深圳房?jī)r(jià)怎么了？

文/陳飛

深圳房?jī)r(jià)怎么了？

文/陳飛

改革開放以來(lái)，我國(guó)流通產(chǎn)業(yè)取得長(zhǎng)足發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善，消費(fèi)環(huán)境更加便利，新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代流通方式快速發(fā)展。流通產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮著引導(dǎo)生產(chǎn)、促進(jìn)消費(fèi)的重要作用。近年來(lái)，飆升的房?jī)r(jià)一直觸動(dòng)著著老百姓脆弱的神經(jīng)，成為大部分國(guó)人難以承受之痛。對(duì)于追求安居的老百姓來(lái)說，“住有其所”似乎成了大部分人難以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。盡管兩年來(lái)國(guó)內(nèi)樓市經(jīng)過了一系列的調(diào)整，房?jī)r(jià)總體上呈下降趨勢(shì)，個(gè)別地方政府甚至出臺(tái)了優(yōu)惠購(gòu)房政策，但縱觀2015數(shù)月來(lái)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，我們已經(jīng)可以預(yù)定今年是在2014房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上略微有所下降的一年。這就好比一堆木材燃燒，其烈焰已不復(fù)存在，但木炭仍有余熱，亦偶有薪柴爆發(fā)光彩。

近幾個(gè)月，深圳樓市有點(diǎn)瘋。當(dāng)?shù)睾芏嗳饲榫w有點(diǎn)失控，不僅自住者加速入市，后悔年初沒能下決心，而且投資投機(jī)者也頻頻現(xiàn)身。這一市場(chǎng)盛況，久違多年。然而，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)與樓市背景，與2007年大不相同。在經(jīng)濟(jì)方面，2007年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高燒，GDP增幅高達(dá)11.9%，創(chuàng)1994年之后最高值，出口繁榮，人民幣(6.2094, 0.0004, 0.01%)升值幅度創(chuàng)2005年匯改之后新高，境外熱錢涌入內(nèi)地。而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，一季度GDP增幅僅有7.0%，出口不振，人民幣匯率雙向小幅波動(dòng)，境外熱錢流出。

在樓市方面，2007年全國(guó)樓市火爆，不僅深圳房?jī)r(jià)暴漲，多數(shù)城市房?jī)r(jià)皆大漲，包括三四線城市，那年是中國(guó)房地產(chǎn)黃金時(shí)代當(dāng)中最輝煌的一年。而當(dāng)前，房地產(chǎn)黃金時(shí)代已逝，從2011年就開始進(jìn)入白銀時(shí)代，市場(chǎng)需求趨弱，房?jī)r(jià)漲幅趨小，在一線和少數(shù)二線城市樓市仍然較強(qiáng)的同時(shí)，廣大三四線城市卻持續(xù)調(diào)整，供大于求成為常態(tài)。

對(duì)比可知，2007年深圳房?jī)r(jià)大漲支撐因素，明顯多于當(dāng)前。尤其讓多數(shù)人看不懂的是，當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)瘋狂的程度，甚至超過了2007年。

不妨看幾組數(shù)據(jù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，2015年5月份，70城房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.1%，而深圳上漲6.7%(二手房為6.3%)，名列第一，高高在上，而排第二的上海為2.6%，北京和廣州并列第三，為1.4%?？梢娚钲诜?jī)r(jià)不僅與全國(guó)平均水平，拉開了一個(gè)很大的距離，而且也遠(yuǎn)猛于其他三個(gè)一線兄弟城市。

如果對(duì)比這一房?jī)r(jià)指數(shù)的歷史數(shù)據(jù)，就更讓人吃驚了。2007年深圳的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最大值出現(xiàn)在7月，新房為2.5%，二手房為3.5%。2009年下半年至2010年上半年，是另一輪樓市繁榮期，但這一輪深圳并非最強(qiáng)勢(shì)城市，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅皆在3%以下。當(dāng)時(shí)溫州房?jī)r(jià)最強(qiáng)，個(gè)別月份領(lǐng)漲全國(guó)，2010年4月其二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅最高達(dá)7.5%，創(chuàng)所有城市的歷史最高值，但當(dāng)月其新房?jī)r(jià)格漲幅只有1.1%，也就意味著二手房7.5%的值應(yīng)屬高估，統(tǒng)計(jì)過程中數(shù)據(jù)存在異動(dòng)和偏差。

而今年5月深圳的新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅皆超6%，二者可以相互佐證，可信度更高些，更能反映市場(chǎng)實(shí)際情況。2013年是上一輪房?jī)r(jià)高漲期，2013年3月深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.8%，上海最高值為3.2%，北京2013年2月最高值為3.1%。

綜上所述，與2007年、2009年下半至2010年上半年、2012年下半年至2013年上半年，也即以往三輪房?jī)r(jià)上漲期相比，可知當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)漲幅非常之高，6.7%的月度環(huán)比漲幅，是每輪樓市繁榮期熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅高值的一倍左右！

