預(yù)售商品房懲罰性賠償問題簡析

■文/樊琳

預(yù)售商品房懲罰性賠償問題簡析

■文/樊琳

摘要近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，商品房已經(jīng)成為我國居民消費(fèi)熱點(diǎn)。然而，商品房銷售過程中的欺詐行為不斷出現(xiàn)，個(gè)別開發(fā)商在利益的驅(qū)使下，嚴(yán)重背離誠實(shí)信用原則，惡意損害購房者的利益。在此背景下，適用懲罰性賠償責(zé)任，能夠制裁和遏制開發(fā)商的不法行為，維護(hù)商品房交易市場的正常秩序，促進(jìn)商品房市場誠信體系的建立。本文圍繞《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《中華人民國共和合同法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中明確規(guī)定的購房者可以請求商品房的出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的情形，研究了商品房預(yù)售適用懲罰性賠償制度的一系列法律問題，并對最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的懲罰性賠償規(guī)定進(jìn)行了深入解讀，探討了該解釋在適用中的一些具體問題，指出了其不足之處，提出了具有操作性的解決方案。

關(guān)鍵詞商品房預(yù)售懲罰性賠償適用數(shù)額

一、緒論

隨著人民生活水平的不斷提高和我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，商品房已逐漸成為我國居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，但在預(yù)售商品房中，開發(fā)商往往利用信息的不對稱和自己的優(yōu)勢地位，對購房者實(shí)施惡意違約和欺詐行為以牟取經(jīng)濟(jì)暴利。因此，購房者必須依靠國家法律的保護(hù)，才能有效的維護(hù)自身的合法利益。

在我國，預(yù)售商品房適用懲罰性賠償規(guī)定最早的法律依據(jù)是1993年出臺的《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，1999年實(shí)行的《中華人民共和國合同法》依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定進(jìn)一步確定了懲罰性賠償規(guī)定。最直接明確確立預(yù)售商品房適用懲罰性賠償規(guī)定的是2003年3月24日通過的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）。

二、預(yù)售商品房懲罰性賠償?shù)暮x

預(yù)售商品房懲罰性賠償，是指預(yù)售商品房的出賣人因違法或違約，導(dǎo)致預(yù)售商品房的買受人權(quán)益受到損害時(shí)，由法院作出的賠償數(shù)額超過實(shí)際損害數(shù)額的賠償制度。

預(yù)售商品房的標(biāo)的，實(shí)質(zhì)上是一種“期待權(quán)”，而非現(xiàn)實(shí)的房屋所有權(quán)。因此，對購房者來說，客觀上存在很大風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)廣大購房者的合法權(quán)益，國家對商品房預(yù)售也采取了一些特殊的監(jiān)管措施和懲罰制度，如交易價(jià)格申報(bào)制度、商品房預(yù)售登記備案制度，商品房預(yù)售許可制度、懲罰性賠償制度等。

三、預(yù)售商品房懲罰性賠償制度存在的問題

《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》屬于概括性法律規(guī)定，能夠適用預(yù)售商品房懲罰性賠償，但不夠明確具體?！督忉尅返墓冀鉀Q和填補(bǔ)了房地產(chǎn)法律的某些空白，保護(hù)了廣大購房者的權(quán)利，但仍然顯得倉促和不嚴(yán)謹(jǐn)，并非購房者的“保護(hù)神”。筆者立足于我國的立法現(xiàn)狀，對預(yù)售商品房懲罰性賠償制度存在的問題作出如下分析：

1、《解釋》的效力問題?！督忉尅吩诜缮蠈儆谡浇忉專亲罡呷嗣穹ㄔ涸谶m用法律的具體過程中對具體應(yīng)用法律問題所做的具有法律約束力的說明。司法解釋必須要有解釋的基礎(chǔ)性法律，即解釋的是哪部法律，或者哪部法律中的哪些條款。那么，《解釋》規(guī)定的五種懲罰性損害賠償?shù)囊罁?jù)是哪部法律呢？最高人民法院副院長黃松有就《解釋》答記者問時(shí)談到，《解釋》規(guī)定的懲罰性損害賠償責(zé)任是以《合同法》第113條和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條規(guī)定的懲罰性損害賠償責(zé)任為依據(jù)的，但不是對《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條規(guī)定的直接適用，《解釋》所規(guī)定的懲罰性損害賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定有所不同。《解釋》一方面承認(rèn)是以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》或《合同法》的懲罰性損害賠償責(zé)任原則為依據(jù)；一方面又否認(rèn)是對此兩部法律的直接適用，這在形式邏輯上也存在問題，而且，《解釋》中的具體規(guī)定也存在一些與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》或《合同法》的矛盾之處。所以，如何解決《解釋》適用的法律依據(jù)，是值得探討的地方。

