房地產公司企業(yè)所得稅納稅籌劃探析

汪太玲

（陜西省國防科工委信息中心，陜西 西安710061）

0 引言

作為支撐我國經濟發(fā)展的重要產業(yè)之一，房地產開發(fā)企業(yè)隨著我國市場經濟的進一步發(fā)展與完善，在不斷擴張的同時也面臨激烈競爭和政府嚴厲調控等難題。房地產企業(yè)從投資到最后收益的過程中具有建造周期長、投資金額高、往來對象多、市場不確定等鮮明特征，且其經營過程中具有復雜、多樣性等特征，因此造成我國房地產企業(yè)生存環(huán)境不容樂觀的現狀。我國目前的稅制中對房地產企業(yè)設定了種類繁多的稅種，且稅額繁重，而其中企業(yè)所得稅占稅收比例最大。因此，想要進一步提高企業(yè)生存能力、緩解資金壓力、增強企業(yè)核心競爭力，進行企業(yè)所得稅納稅籌劃成為房地產企業(yè)的必然要求和有效手段。

1 房地產公司企業(yè)所得稅納稅籌劃中存在的問題

房地產公司企業(yè)所得稅納稅籌劃，即以稅法規(guī)定為指引，對涉及企業(yè)所得稅的業(yè)務進行合理策劃，以達到節(jié)省稅負、經濟收益最大化、商業(yè)運營與財務管理水平提升等目的。雖然企業(yè)所得稅納稅籌劃對房地產企業(yè)來說具有重要作用，而且很多企業(yè)也意識到其重要性并進行相關籌劃，但普遍還存在一些共同的問題。

1.1 收入核算不完整

首先，違背收入的確認原則。房地產企業(yè)在經營過程中通常使用客戶的房屋預交款進行日常建設，但是預交款存在一定的交易風險，確認為收入還為時過早。其次，遺漏特殊形式的收入。一些房地產企業(yè)把租賃空閑建筑物、銷售地下室和地下車位等收入放在“其他應付款”等往來款項或者“小金庫”中，試圖降低企業(yè)經營所得及應繳企業(yè)所得稅。

1.2 成本核算不合規(guī)

首先，拆遷補償費用不實。房地產企業(yè)在面臨拆遷工作時，有時會采取自行拆遷的方式，這時拆遷戶大部分是自然人，無法提供正規(guī)的拆遷補償款發(fā)票，因此該筆費用無法核準，一些房地產企業(yè)采用調整拆遷補償費用的方式調節(jié)成本。其次，前期開發(fā)成本偏高。一些房地產企業(yè)在項目未完工時就給付拆遷補償款、土地出讓金、基礎設施建設費等，而不是通過分期給付費用，從而提高企業(yè)開發(fā)成本以及稅前抵扣費用、降低納稅所得額。

1.3 納稅籌劃人員不專業(yè)

稅收籌劃屬于專業(yè)性的策劃活動，因此納稅籌劃人員需要是專業(yè)人員，其必須對國家稅收政策進行深入研究。然而大多數企業(yè)對于納稅籌劃的認識不夠深刻，并沒有設置專業(yè)的稅務人員，所以大多是會計等財務人員進行納稅籌劃工作。因此，財務人員無法準確把握企業(yè)所得稅納稅籌劃的細節(jié)，使得無法發(fā)揮納稅籌劃應有的作用。

2 房地產公司企業(yè)所得稅納稅籌劃探析

應納企業(yè)所得稅額=(收入總額-準予扣除項目)×適用稅率，因此，房地產企業(yè)所得稅納稅籌劃需要包括收入的納稅籌劃和準予扣除項目的納稅籌劃。除此之外，充分發(fā)揮稅收優(yōu)惠的作用，對于減少所得稅也有很大的影響。因此，本文將從收入、準予扣除項目和稅收優(yōu)惠三方面探析企業(yè)所得稅納稅籌劃。

