房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用

嚴(yán)煥強(qiáng)

Point

房產(chǎn)測繪與人民群眾的房產(chǎn)權(quán)益息息相關(guān)，在不動(dòng)產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域中經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高，因此，房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后將變得更為重要。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也為不動(dòng)產(chǎn)測繪提出了更高的要求。房產(chǎn)測繪作為不動(dòng)產(chǎn)測繪中重要部分，其市場準(zhǔn)入方面發(fā)展較為成熟，信息化、現(xiàn)代化的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)也較為完善，將能夠更加適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中信息化平臺的發(fā)展要求，為我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展提供有力的技術(shù)支持。

1.不動(dòng)產(chǎn)登記改革

不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記錄于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。2O13年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記改革的通知，要求在2014年6月底之前出臺并且實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記目前處于分散狀態(tài)，分為登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容和登記依據(jù)三部分。不動(dòng)產(chǎn)登記這種分散狀態(tài)也使得不動(dòng)產(chǎn)測繪難以有效統(tǒng)一。當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)測繪主要有房產(chǎn)測繪、地籍測繪、林業(yè)測繪等方面，可以預(yù)見，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的逐步實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)測繪也將隨之發(fā)生變化，各部分測繪工作將能得到統(tǒng)一，不同類型的不動(dòng)產(chǎn)測繪將有機(jī)結(jié)合，標(biāo)準(zhǔn)更加明確，有效減少重復(fù)測量。

2.房產(chǎn)測繪簡介

房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)基礎(chǔ)性測繪工作，是不動(dòng)產(chǎn)測繪的重要組成部分。房產(chǎn)測繪的工作主要包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖測繪、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等。在房產(chǎn)測繪中，房產(chǎn)平面控制測量是房產(chǎn)測繪的第一步，也是關(guān)鍵一步，是房產(chǎn)基礎(chǔ)測量；房產(chǎn)要素測量和房產(chǎn)調(diào)查以及房屋用地要素的調(diào)查是產(chǎn)籍管理和房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)；房產(chǎn)面積的測算主要包括建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、房屋用地面積、公攤面積等；房產(chǎn)變更測量是由于房屋產(chǎn)權(quán)等信息不斷發(fā)生變化而需要不斷進(jìn)行的一項(xiàng)經(jīng)常性測量工作；成果資料的檢查與驗(yàn)收是房產(chǎn)測繪的關(guān)鍵一步，是保證房產(chǎn)測量的質(zhì)量，為日后產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移以及解決房產(chǎn)糾紛提供準(zhǔn)確依據(jù)的重要工作。房產(chǎn)權(quán)利人在申請登記之前，到房產(chǎn)測繪窗口申請房產(chǎn)測繪。經(jīng)過測繪人員的現(xiàn)場測量勘察，獲得房產(chǎn)測量信息，并經(jīng)過審核人員的審核，獲得房產(chǎn)登記。在審核階段，審核人員無需到實(shí)地勘察，直接在房產(chǎn)信息系統(tǒng)中打開GIS圖形，觀察房屋坐落、權(quán)屬、位置關(guān)系、周邊道路等，方便有效的確定房屋樓盤表，進(jìn)而確定該房屋的現(xiàn)狀信息?？梢?，房產(chǎn)測量的精度和準(zhǔn)確性，直接影響房產(chǎn)登記結(jié)果。房產(chǎn)管理中的房產(chǎn)測繪工作，由主管房地產(chǎn)的行政部門委托具有房產(chǎn)測量資質(zhì)的測繪單位進(jìn)行。房產(chǎn)測繪單位與委托人不應(yīng)有任何利害關(guān)系，且是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體房產(chǎn)測繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在國家層面上主要有《測繪法》、《國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》等，在地方上也有房產(chǎn)測繪管理辦法的細(xì)則，在測量的過程中需要嚴(yán)格執(zhí)行。