2、《解釋》中對于適用懲罰性損害賠償?shù)奈宸N情形采取了列舉式規(guī)定，在一定程度上清晰明確，不僅有利于民眾知曉，而且方便司法機(jī)關(guān)辦案。但這樣的規(guī)定卻有很大的漏洞，因?yàn)樵趯?shí)踐中存在的一些嚴(yán)重欺詐行為，并不局限于列舉的五種情形。例如，開發(fā)商不具備商品房買賣主體的資格、所售的商品房證件不齊全致使商品房的權(quán)利出現(xiàn)嚴(yán)重瑕疵、開發(fā)商故意隱瞞影響購房者正常使用房屋的重大質(zhì)量問題及根本不能實(shí)現(xiàn)的欺詐性售樓廣告等。《解釋》只承認(rèn)列舉的五種情形適用懲罰性損害賠償，等于否認(rèn)了開發(fā)商實(shí)施的其他售房欺詐行為適用懲罰性損害賠償責(zé)任。所以，采用列舉的方式規(guī)定并不能對購房者給予強(qiáng)有力的法律保護(hù)。

3、關(guān)于懲罰性賠償?shù)臄?shù)額問題。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《合同法》規(guī)定的懲罰性賠償?shù)臄?shù)額是“商品價(jià)格的雙倍”，而《解釋》規(guī)定的則是“不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任”。由此可見，《解釋》采用的是“一倍上線賠償”，屬于對賠償責(zé)任的限制規(guī)定，與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《合同法》的規(guī)定是不一致的。首先，雙倍賠償?shù)幕鶖?shù)不同?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《合同法》規(guī)定的是“商品房價(jià)格”，而《解釋》規(guī)定的是“已付房款”，這兩者是不同的，由于房屋涉及金額較

大，很多購房者都只是先付首付，因此已付款很可能不是商品房的全部的價(jià)格；其次，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《合同法》的雙倍賠償是法定和硬性的規(guī)定，而解釋的懲罰性賠償數(shù)額則是裁定和彈性的規(guī)定，這就給了法官較大的自由裁量權(quán)，容易造成司法腐敗，不利于實(shí)現(xiàn)法律的公平性，很可能導(dǎo)致出現(xiàn)開發(fā)商所承擔(dān)的懲罰性賠償責(zé)任與其欺詐行為所獲得的利益或購房者所受侵害的程度不相符的情況。

四、完善預(yù)售商品房懲罰性賠償制度的建議

1、擴(kuò)大懲罰性賠償在商品房買賣中適用的范圍?！督忉尅窇?yīng)該對懲罰性賠償在商品房買賣中適用的范圍予以擴(kuò)大，立法上應(yīng)采用概括式和列舉式的結(jié)合，既要列舉幾種典型的欺詐行為，便于直接和參照適用，又要對商品房買賣中的欺詐行為作出一般性的高度概括與歸納，避免超出規(guī)定范圍之外對是否適用懲罰性賠償責(zé)任的問題上出現(xiàn)司法尷尬。

2、懲罰性賠償?shù)臄?shù)額應(yīng)當(dāng)明確具體。首先，《解釋》中規(guī)定的賠償基數(shù)的“已付房款”，如果購房者采取的是銀行貸款的方式支付房價(jià)，那么“已付購房款”到底是購房者已實(shí)際支付的首付款，還是向銀行貸款后支付的全價(jià)房款呢？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將“已付房款”明確規(guī)定為購房的全價(jià)款。這樣的話，既保持了與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《合同法》的一致性，又能有效的遏制商品房出賣人的惡意欺詐行為，切實(shí)保護(hù)相對弱勢的購房者的合法權(quán)益，維護(hù)法律的公平性。其次，《解釋》中規(guī)定的賠償比例“不超過已付購房款的一倍”應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確具體的賠償比例，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定為“一倍”，從而縮小法院的自由裁量權(quán)。只有加大對商品房出賣人欺詐行為的懲罰力度，懲罰性賠償才能真正達(dá)成其立法目的。

五、結(jié)語

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，開發(fā)商為解決資金流的問題，商品房預(yù)售行為越來越普遍，房價(jià)居高不下。房地產(chǎn)消費(fèi)者的弱勢地位更加明顯，因而法律維護(hù)公平的宗旨要求在保護(hù)的取向上應(yīng)對消費(fèi)者傾斜。

筆者考察了我國預(yù)售商品房適用懲罰性賠償法律保護(hù)的現(xiàn)狀，分析了我國商品房適用懲罰性賠償法律制度存在的不足與缺陷，并對各種問題進(jìn)行了具體剖析。在此基礎(chǔ)上，通過考察我國的現(xiàn)狀，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》中出現(xiàn)的問題提出了完善的建議，以規(guī)范商品房買賣市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李鵑.論商品房買賣合同中的懲罰性賠償[D].太原：山西警官高等?？茖W(xué)校，2007．

[2]王桂春.論懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法的適用[J].法制與社會，2009，（3）．

（作者單位：湘潭大學(xué)）