假如剔除2010年4月溫州7.5%的異動(dòng)值，則可以稱得上是過去20年(注意：1992-1993年海南、北海房?jī)r(jià)曾經(jīng)更瘋狂)，我國(guó)房?jī)r(jià)最狂熱的城市與時(shí)點(diǎn)。6.7%的月度環(huán)比漲幅，年化漲幅為80.4%，而且這是價(jià)格指數(shù)，一般來(lái)說波幅小于同質(zhì)房源實(shí)際成交價(jià)格，如果指數(shù)價(jià)格一年漲八成，則同質(zhì)房源實(shí)際價(jià)格至少上漲一倍。

目前的深圳房?jī)r(jià)距2014同期已經(jīng)跳漲40%，進(jìn)入了“高，實(shí)在是高”的境界。如果再要細(xì)分，深圳房?jī)r(jià)之高可分為三高：一是地位商品房房?jī)r(jià)高，達(dá)37萬(wàn)元/平方米；二是中值高，福田、羅湖、南山難現(xiàn)5萬(wàn)元/平方米以下的房子；三是均價(jià)高，深圳新房成交均價(jià)達(dá)到31865元/平方米。

深圳的房?jī)r(jià)怎么了？相信這是最近一段時(shí)間無(wú)數(shù)人的疑問。此番房?jī)r(jià)大漲當(dāng)然不只是深圳一地，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告顯示，全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)都在上漲，只不過深圳為甚。那么，全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)為何上漲呢？深圳為什么能超越北京博得頭彩呢？

2008年4萬(wàn)億刺激讓房?jī)r(jià)水漲船高，此番類似刺激點(diǎn)燃了人們的預(yù)期

2008年全球金融危機(jī)期間，中國(guó)推出了4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激政策，刺激的直接結(jié)果是，中國(guó)GDP增長(zhǎng)率連續(xù)3年保持在9.2%以上，直到2012年至2014年才走低到7.8%、7.7%、7.4%。如果說中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的體量太大有關(guān)，那么，房?jī)r(jià)在2008年后大幅上漲卻是人所共知的事實(shí)。以深圳為例，2009年2月住宅成交均價(jià)10988元/平方米，2015年5月的住宅成交均價(jià)31865元/平方米，算下來(lái)漲了兩倍。

這三年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)漸入下行區(qū)間，2015年的政府工作報(bào)告把今年的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)定在7%左右。但要保住7%，經(jīng)濟(jì)仍需要刺激。繼2014年6月和2015年1月央行分別采取定向降準(zhǔn)和全面降準(zhǔn)舉措之后，不久前央行又決定從2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)有針對(duì)性地實(shí)施定向降準(zhǔn)措施。

這么多年，老百姓已經(jīng)得出一個(gè)規(guī)律：經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，市場(chǎng)中的錢越多，房地產(chǎn)價(jià)格越會(huì)大幅上漲。這一次類似的新的經(jīng)濟(jì)刺激措施已點(diǎn)燃了人們的預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格的“跳漲”也就在情理之中了。

近來(lái)牛市造就了大量富豪，這些人都有把浮盈變成資產(chǎn)的沖動(dòng)

據(jù)截至上月22日的統(tǒng)計(jì)，滬深兩市流通市值超越50萬(wàn)億元大關(guān)。按照2008年5月末數(shù)據(jù)計(jì)算，短短7年時(shí)間，A股體量已經(jīng)膨脹5倍。而據(jù)東方財(cái)富截至5月24日的統(tǒng)計(jì)，今年來(lái)兩市共160家公司公布定增預(yù)案，其中76家公司股價(jià)翻番。

牛市帶來(lái)的結(jié)果是，一大批億萬(wàn)富豪、千萬(wàn)富豪誕生。統(tǒng)計(jì)顯示，在過去一個(gè)月中，中國(guó)股市已經(jīng)造就了超過100位新的億萬(wàn)富豪及億萬(wàn)富豪夫婦，并且這種勢(shì)頭仍在持續(xù)。至于股市投資高手們，資產(chǎn)過億的也不在少數(shù)，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞統(tǒng)計(jì)，A股頂尖高手236人坐擁市值712億，人均坐擁3億市值。

誰(shuí)都知道，股市里的錢只能算浮盈，只要游戲沒有結(jié)束，這錢就不屬于你。很顯然，在中國(guó)，房地產(chǎn)是一個(gè)將股市浮盈變成資產(chǎn)的最好方式。于是，房地產(chǎn)在股票的牛市之中暴漲成牛市，也就成了言內(nèi)之意。

