探討本澳租務(wù)法的修訂租務(wù)市場現(xiàn)下管控合理

洪曄娟

無論是澳門本地人也好，外勞也好，在澳門租房，永遠(yuǎn)是一件壓力倍感沉重的事情。近年來，澳門的私人住宅、商舖租金近年狂升，租客叫苦連天，租房的質(zhì)素卻一再下降，業(yè)主竟也唉聲載道，現(xiàn)下澳門的租務(wù)市場怎麼了？昂貴的租金不但使得營商著經(jīng)營困難、創(chuàng)業(yè)者為之卻步，更使得日常必需品通脹上升，全面影響市民生活。而業(yè)主迫於壓力將房屋出租，卻常常遇到非法旅館、“租霸”的無奈情況，得不到應(yīng)有的保障，實(shí)屬無奈。

澳門的租務(wù)法是該修改了，甚至乎是否應(yīng)該進(jìn)行租金的規(guī)管？在歷史上，國外很多地方都實(shí)行了租金的規(guī)管，而臨近的香港，也曾於特殊時期監(jiān)管私人物業(yè)及商舖租金的水準(zhǔn)，那麼澳門現(xiàn)下，是否需要嚴(yán)格的租金管控和租務(wù)管制呢？

今期時事辯論，本刊邀請了澳門科技大學(xué)商學(xué)院副教授宋宇，澳門三十行動聯(lián)盟理事長湯榮耀、澳門街坊會聯(lián)合總會大廈工作委員會程順明主任及利嘉閣（澳門）地產(chǎn)分區(qū)董事馮偉航，與他們一起探討如下議題：本澳現(xiàn)下的租務(wù)市場現(xiàn)狀是否合理？是否為一個合適的時機(jī)推出租務(wù)管制？租務(wù)管制具體內(nèi)容應(yīng)該包涵哪幾個方面？ 租務(wù)市場應(yīng)由市場主導(dǎo)亦或者政府主導(dǎo)？租金根據(jù)一定條件設(shè)置上限有何利弊？該如何平衡租客、業(yè)主、政府的各方利益？對修訂澳門的租務(wù)法有何建議？

上半年就曾有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，澳門現(xiàn)下的平均樓價為平均樓價為8.462萬元/平方米，樓花的平均樓價為11.8636萬元/平方米。儘管賭收持續(xù)下跌，澳門的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，樓價成下降趨勢，但高昂的房屋依然讓市民望而卻步。而在剛剛過去的經(jīng)濟(jì)房屋抽籤中，少之又少的中籤率讓市民更加歎息，他們只能去租住昂貴的私樓來等待這漫漫長期的上樓之路。那麼，如果澳門有個合理的租務(wù)市場，是否就能緩解他們的壓力和抱怨？澳門現(xiàn)下需要租務(wù)管制嗎？

澳門科技大學(xué)商學(xué)院副教授宋宇，對澳門的租務(wù)市場提出了自己的看法。他認(rèn)為隨著賭收的下降，本澳房屋買賣市場價格已經(jīng)出現(xiàn)了三成左右的下滑，而且暫未出現(xiàn)止穩(wěn)徵兆。租務(wù)市場也出現(xiàn)一定程度的下跌，加上二十四小時通關(guān)以及可以預(yù)計的無薪假、裁員潮等不確定性因素的影響，相信本澳租務(wù)市場現(xiàn)時正處於一個下降通道之中，何時回穩(wěn)取決於賭收的止跌。而且由於租務(wù)市場自身的特點(diǎn)，其回穩(wěn)止跌將晚於賭收。他說：“在這樣一個大環(huán)境下，我認(rèn)為此時推出租務(wù)管制並不十分適當(dāng)?！边\(yùn)用行政干預(yù)的辦法，設(shè)定上限控制房屋租金，希望價格按照政府的意志變化事實(shí)上是一種理想化，近年來政府對房屋價格調(diào)控的效果欠佳也說明瞭這個事實(shí)。首先，調(diào)控尺度不好掌控。針對租務(wù)市場，如果管制過松，超出市場預(yù)期，反而有可能助漲租金，起到反效果。如果管制過嚴(yán)，則可能導(dǎo)致租金的加速下滑，租金回報率的下跌會聯(lián)動影響到房屋買賣市場，進(jìn)而影響到本澳金融市場的安全。另外，如果政府一味限制租金上漲，也會讓一部分房東放棄出租，導(dǎo)致房屋自然空置率上升。如此帶來的租務(wù)市場供給減少，勢必也會加重房租上漲的預(yù)期。所以，調(diào)控房租最終只能通過以市場為主導(dǎo)的辦法來解決。

澳門三十行動聯(lián)盟理事長湯榮耀提出，應(yīng)該先把租務(wù)市場分為住屋和商舖兩個層面，因?yàn)閮烧呤菍凫恫煌瑢用娴男枨?，例如商舖租務(wù)市場不合理的現(xiàn)狀。早年本澳經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動樓價急升，加上自由行旅客逼爆旺區(qū)及周邊區(qū)域，令物業(yè)價格瘋狂上升。然而，即使租金隨著物業(yè)價格及市場需求而漲價，但租金回報根本無法與月供款抵消，商舖業(yè)主很多時只是待價而沽。這情況持續(xù)了好一段時間，可以見到許多位於黃金地段的商舖，以天價放租放盤，很快，原本租用的老舖，或者開業(yè)僅數(shù)年根基尚未站穩(wěn)的商戶，逼於無奈要遷出，換上其他獲利更豐的行業(yè)，而這些行業(yè)都只集中在某幾類，變相令到經(jīng)濟(jì)單一。遷出的商戶，只好走到其他地區(qū)落戶，又令那些本來屬於非旺區(qū)的舖租漲價。

澳門街坊會聯(lián)合總會大廈工作委員會主任程順明在接受記者採訪時表示：由於現(xiàn)行的租務(wù)法律不能有效地保護(hù)出租人（業(yè)主）的權(quán)益，現(xiàn)時據(jù)非正式統(tǒng)計，澳門的空置單位達(dá)近萬個，有的房屋甚至空置10年以上，部分業(yè)主擔(dān)心如果對外放租，一旦碰上“惡租霸”將得不償失，故寧肯讓房屋空置，也不對外出租。涉及租務(wù)問題，現(xiàn)實(shí)中會出現(xiàn)很多租賃上的法律問題，是需要修改的。

利嘉閣（澳門）地產(chǎn)分區(qū)董事馮偉航回答到：“其實(shí)澳門現(xiàn)下的租務(wù)市場還是較為合理的，由去年的最高位的房租價格已經(jīng)下調(diào)了30%至40%?！彼援?dāng)下壹號湖畔為例，是澳門的地標(biāo)性建築，該片區(qū)的租金目前已經(jīng)大幅度下調(diào)，包括北區(qū)的寰宇天下、氹仔的豪宅，均有不同程度的下調(diào)。澳門現(xiàn)在的房屋是根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來調(diào)整的，從去年下半年還是回落。因此，嚴(yán)格的租務(wù)管制是暫時不需要的，澳門本身就有一個租務(wù)法，反而現(xiàn)在最需要做的，是優(yōu)化租務(wù)法。

澳門的人口已經(jīng)多達(dá)60多萬，而可以提供的住宅卻僅僅只有24萬左右，如此緊缺的情況下，想擁有一片自己的物業(yè)是難上加難，唯有租住房屋或者商舖，才能安穩(wěn)的生活和生存。在此種情況下，租務(wù)市場的一舉一動都牽動著很多人的心弦，值得關(guān)注。