工程建設(shè)征地中磚圍墻調(diào)查及補償方法的探討

□李寶山 □李敬茹 □馮蘭婷 □劉江奎

（1黃河勘測規(guī)劃設(shè)計有限公司；2河南省省直物業(yè)管理公司）

1 現(xiàn)行磚圍墻調(diào)查及補償方法存在的問題

根據(jù)國家法律法規(guī)，不同地方政府或行業(yè)，結(jié)合本行政區(qū)或本行業(yè)的實際情況，制定了本地或行業(yè)的建設(shè)征地拆遷補償辦法。從地方和行業(yè)的補償辦法看，磚圍墻的調(diào)查及補償方法可歸納為三種，在具體使用中各存在不同的問題。

方法1：分基礎(chǔ)和墻身分別測量其形體尺寸，工程量以基礎(chǔ)和墻身的體積計量，計量單位為“m3”；補償單價分基礎(chǔ)和墻身兩部分制定，計價單位為“元/m3”。存在的問題為：基礎(chǔ)屬于隱蔽工程，難于準確測量并計算工程量。

方法2：只對墻身的形體尺寸進行測量，工程量按墻身厚度分類，以墻身立面面積計量，計量單位為“m2”。補償單價以圍墻建設(shè)總費用除墻身立面面積分析制定，計價單位為“元/m2”。存在問題主要為：對基礎(chǔ)已建但墻身未建的圍墻基礎(chǔ)不補償；對墻身建設(shè)高度較低的圍墻或無基礎(chǔ)的圍墻，按墻身立面面積計算的補償費與實際建造成本差別較大。

方法3：只對墻身的形體尺寸進行測量，工程量按墻身厚度分類、高度分級，以墻身延米長度計量，計量單位為“m”。補償單價按圍墻建設(shè)總費用除墻身延長米分析制定，計價單位為“元/m”。存在問題主要為：計算圍墻補償費時，需按墻身高度對補償單價進行內(nèi)插調(diào)整；對無基礎(chǔ)的圍墻（女兒墻），按調(diào)整補償單價計算的補償費高于實際建造成本。

2 磚圍墻工程量計算規(guī)則

2.1 磚圍墻的結(jié)構(gòu)分類

磚圍墻是由磚或磚、瓦花飾砌筑而成的圍墻?；窘Y(jié)構(gòu)從上到下分為壓頂或墻帽、墻身、墻柱和基礎(chǔ)等部分，習慣上將磚圍墻分為基礎(chǔ)和墻身兩部分。磚圍墻以設(shè)計室外地坪為界劃分，以上為墻身，以下為基礎(chǔ)。

磚圍墻基礎(chǔ)一般采用剛性基礎(chǔ)，常見的有毛石基礎(chǔ)、磚大放腳基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)和毛石混凝土基礎(chǔ)等四種類型。磚圍墻墻身的結(jié)構(gòu)，按砌筑方式一般分為實心磚墻和空花墻；按墻身厚度一般分為12墻、18墻、24墻、37墻和50墻。

2.2 磚圍墻工程量計算規(guī)則

磚圍墻的工程量可分為基礎(chǔ)和墻身兩部分計算。基礎(chǔ)和墻身的工程量均是按設(shè)計圖示尺寸以體積計算，計量單位為“m3”。基礎(chǔ)和墻身的長度按中心線計；圍墻高度算至壓頂上表面（如有混凝土壓頂時算至壓頂下表面），圍墻柱并入圍墻體積內(nèi)。

3 磚圍墻造價指標

根據(jù)某水庫工程征地拆遷涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的磚圍墻施工圖和資金結(jié)算資料，對磚圍墻的造價指標進行分析。

3.1 磚圍墻典型設(shè)計

設(shè)計1：圍墻高2.30 m，長10 m。基礎(chǔ)為毛石基礎(chǔ)，分兩層砌筑，底層寬0.70 m，高0.40 m，上層寬0.40 m，高0.45 m，M5混合砂漿。墻身為24紅磚墻（一磚墻），M2.5混合砂漿砌筑，原漿勾縫，勒腳高30 cm。具體見圖1。

設(shè)計2：圍墻高2.30 m，長10 m?；A(chǔ)為灰土墊層（3:7）厚300 mm，上面為磚基礎(chǔ)，底層寬615 mm，高180 mm；第二層寬490 mm，高180 mm；第三層寬365 mm，高180 mm；M5混合砂漿砌筑。見圖2。

圖1 毛石基礎(chǔ)磚圍墻圖

圖2 灰土基礎(chǔ)磚圍墻圖

3.2 磚圍墻造價指標

根據(jù)磚圍墻施工圖和資金結(jié)算資料，按圍墻基礎(chǔ)和墻身的體積、磚圍墻立面面積和磚圍墻延米進行了造價指標分析，分析結(jié)果見表1。

表1 某水利樞紐工程移民安置區(qū)磚圍墻造價指標表

3.2.1 磚圍墻體積造價指標

是按基礎(chǔ)和墻身的造價分別除基礎(chǔ)和墻身的體積計算得出。計算結(jié)果，磚圍墻墻身的造價指標為231.80元/m3；灰土基礎(chǔ)和毛石基礎(chǔ)的造價指標不同，分別為146.02元/m3和173.55元/m3。