事實(shí)也是，均價(jià)15萬(wàn)/平方米的深圳灣1號(hào)就根本不接待不預(yù)約的客戶，它的目標(biāo)客戶非常清晰，那就是總裁俱樂部的成員們。在牛市身家少則增加1倍、多則增長(zhǎng)10倍的上市公司股東們看來(lái)，40%的房?jī)r(jià)增速根本就不是問題。

在房地產(chǎn)這個(gè)信息不對(duì)稱的市場(chǎng)上，開發(fā)商們有能力聯(lián)手制造稀缺

5月23日，深圳新入市的三個(gè)樓盤全部“日光”，不僅銷售總額共計(jì)約70億元，而且最重要的是把深圳北片區(qū)帶進(jìn)了“4萬(wàn)新時(shí)代”。那么，這三個(gè)樓盤是否真的“日光”呢？不知道，只知道房地產(chǎn)管理部門說要查處，卻“未見人下來(lái)”。倒是，據(jù)購(gòu)房者打探的消息，“日光只是放盤的日光”。

可以說中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)買賣信息最不對(duì)稱的市場(chǎng)。從拿地、審批到開發(fā)、銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都極不公開和透明，房地產(chǎn)開發(fā)商很容易和政府官員、媒體構(gòu)建利益共同體，從而給購(gòu)房者事先設(shè)定一個(gè)局。

在這次深圳房?jī)r(jià)的“跳漲”中，持認(rèn)同的人稱，這是因?yàn)樯钲谕恋毓?yīng)太少，從2011年開始深圳招拍掛渠道的住宅土地供應(yīng)持續(xù)走低，似乎到了無(wú)地可賣的地步。但事實(shí)是，深圳商品住宅供銷比在經(jīng)過2009年的高點(diǎn)后一直處于下降態(tài)勢(shì)。在2010-2014年間，深圳批準(zhǔn)上市的面積為2521萬(wàn)平方米，銷售面積為1800萬(wàn)平方米，也就是說，至少有30%的房源成為庫(kù)存。

開發(fā)商獅子大開口的理由除了稀缺，其他無(wú)非就是交通特別是地鐵的便利、環(huán)境的優(yōu)美、區(qū)域位置的特別、生活的方便等等，而這些，在深圳事實(shí)上已經(jīng)不成理由。各區(qū)功能的劃分，地鐵向四面八方延伸，城市副中心的各處開花，建筑綜合體的開發(fā)常態(tài)，使絕大多數(shù)樓盤都沒有特殊可言。更不用說隨著移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的到來(lái)，營(yíng)商已經(jīng)變得未必一定要扎堆。

毗鄰香港、上市公司多和外地富豪的涌入，不斷推高深圳房?jī)r(jià)

深圳房?jī)r(jià)高，與毗鄰香港有很大關(guān)系。盡管政府沒有公布香港人在深購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但我們從新樓盤的購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)和二手房的交易中都可看到香港人的身影。中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)管理研究中心主任戴欣明把毗鄰香港看成是深圳的生態(tài)系統(tǒng)中的一部分，他認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)價(jià)格暴漲與香港直接相關(guān)，“比如此時(shí)前海的房?jī)r(jià)在深圳市民眼中已經(jīng)是天價(jià)，但香港人認(rèn)為很便宜。”

除了香港人錢多，“不到深圳不知道自己錢少”也絕非虛言。作為深圳證券交易所的所在地，深圳企業(yè)多少有點(diǎn)近水樓臺(tái)先得月的便利。據(jù)深圳證監(jiān)局統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，深圳共有190家上市公司，雖然上市公司家數(shù)僅居全國(guó)第六位，但是，如此多的上市公司分布在2020平方公里的地面，其密集程度估計(jì)國(guó)內(nèi)無(wú)出其右。

從上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)分析，一個(gè)上市公司往往聚集著一大群富豪。上市公司高管除了不菲的薪酬，持股是一種普遍現(xiàn)象，特別是那些上市前就持股的高管，可以說一個(gè)個(gè)都是一步登天。以在創(chuàng)業(yè)板上市的暴風(fēng)科技為例，3月24日登陸深交所創(chuàng)業(yè)板時(shí)，每股發(fā)行價(jià)只有7.14元，6月2日收盤價(jià)是258元，僅公司董事曲靜淵直接持有的123.78萬(wàn)股市值就達(dá)3.1億。數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月25日，滬深兩市共680家上市公司公告了股權(quán)激勵(lì)方案，其中會(huì)有多少人受益，你可以自己去猜想。

深圳是一座年輕的城市，它所體現(xiàn)出來(lái)的不懼失敗的創(chuàng)新能力，它的四季常綠和藍(lán)天白云，它的“來(lái)了就是深圳人”的大度包容，正吸引著越來(lái)越多的“凈流入”。而隨著一批年輕人在深圳安家，住在內(nèi)地的父母?jìng)円搽S遷至此，這一切無(wú)不推高著深圳的房?jī)r(jià)。