國盛中心“再嫁”重生仍無期

徐進

在北京東二環(huán)之上，有一座號稱“亞洲第一”的交通樞紐，集公交、地鐵、輕軌、長途巴士、機場快軌、出租車等六維交通體系于一體，日客流量可達百萬人次。這就是東直門交通樞紐，其是北京重要交通要塞之一，巨大的人流、物流給這里帶來了源源不斷的商業(yè)能量，形成了繁華的東直門商圈。除了數(shù)不勝數(shù)的沿街門店和餐飲娛樂設(shè)施之外，重量級以上的商場就有東方銀座和凱德來福士廣場。然而，在如此黃金地段之上，卻赫然立著一個爛尾多年的大型綜合體項目——國盛中心。

自1994年首度立項以來，20年內(nèi)在多場股權(quán)交易中輾轉(zhuǎn)，數(shù)不清的地產(chǎn)商、資本機構(gòu)、殼公司現(xiàn)身、抽身其中，牽扯出復雜而傳奇的故事，如今的國盛中心卻依然在資本玩家的游戲中流浪，開業(yè)渺茫。

自2001年完成“三通一平”至今，雖然斷斷續(xù)續(xù)地停工復工，如今卻仍未整體建設(shè)完工，圍擋工地內(nèi)沙石土坑、荒蕪雜草，已經(jīng)建好的外墻也已經(jīng)老化剝蝕，一片荒雜景象和東直門周邊繁華景象對比鮮明。

自2007年陷入復雜的產(chǎn)權(quán)糾紛之中，長達7年的訴訟爭奪雖然終有結(jié)果，但“剪不斷，理還亂”的股權(quán)關(guān)系讓不少買家望而卻步，錯失重生機會。

如今，國盛中心又再一次被轉(zhuǎn)手出讓，國浩房地產(chǎn)（中國）將其轉(zhuǎn)讓給中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司，（以下簡稱國浩中國和中國信達），作價105億元人民幣，這筆交易成為目前國內(nèi)金額最大的商業(yè)地產(chǎn)大宗交易。然而，新東家中國信達幾乎全無商業(yè)操盤經(jīng)驗，似乎無意讓這片“商業(yè)死地”重獲新生，或許國盛中心也只不過再一次落入了資本手段之中，開業(yè)之期依然遙遙。

105億元 資產(chǎn)管理公司天價接盤

今年8月20日，國有四大資產(chǎn)管理公司之一的中國信達發(fā)布公告稱，將從國浩（中國）手中收購其旗下位于北京東直門的一個房地產(chǎn)開發(fā)綜合性項目。公告顯示，該項目包括“京東國用（2005）出第A00572號”《國有土地使用權(quán)證》項下的房地產(chǎn)項目，坐落于北京市東城區(qū)，規(guī)劃總建筑面積約為51萬平方米，包括購物中心、雙塔寫字樓、公寓和酒店。這就是東直門著名的爛尾項目國盛中心。

此次交易總金額為105億元人民幣，包含項目相關(guān)權(quán)利總對價45.63億元，以及相關(guān)債權(quán)總對價59.37億元。據(jù)了解，這筆交易成為目前國內(nèi)金額最大的商業(yè)地產(chǎn)大宗交易。隨著交易的達成，標志著這個已經(jīng)因股權(quán)糾紛而停滯8年之久的項目，進入了新東家的手中，有望完成項目的全面重整。

就在一年之前，圍繞著國盛中心漫長而復雜的股權(quán)爭奪戰(zhàn)最終平息。2014年9月，海南省高院終審判決北京城建東華房地產(chǎn)有限公司國盛中心項目的股權(quán)歸屬國浩中國。彼時，國浩中國收到判決之后，立馬高調(diào)宣布“奪回”全部股權(quán)，甩掉多年糾紛“包袱”，公開場合顯得意氣風發(fā)，似乎要大力重整，盤活這個休眠了20年的商業(yè)綜合體巨無霸。然而，最終在一年之后，國浩中國還是選擇將其出售獲利。

最近，國浩集團方面表示，截至今年6月30日東直門項目在國浩房地產(chǎn)集團賬冊賬面總值約為人民幣84.6億元（約102.5億港元），交易預期產(chǎn)生純利約15.8億元（約19.1億港元），交易所得款項將用于償還國浩房地產(chǎn)集團債項及營運資金。

國盛中心的新東家中國信達，是國有四大資產(chǎn)管理公司之一，旗下業(yè)務(wù)主要有不良資產(chǎn)經(jīng)營、綜合金融服務(wù)和投資業(yè)務(wù)。在資產(chǎn)處理手段選擇上，中國信達一般采用清收、訴訟、債轉(zhuǎn)股、轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)置換、資本市場運作、股權(quán)投資等處置資產(chǎn)。

中國信達方面表示，公司將在國盛中心項目中，以一般業(yè)務(wù)過程中的不良資產(chǎn)經(jīng)營為依托，通過多元化的業(yè)務(wù)平臺，運用不良資產(chǎn)收購、資產(chǎn)重組、特殊機遇投資等業(yè)務(wù)模式，獲得不良資產(chǎn)經(jīng)營收益和投資收益。

剪不斷、理還亂 被耗費的20年

國盛中心的傳奇過往可以追溯20年。早在1994年，北京市公交房地產(chǎn)開發(fā)公司有意將東直門長途汽車站和東直門無軌電車總站立項，對這個東直門“三角地”進行改造，這就是國盛中心最早發(fā)韌端的設(shè)想。

