現象，一線和部分二線城市快速上漲，其他城市房價則延續(xù)下跌態(tài)勢。

雖然房地產銷售量出現井噴，對于房地產投資的推動作用卻相當有限。今年前8個月，房地產開發(fā)投資累計同比增長3.5%，較年初的10.4%已經下行了6.9個百分點，且仍在下行途中。從過去近14年的數據來看，從商品房銷售端企穩(wěn)傳導至房地產投資企穩(wěn)，約滯后7個月，本輪商品房銷售已于4月份企穩(wěn)，至今已經超過5個月，但是房地產投資仍處于下行通道。可見，房地產業(yè)或已面臨前所未有的新問題與挑戰(zhàn)。

房地產步入下滑周期的原因

種種跡象顯示，中國房地產行業(yè)的黃金期已過。與以往的每次調整不同，本輪房地產調整并非源自政策收緊，相反，房貸政策已然大幅放松，央行5次降息也極大地降低了購房者的成本，并帶動了房屋銷售較大程度的好轉，但房地產開發(fā)投資增速仍在持續(xù)放慢。歸根結底，供過于求、投資性需求消退和庫存增加是房地產業(yè)步入結構性下滑的根本原因。此外，從中長期來看，人口因素和城鎮(zhèn)化上升空間有限，也限制了房地產需求的空間。

第一，住房供給和庫存持續(xù)增加。截至2015年8月末，我國待售商品房面積6.63億平方米，連續(xù)42個月保持上漲，是2012年年初待售面積的2.2倍，2010年年中的3.3倍。此外，8月末的房屋施工面積達到66.94億立方米（其中，9.52億為今年前8個月新開工面積），待售和施工面積合計73.57億平方米，按人均30平方米計算，能夠滿足2.45億人居住。2012年至2014年全年銷售面積分別為11.1億、13.1億和12.1億平方米，按照年均12.1億平方米計算，待售和施工面積夠未來6年的銷售。

第二，剛需減弱，特別是二三四線城市面臨更大的壓力。新型城鎮(zhèn)化形成增量住房需求，但農村轉移人口收入水平較低，難以承受高房價壓力。

第三，地產投資需求弱化。貨幣寬松曾是催生房地產投機的重要原因，如今，貨幣增速持續(xù)放緩、房價下跌擔憂、資金鏈緊張、其他資產吸引力增強等因素，均降低了投資需求。

第四，房地產企業(yè)面臨較大資金壓力，銷售自籌、信貸和其他資金來源增速下降。

第五，從中長期來看，2012年中國勞動年齡人口總量出現轉折，2015年購房適齡（25～49歲）人口達到峰值，約5.68億，2018年后將加速下滑，房地產購買需求結構也將發(fā)生重大改變，并出現結構性的購買力不足。

房地產的分化仍將延續(xù)

2015年以來，一線城市房價保持集體上漲的趨勢。8月份，無論是新房還是二手房，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市價格均呈現上漲趨勢。其中，深圳漲幅最大，新房環(huán)比漲幅超過5%。從同比漲幅來看，8月份，一線城市新房同比平均大漲11%，其中深圳同比漲幅高達30%。為抑制房價過快上漲，一線城市已經開始調整樓市政策。此前，北京針對通州地區(qū)房價上漲出臺了限購政策，深圳多家銀行也上調了首套房首付比例和利率。在一線城市房價猛漲的同時，三線城市房價環(huán)比勉強轉正，同比則全部下降。

房價走勢直接影響地產企業(yè)的拿地傾向和投資動向。今年前8個月，100個大中城市中，一二三線城市住宅類用地土地成交面積累計分別達到709萬、3783萬和4147萬平方米，同比下降17%、37%和34%。一線城市銷售旺盛而供給疲弱，目前，庫存銷售比降至9個月左右，且供求趨緊也推動了近幾個月房價的上升。然而三、四線城市去庫存壓力較大，在一定程度上影響了房地產開發(fā)企業(yè)的投資意愿。由于一線城市在全國房地產建設量中所占比重不足8%，二三線城市占比則超過90%，因而整體房地產開發(fā)投資增速繼續(xù)回落。未來二線以及三、四線城市依然需要鼓勵性政策，特別是戶籍制度的改革，以刺激需求積極入市。

圖2：房地產供過于求

未來10年，地產將保持穩(wěn)定增長

雖然地產需求的長周期大頂已經出現，但從更長周期來看，未來10年，中國的地產仍將保持穩(wěn)定增長，中國經濟受房地產影響出現硬著陸的可能性較小。

首先，從人口和城鎮(zhèn)化率上升空間來看，2013年初，我國總人口約13.54億，據中國人民大學社會與人口學院的預測，人口的峰值應該在2025年左右達到14.8億，新增人口的空間約1.26億；城鎮(zhèn)化率將由52.6%上升至后城市化的起點水平約70%（當然，如果中國經濟發(fā)展順利且成功轉型，城鎮(zhèn)化率仍有進一步提升的空間）。人口增長、城市化率提升疊加，城鎮(zhèn)人口預計將從7.12億增加至10.36億，仍將帶來較強的剛性住房需求，估算潛在需求約110億平方米。

其次是住房改善帶來的需求。假設城鎮(zhèn)人均居住面積由2013年初的26.3平方米/人（根據城鎮(zhèn)人均住宅建面積32.9平方米，公攤比率大概20%估算）提高至35平方米/人（小康水平的定義，離發(fā)達國家普遍的45平方米的人均面積仍有較大上升空間），那么帶來的潛在需求約62億平方米。此外，危舊房拆遷改造接近41億平方米（根據存量住宅建筑面積、竣工面積，按房屋更新頻率20年一次估算）。兩者相加，改善潛在需求約103億平方米。

最后，扣除住宅銷售、施工和待售面積78.9億平方米，2015年以后（包括2015年）地產行業(yè)需要開發(fā)的量約134億平方米，假設最近3年的年均銷售面積12.1億平方米能夠維持，尚需開發(fā)的年限約11年。也就是說，在不考慮二手房大幅擠壓的情況下，地產目前的需求足以支持行業(yè)至2025年的發(fā)展。但需要注意的是，這些需求能不能轉化為真實的購買行為，則需要看到中國經濟改革的成功與否以及居民的相對購買力能否得到有效提升。