2.1 收入的納稅籌劃

收入實現時間的籌劃可以通過推遲完工時間及工程分期開發(fā)的方式進行。

第一，推遲完工時間的籌劃?！斗康禺a開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》提出：如果房地產企業(yè)經營業(yè)務沒有完工，可以依據計稅毛利率方式提前支付企業(yè)所得稅；如果完工，則需要按照預售或實售收入減去成本費用的方式核算企業(yè)所得稅。由于計稅毛利率比較低，減去營業(yè)稅及附加之后，企業(yè)所得稅的稅率很低。因此，房地產企業(yè)使用延遲完工時間的方法可以延遲納稅時間、緩和資金壓力，進行收入實現時間的籌劃。

第二，分期開發(fā)的籌劃。房地產企業(yè)在項目前期利潤為零或者為虧損狀態(tài)，因此不需要繳納所得稅；而在項目開發(fā)中后期則產生大量利潤，要求繳納大量企業(yè)所得稅。如果房地產開發(fā)項目收入的確認集中在某一年度，則該年度需要繳納大量的企業(yè)所得稅，會造成企業(yè)的資金壓力和損失。如果通過分期開發(fā)，或者不同建筑在不同年份以交叉的方式開發(fā)，那么房地產企業(yè)能夠規(guī)避這類損失、推遲企業(yè)所得稅的繳納日期。

2.2 準予扣除項目的納稅籌劃

2.2.1 固定資產籌劃

固定資產在房地產企業(yè)中占據相當大的份額，所以探究固定資產如何籌劃具有重要意義。稅法規(guī)定固定資產通常使用直線法進行折舊，所以需要通過折舊年限以及預計凈殘值兩部分進行固定資產籌劃。

第一，減少折舊年限，使得成本費用前移、前期所得稅壓力減少。折舊年限的確定主要取決于企業(yè)的經驗，因此存在一定主觀性。所以，折舊年限的納稅籌劃要求盡量減少折舊年限，但條件是符合稅法規(guī)定。

第二，合理預計凈殘值，由于稅法和會計制度并沒有明確規(guī)定預計凈殘值的數額，所以，房地產企業(yè)應對預計凈殘值進行合理的納稅籌劃。

2.2.2 職工薪酬籌劃

職工薪酬主要包括：1）工資、職工福利費、工會經費、職工教育經費；2）五險一金。因此，職工薪酬籌劃主要從兩部分展開。

第一，工資、職工福利費、工會經費、職工教育經費的支出籌劃。企業(yè)所得稅法規(guī)定，準許在稅前全額扣除合理工資和薪金支出，即從限額扣除轉變?yōu)槿~扣除；職工福利費、工會經費、職工教育經費支出是限額扣除，另外，職工教育經費超出限額的部分，準許以結轉的方式在以后納稅年度扣除。因此，房地產企業(yè)需要盡量多支付工資薪金以提高稅前扣除，并合理籌劃職工福利費、工會經費、職工教育經費。具體措施包括：提高職工的工資薪金，將對職工或者管理人員的發(fā)放的股利、報酬等費用合理地轉化為工資的形式；準確核算職工福利費，單獨設立賬簿；出具工會經費要求的《工會經費收入專用收據》；結合職工教育經費與帶薪休假，提升職工的工作積極性。

第二，五險一金的籌劃。企業(yè)所得稅法規(guī)定，依法為職工繳納的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、住房公積金等費用，應準予扣除；為投資者或職工繳納的補充養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險，在符合相關規(guī)定的范圍內，準予扣除；為特殊工種的職工繳納的人身安全保險費用，在符合相關規(guī)定的范圍內，準予扣除。因此，根據稅法的相關規(guī)定，房地產企業(yè)應幫助員工更好地謀求福利，同時提高稅前扣除成本、減少應繳的企業(yè)所得稅額。

2.2.3 利息費用籌劃

房地產企業(yè)由于資金占用量大，其在企業(yè)經營過程中通過借款籌措大量的資金，并產生大量的利息費用，因此對房地產企業(yè)進行利息費用籌劃非常有必要。

第一，融資渠道的籌劃。企業(yè)所得稅法規(guī)定，非金融機構向非金融機構借款的利息支出超過按金融機構同期同類貸款計算的利息支出的部分不能進行稅前扣除。所以，房地產企業(yè)融資渠道納稅籌劃主要包括：盡可能的采用金融機構貸款，或者發(fā)行債券、股票等方式。如果的確由于周轉困難而采取高息借款，應該盡可能的將其分散于費用項目，從而擴大稅前扣除范圍。

