淺析農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承公證

陳小芳

福建省連城縣公證處 福建連城 366200

淺析農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承公證

陳小芳

福建省連城縣公證處 福建連城 366200

伴隨著我縣農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)工作的開展，來我處咨詢辦理有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承的人越來越多，現(xiàn)有土地證上的人已經(jīng)死亡，房屋所有權(quán)證未辦，而這次土地使用權(quán)確權(quán)又必須登記到活人名下。公證處究竟能不能辦理此類繼承權(quán)公證？筆者認(rèn)為可以辦理宅基地使用權(quán)繼承公證。雖然我國現(xiàn)行法律法規(guī)就農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否繼承沒有明文規(guī)定，但是不可否認(rèn)，隨著農(nóng)村宅基地功能從保障性向資產(chǎn)性功能的轉(zhuǎn)變，越來越多的村民要求辦理有關(guān)宅基地的房屋贈與、繼承和財產(chǎn)約定等方面的公證。農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承公證將會是一項巨大、潛在的公證業(yè)務(wù)資源。農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承公證可以有效預(yù)防家庭成員因房屋繼承產(chǎn)生糾紛，更是公證處開拓農(nóng)村宅基地相關(guān)公證業(yè)務(wù)的起點。本文就辦理此類公證的依據(jù)以及具體程序和注意事項做一個淺顯的闡述。

宅基地；使用權(quán)；繼承

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以繼承的依據(jù)

（一）用益物權(quán)的要求《物權(quán)法》規(guī)定用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利[1]。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種類型。農(nóng)村居民在依法取得集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地后，有權(quán)在宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施并使用，這是宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的外在表現(xiàn)形式。

（二）憲法、繼承法律規(guī)定《憲法》規(guī)定公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)[2]；《繼承法》規(guī)定遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：公民的房屋[3]?？梢?，公民個人私有房屋可以繼承。

（三）“地隨房走，房地一體”原則的客觀要求我國《擔(dān)保法》、《房地產(chǎn)管理法》均對“地隨房走”做了明確規(guī)定。《物權(quán)法》規(guī)定建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分[4]。房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)權(quán)利主體的一致性，有利于農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)權(quán)能，也是實現(xiàn)宅基地使用權(quán)作為一項獨立物權(quán)的必然結(jié)果。

二、宅基地使用權(quán)繼承的主體和客體

（一）主體在辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承公證時，繼承人的身份審查是重點?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”[5]。有資格申請宅基地使用權(quán)的主體是具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，宅基地使用權(quán)是典型性的身份權(quán)利，這點在學(xué)界和實務(wù)界觀點一致。但是城鎮(zhèn)居民能否繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)這一問題上存有分歧，學(xué)界和實務(wù)界均存在不同的觀點。筆者認(rèn)可城鎮(zhèn)居民有權(quán)利繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)，保證房屋的所有權(quán)與土地使用權(quán)主體的一致，符合“定紛止?fàn)?，物盡其用”的物權(quán)法基本法理。我國現(xiàn)行法律法規(guī)均沒有禁止城鎮(zhèn)居民繼承宅基地使用權(quán)的規(guī)定。在現(xiàn)實中必然會出現(xiàn)唯一繼承權(quán)人是城鎮(zhèn)居民的情況，如果因辦房屋占有的土地是農(nóng)村宅基地，城鎮(zhèn)居民沒有權(quán)利繼承，那么，被繼承人的房屋只能由村集體組織收回。顯然，這種做法不合理，與繼承法、憲法保護(hù)公民私有財產(chǎn)精神相背離。當(dāng)然，我們也不能過于擴(kuò)大的理解為城鎮(zhèn)居民繼承宅基地使用權(quán)等同于村民繼承宅基地使用權(quán)，這是錯誤的觀點，二者存在很大區(qū)別。

（二）客體《國家土地管理局關(guān)于印發(fā)確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》規(guī)定繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)[6]。由此可見，可繼承的只能是建有房屋的宅基地，尚未建房屋的宅基地使用權(quán)不能單獨繼承。因為宅基地所有權(quán)依然屬于村集體所有，宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)的權(quán)能還沒有實現(xiàn)，也不在繼承法遺產(chǎn)的范疇。