3.2.2 磚圍墻立面造價指標

是按基礎(chǔ)和墻身的造價之和除墻身立面面積計算得出。計算結(jié)果，灰土基礎(chǔ)磚圍墻的立面造價指標為87.67元/m2，其中基礎(chǔ)部分占36.55%，墻身部分占63.45%；毛石基礎(chǔ)磚圍墻的立面造價指標為90.34元/m2，其中基礎(chǔ)部分占38.42%，墻身部分占61.58%。

3.2.3 磚圍墻延米造價指標

是按基礎(chǔ)和墻身的造價之和除墻身的延米長度計算得出。計算結(jié)果，灰土基礎(chǔ)和毛石基礎(chǔ)磚圍墻的延米造價指標分別為201.63元/m和207.79元/m。

3.3 不同造價指標的特點及相互關(guān)系

根據(jù)磚圍墻的結(jié)構(gòu)分類和造價構(gòu)成，對磚圍墻立面造價指標和延米造價指標的計算公式分別進行了推演，推演結(jié)果：

磚圍墻立面造價指標（元/m2）=墻身立面造價指標（元/m2）+基礎(chǔ)延米造價指標（元/m）/墻身高度（m）

磚圍墻延米造價指標（元/m）=基礎(chǔ)延米造價指標（元/m）+墻身立面造價指標（元/m2）×墻身高度（m）

可以看出，磚圍墻基礎(chǔ)和墻身的體積造價指標是相對固定的，不受基礎(chǔ)和墻身幾何尺寸的影響；磚圍墻立面造價指標是由墻身立面造價指標和墻身高度分攤的基礎(chǔ)延米造價指標兩部分組成，前者是相對固定的指標，后者是受墻身高度影響可變的指標；磚圍墻延米造價指標是由基礎(chǔ)延米造價指標和墻身延米造價指標兩部分組成，前者是相對固定的指標，后者是受墻身高度影響可變的指標。

4 不同調(diào)查及補償方法的效果分析

磚圍墻調(diào)查補償時，群眾意見較大的兩類問題，一是因經(jīng)濟原因，基礎(chǔ)已建好，但墻身未建或高度低于正常高度的圍墻的補償問題；二是沒有基礎(chǔ)的圍墻，如建在屋頂?shù)呐畠簤Φ难a償問題。對兩類問題的案例，按不同調(diào)查補償方法對其補償費進行了計算分析，以檢驗不同調(diào)查補償方法的效果。具體見表2。

表2 不同情況磚圍墻補償費計算分析表

案例1：某磚圍墻，墻身為24墻，墻高1.50 m，墻長10 m，毛石基礎(chǔ)，斷面面積不詳。按方法1計算的磚圍墻補償費，即建造成本為1632.81元；方法2計算的補償費為1355.10萬元，比方法1的結(jié)果少17%；方法3，基于調(diào)整后的補償單價，計算的補償費與方法1一致。

案例2：某屋頂女兒墻，墻身為24墻，墻高1.20m，墻長45m。采用方法1處理計算，女兒墻補償費即建造成本為3004.13元；采用方法2處理計算的補償費為4878.36元，比方法1計算結(jié)果高62.40%；方法3計算的補償費為6596.87元，比方法1的計算結(jié)果高119.60%。

不同調(diào)查補償方法的優(yōu)缺點。方法1:在基礎(chǔ)工程量計算準確的前提下，按計算的補償費等于實際建造成本。方法2:對墻身低于正常高度的磚圍墻，計算的補償費會低于實際建造成本，墻高越低，差別越大；對屋頂女兒墻，計算的補償費高于實際建設(shè)成本；對墻身未建的圍墻則無法計算補償費。方法3:補償單價計算時，需先按墻身高度對補償單價進行調(diào)整；對有基礎(chǔ)的磚圍墻，計算的補償費比較準確；對無基礎(chǔ)的屋頂女兒墻，計算的補償費會大于實際建設(shè)成本，且墻身越低，誤差越大；對墻身未建的圍墻基礎(chǔ)無法計算補償費。

5 建議

綜合以上分析，為降低磚圍墻調(diào)查工作難度，提高磚圍墻調(diào)查成果精度，保證磚圍墻補償公平、公正、合理，建議對磚圍墻調(diào)查及補償方法進行如下修改：一是磚圍墻分基礎(chǔ)和墻身兩部分進行調(diào)查補償。二是基礎(chǔ)部分的工程量用延米長度計量；基礎(chǔ)延米長度按中心線進行測量；補償單價采用磚圍墻基礎(chǔ)延米造價指標，計價單位為“元/m”。三是墻身部分的工程量用立面面積計量；墻身長度按中心線測量，墻身高度測至壓頂上表面；補償單價采用磚圍墻墻身立面面積造價指標，單位為“元/m2”。