3.房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用與前景

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是指全國房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在冊，基本做到登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容、登記依據(jù)、信息管理平臺一體化。其中，建立全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺，使得不動(dòng)產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個(gè)部門之間統(tǒng)一共享，提高不動(dòng)產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動(dòng)產(chǎn)測繪的重復(fù)率，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的重點(diǎn)。隨著現(xiàn)代測繪技術(shù)的發(fā)展，以GNSS、GIS、RS以及攝影測量技術(shù)為核心的數(shù)字化測繪，其數(shù)據(jù)采集、存儲(chǔ)、管理、傳輸方式，非常好的適應(yīng)了現(xiàn)代電子信息系統(tǒng)的快速發(fā)展，為構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺提供了技術(shù)基礎(chǔ)。在幾個(gè)不動(dòng)產(chǎn)測繪細(xì)分領(lǐng)域中，房產(chǎn)測繪最早在2002就提出“數(shù)字化房產(chǎn)測繪”的概念。數(shù)字化房產(chǎn)測繪是以房產(chǎn)為對象，建立信息化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化的房產(chǎn)數(shù)字信息系統(tǒng)。數(shù)字化房產(chǎn)測繪是充分利用GPS、RS、GIS、攝影測量等現(xiàn)代測繪技術(shù)進(jìn)行房產(chǎn)信息的采集、存儲(chǔ)和管理，并利用工作流、辦公自動(dòng)化、云技術(shù)等實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)格式統(tǒng)一、快速查詢、平臺共享等目標(biāo)?，F(xiàn)代中國城市建設(shè)速度非常快，房產(chǎn)信息變化頻繁，需要房產(chǎn)測繪人員快速、高效、準(zhǔn)確的采集房產(chǎn)信息，并實(shí)時(shí)更新。數(shù)字化房產(chǎn)測繪能夠保證房產(chǎn)信息的準(zhǔn)確、有效，為政府部門的房產(chǎn)辦公提供堅(jiān)實(shí)的技術(shù)保障。因此，在構(gòu)建數(shù)字化信息平臺領(lǐng)域，房產(chǎn)測繪相對于地籍測繪、林地測繪更能滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房價(jià)也在不斷攀升。人民群眾對于房屋面積等房產(chǎn)信息越來越重視。房產(chǎn)測繪作為房產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)來源，其準(zhǔn)確性、及時(shí)性變?yōu)橛葹橹匾?，房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用非常重大。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景下，房產(chǎn)測繪主要有以下幾個(gè)重要作用：(1)房產(chǎn)測繪為我國人民的房產(chǎn)以及相關(guān)權(quán)益提供技術(shù)保障，為解決房產(chǎn)糾紛等問題提供數(shù)據(jù)依據(jù)。權(quán)利人或者利害關(guān)系人通過申請房產(chǎn)測繪獲得房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供依據(jù)，保障權(quán)利人的權(quán)益不受損害。(2)房產(chǎn)測繪能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)管理部門提供詳細(xì)、專業(yè)的信息。房地產(chǎn)測繪根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)圖紙繪制房地產(chǎn)控制圖，使得房地產(chǎn)信息清楚、詳盡的存儲(chǔ)在房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)中，為房產(chǎn)使用者以及登記管理者提供參考信息。(3)房產(chǎn)測繪能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料房產(chǎn)測繪通過對城市房產(chǎn)建筑的測量和繪制，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供該城市的住房面積、位置分布等信息，使其能夠做出更加科學(xué)合理的商業(yè)決策。同時(shí)，房產(chǎn)測繪也為住房購買者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的住房數(shù)據(jù)，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。(4)房產(chǎn)測繪能夠?yàn)檎?guī)劃部門提供數(shù)據(jù)參考。目前我國城市建設(shè)以及城鎮(zhèn)化建設(shè)依舊很快，房產(chǎn)信息變更更加頻繁，而政府決策部門在制定發(fā)展計(jì)劃，進(jìn)行拆遷改造、道路擴(kuò)建、地鐵、輕軌開發(fā)時(shí)則需要準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)。房產(chǎn)測繪的數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、一體化的特點(diǎn)能夠很好的滿足這一要求。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記在智慧城市建設(shè)中應(yīng)用

2014年智慧城市建設(shè)正式進(jìn)入頂層統(tǒng)籌期，國家發(fā)改委等八部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)智慧城市健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，并于2015年2月建立了由26個(gè)部門和單位組成的“促進(jìn)智慧城市健康發(fā)展部際協(xié)調(diào)工作組”，正式開始了全國智慧城市統(tǒng)籌落地，2015年必將是智慧城市統(tǒng)籌建設(shè)的“落地期”、全面建設(shè)的“黃金期”。現(xiàn)階段的智慧城市建設(shè)的問題是缺乏主線，缺乏落地的抓手。城市規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)行管理是城市發(fā)展核心流程(如下圖所示)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記(主要是房地產(chǎn)登記)是城市建設(shè)流程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是承接城市運(yùn)行管理流程與服務(wù)功能的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，從城市發(fā)展核心流程的角度，應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記納入智慧城市建設(shè)，通過不動(dòng)產(chǎn)“一張圖”數(shù)據(jù)庫建設(shè)推進(jìn)智慧城市建設(shè)。

圖 城市規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)行管理流程分析與一張圖應(yīng)用

城市運(yùn)行管理是對城市基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、公共秩序與公共安全的管理，涉及市容環(huán)境、市政設(shè)施乃至社會(huì)環(huán)境等城市日常運(yùn)行的方方面面。隨著網(wǎng)格化城市管理和社會(huì)管理模式發(fā)展，網(wǎng)格化城市管理將向大城管模式發(fā)展，集成市容、市貌、市政設(shè)施、公安、消防、衛(wèi)生等相關(guān)職能，從城市公共空間管理擴(kuò)展到社區(qū)管理，形成全方位、多尺度的綜合管理體系。城市建(構(gòu))筑物數(shù)據(jù)庫將是網(wǎng)格化大城管的基礎(chǔ)，也是智慧社區(qū)及智慧家居的基礎(chǔ)。在城市發(fā)展的核心業(yè)務(wù)流程中，城市建設(shè)項(xiàng)目的“一張圖”多部門協(xié)同全過程管理將是智慧城市建設(shè)需要重點(diǎn)解決的核心問題，而不動(dòng)產(chǎn)登記處于流程的最后環(huán)節(jié)。因此，以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為契機(jī)，可以打通城市規(guī)劃、建設(shè)與運(yùn)行全過程“一張圖”管理的脈絡(luò)，為實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境的智能化奠定基礎(chǔ)。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不僅可以在城市建設(shè)管理中發(fā)揮重要作用，同時(shí)也對城市的稅收、金融、房地產(chǎn)市場調(diào)控起到關(guān)鍵的作用，從而對民生產(chǎn)生影響。通過不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理信息基礎(chǔ)平臺的建設(shè)，可以更好地促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的智能化發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將促進(jìn)城市各部門的信息共享與業(yè)務(wù)協(xié)同，從而促進(jìn)智慧政務(wù)的發(fā)展?？傊?，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以從城市核心業(yè)務(wù)流程的智能化、經(jīng)濟(jì)智能化、智慧政務(wù)等方面在智慧城市建設(shè)中發(fā)揮重要的作用，成為智慧城市建設(shè)的重要抓手或突破口。