三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承公證核實程序

現(xiàn)在，公證處辦理的房屋繼承權(quán)公證，均是以建在國有建設(shè)用地使用權(quán)上的房屋為主，辦理業(yè)務(wù)實踐，如當(dāng)事人提供的證明材料、核實程序都已非常完善。農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承公證當(dāng)事人需要提供的證明材料與商品房繼承權(quán)公證沒太大區(qū)別，但核實程序區(qū)別很大。區(qū)別在于：（一）繼承標(biāo)的物的權(quán)屬證明材料的外在表現(xiàn)形式不同。我國農(nóng)村宅基地上的房屋大部分沒有登記這一程序。因此在審核過程中要對房屋所有權(quán)的真實性進(jìn)行重點審查。特別要注意的一點是，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是以“戶”的名義申請，土地使用證雖登記在一人名下，但宅基地使用權(quán)通常是家庭共有的。所以在辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承公證時，除了核實宅基地證上登記的使用人以外，還應(yīng)審查宅基地申請時填寫的共同使用人的情況，以避免將來出現(xiàn)兄弟之間爭分祖產(chǎn)的糾紛。筆者今年已經(jīng)辦理幾例這種公證，土地證上只登記一個人的名字，通過筆錄談話得知父親遺留的宅基地上修建的房屋實際上是兄弟合建的，后經(jīng)向村民和村委會了解也證實房屋是兄弟合建。因此在辦理此類公證，公證人員有義務(wù)到村落對現(xiàn)有房屋拍照存檔，實地核實查明集體土地證上已建房屋的所有人是否與集體土地使用證上的登記人相一致，或到土地管理部門查看申請表，以防出現(xiàn)房屋出資所有人與集體土地證上登記人不一致導(dǎo)致公證錯誤引發(fā)糾紛。（二）對于具有繼承主體資格人員的調(diào)查核實也有很大不同。城市商品房繼承，公證人員就繼承人提供的親屬關(guān)系證明，可以到被繼承人生前的工作單位或人事檔案管理部門查看檔案來確定繼承人范圍。但農(nóng)村宅基地繼承權(quán)公證的當(dāng)事人基本上都是農(nóng)民，除了村民委員會的常住人口登記簿、計劃生育登記簿和民間族譜之外，基本上沒有其它文字記載。因此公證人員從村民和村委會了解被繼承人的基本情況顯得尤為重要，當(dāng)然對口述證據(jù)真假分辯要求公證員有很好的識別能力，否則很容易遺漏女性繼承人，因為在我國農(nóng)村，很多地方女孩子沒繼承權(quán)已是一種共識。（三）我縣有部分宅基地上是建有房屋，但是當(dāng)事人持有的土地產(chǎn)權(quán)證是上世紀(jì)二三十年代的產(chǎn)權(quán)登記證，因為那時可能存在產(chǎn)權(quán)登記混亂及農(nóng)民違規(guī)建房的情況，而且現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)證上的信息已不能反映出被繼承人遺產(chǎn)的全貌。在遇有此類情況，以防將來出現(xiàn)兩個以上鄰居所辦理的權(quán)屬證書上有土地相互交叉重疊的部分引發(fā)侵權(quán)糾紛，我處的通用處理方式是先向土地管理部門核查宅基地和房屋產(chǎn)權(quán)信息，然后再前往實地，向該地塊周邊的鄰居了解該房屋和土地的現(xiàn)有狀況后再辦理繼承權(quán)公證。

[1]張文麗，劉剛.農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承公證的法理分析及程序探討[J].中國公證，2011(01).

[2]孫東杰.解讀農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承公證[J].中國公證，2011(05).

[3]王玲.公證如何服務(wù)農(nóng)村集體土地確認(rèn)工作[J].法制博覽，2014(07).

注釋

[1]《中華人民共和國物權(quán)法》第117條.

[2]《中華人民共和國憲法》第13條.

[3]《中華人民共和國繼承法》第3條.

[4]《中華人民共和國物權(quán)法》第147條.

[5]《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國發(fā)辦[2007]71號）.

[6]《國家土地管理局關(guān)于印發(fā)確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（[1995]國土[籍]字第26號）第49條.

陳小芳（1978- ），女，江西瑞金人，福建省連城縣公證處公證員。