然而不知何故，北京公交房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目立項五年之后，卻一直沒有啟動開發(fā)，項目面臨被收回的局面。最終，一家來自海南的房地產(chǎn)開發(fā)公司海南京灝實業(yè)有限公司現(xiàn)身，于1999年再一次獲得東直門項目的正式立項，項目進入全面改造建設(shè)階段。

然而，由于項目所涉及拆遷、建設(shè)資金堪稱天量，海南京灝難以獨自吞下，北京本土國字頭房企北京城建集團順勢介入。2000年，北京城建與海南京灝注冊成立北京城建東華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱城建東華），注冊資金1億元，北京城建占股55%，海南京灝占股40%，東城開發(fā)占股5%，共同開發(fā)東直門項目。

一年之后，東直門地區(qū)已經(jīng)基本完成“三通一平”工作，但是土地使用證卻遲遲未辦成。然而此時，被項目巨大體量所累，已經(jīng)負債累累的城建東華越來越急于將東直門項目出售轉(zhuǎn)讓。

在隨后的幾年時間內(nèi)，諸多買家都來相看，最終香港康實投資有限公司、北京北大青鳥有限責任公司、華遠地產(chǎn)等相繼入局。

期間，多家殼公司現(xiàn)身抽身、股權(quán)交易層層疊疊，最終結(jié)果是“誰也算不清了”，一場圍繞股權(quán)的連環(huán)訴訟隨之爆發(fā)。雖然最終各方握手言和，由北大青鳥購得城建東華90%股權(quán)，全盤操作東直門項目，項目也辦齊證照順利開工建設(shè)，但這一場糾紛卻為隨后長達8年、更加復雜的股權(quán)糾紛埋下了隱患。

2007年，北大青鳥再次尋求合作者共同開發(fā)，最終來自新加坡的國浩集團有限公司也介入。國浩中國擬收購城建東華90%股權(quán)，以取得項目的土地使用權(quán)和項目開發(fā)權(quán)。然而，此時，海南京灝外商投資企業(yè)登記被撤銷，海南京灝的所有權(quán)變更回北大青鳥所有，北大青鳥提出要求撤銷國浩的收購，重新成為項目主導，國浩中國激烈反對，國盛中心自此陷入新老股東的股權(quán)爭奪戰(zhàn)之中。

隨后7年，國浩中國和北大青鳥雙方多次對簿公堂，致使工程進度緩慢，國盛中心停工，陷入爛尾的泥潭之中。

2014年9月1日，海南省高院終審判決北京城建東華房地產(chǎn)有限公司（國盛中心項目）的股權(quán)歸屬國浩中國。經(jīng)過七年博弈，國浩中國奪回了國盛中心項目股權(quán)。

自此，前后耗時長達20年、輾轉(zhuǎn)數(shù)家開發(fā)商之中、股權(quán)被層層切割買賣、近百億的資本流動期中，國盛中心最終算清了自己的賬。

然而，這20年之間，東直門區(qū)域已經(jīng)發(fā)生了翻天巨變，在如今繁華的商圈之中，國盛中心依然寥落，只剩下被歲月蹉跎的痕跡，“最大爛尾樓”成為人們眼中的唯一標簽。

新任東家 化腐朽為神奇？

國浩中國在去年奪回全部股權(quán)之后，曾經(jīng)被外界期待能順利盤活這個爛尾項目。因為國浩中國是全球知名的綜合型房地產(chǎn)上市公司，新加坡國浩房地產(chǎn)集團的全資子公司，由東南亞著名財團豐隆集團控股，負責中國大陸全部房地產(chǎn)項目的開發(fā)和投資。

國浩中國曾經(jīng)為國盛中心定位“國際、時尚、潮流”，在其治下，國盛中心也曾短暫開業(yè)，屈臣氏、保利影城等商家入駐。當時曾有業(yè)內(nèi)人士預測，國浩中國可能會率先出售綜合體中的公寓、寫字樓部分，然后將商場整體盤活運營。

然而，僅僅一年之后，國浩中國還是選擇將國盛中心出售獲利，新任東家中國信達的到來，讓國盛開業(yè)之望再一次落空。“中國信達是資產(chǎn)管理公司，幾乎完全沒有商業(yè)運營經(jīng)驗”，一位熟悉該項目的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，新任接盤者明顯“志不在商”，期待它將國盛中心項目整體推入市場的愿望可能會落空。業(yè)內(nèi)認為，這個項目爛尾的一個重要原因，就是歷任東家都沒有幾個在真正做規(guī)劃、做開發(fā)，而是看中此處黃金地段物業(yè)升值的捷徑，入手-轉(zhuǎn)手獲利是參與者的真正邏輯。

在接手國盛中心之后，中國信達曾表示，“該項目的成功實施能進一步鞏固中國信達在不良資產(chǎn)行業(yè)的市場領(lǐng)先地位，增強了核心競爭力，提升了品牌形象。”只字未提商業(yè)運營的表達，似乎已經(jīng)昭示了國盛中心未來的道路。

上訴業(yè)內(nèi)人士表示，即使退一萬步講，中國信達會尋求商業(yè)運營途徑，但從國盛中心項目的現(xiàn)狀來看，將其盤活的難度很大，想要“化腐朽為神奇”并非易事。

除了需要投入的大量資金人力物力之外，已經(jīng)悄然改變的商業(yè)環(huán)境、競爭激烈的商圈格局、周遭雜亂的業(yè)態(tài)局面等等，都是橫亙在國盛中心入市之路上的重重難關(guān)。