第二，利息支出的籌劃。稅法規(guī)定費用化的利息采取在當期計稅時扣除的方式，資本化的利息一般采取分期扣除的方式，所以利息支出采用的計稅方式不同對企業(yè)納稅額的影響也不同。房地產企業(yè)在對利息支出處理方式進行籌劃時應遵循：1）處于虧損狀態(tài)的房地產企業(yè)，應盡量以資本化的方式處理利息支出；2）處于盈利狀態(tài)的房地產企業(yè)，應盡量以費用化的方式處理利息支出。

2.2.4 虧損籌劃

第一，虧損額的籌劃。企業(yè)所得稅法規(guī)定：當年產生虧損，企業(yè)可以向以后年度結轉，但結轉年限最長不能超過5年。因此，房地產企業(yè)應該合理預測并規(guī)劃虧損當年后五年內的稅前利潤，盡量擴大當年虧損，以獲得一定的稅收收益。擴大虧損的方法主要包括：推遲收入的確認；正確核算并提高免稅收入；盡量增加當期扣除。

第二，匯總納稅籌劃。稅法規(guī)定，境內總機構與分支機構的盈虧可以相互抵消，所以房地產企業(yè)可以設立分支機構。初設的分支機構通常處于虧損，因此總機構和分支機構通過盈虧的相互抵消，可以減少企業(yè)所得稅、取得虧損抵稅收益。

2.3 利用稅收優(yōu)惠的納稅籌劃

企業(yè)所得稅法對研發(fā)費用以及國家扶持產業(yè)與項目都規(guī)定了稅收優(yōu)惠政策，因此房地產企業(yè)需要針對稅收優(yōu)惠進行納稅籌劃。

2.3.1 企業(yè)研發(fā)費用的籌劃

企業(yè)所得稅法規(guī)定，針對開發(fā)新技術、新產品、新工藝而產生的研發(fā)費用，沒有形成無形資產而計入當期損益的，依照100%扣除以外，再根據研發(fā)費用的50%進行加計扣除；而形成無形資產的部分，基于無形資產成本的150%進行攤銷。因此，房地產企業(yè)有必要弄清研發(fā)費用的費用化和資本化，明確他們的差異以及組成形式。假如構成無形資產，就不能在當期全額扣除，而是要依據關于無形資產攤銷的相關規(guī)定進行處理。設立初期的房地產企業(yè)通常處于虧損狀態(tài)，應該盡可能地將開發(fā)費用資本化；而處于盈利狀態(tài)的房地產企業(yè)應該盡可能地將開發(fā)費用費用化，從而提高稅前扣除金額、發(fā)揮研究開發(fā)費用加計扣除的抵稅效應。

2.3.2 對環(huán)保資產投資的籌劃

政府逐漸重視環(huán)境保護與治理，所以企業(yè)與環(huán)保有關的投資也逐年提高，所以，需要利用與環(huán)境保護與治理有關的稅收優(yōu)惠，進行所得稅籌劃。稅法具體規(guī)定：企業(yè)購買的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、安全生產等專用設備，可以從當年應納稅額中抵免其投資額的10%；當年不足抵免的，可在以后5個納稅年度內結轉抵免；享受政策優(yōu)惠的房地產企業(yè)，應該根據企業(yè)實際狀況進行購置并投入使用；如果購置的專用設備在5年內轉讓、出租的，應當停止享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠，并補繳已經抵免的企業(yè)所得稅稅款。房地產企業(yè)需要全面考慮稅收優(yōu)惠，并在購買以上三類專用設備時注意年限的限制，以使企業(yè)稅負達到最低。

2.3.3 投資行業(yè)的籌劃

稅法規(guī)定，企業(yè)從事國家重點扶持的公共基礎設施項目的投資經營所得，享受三免三減半的稅收優(yōu)惠；從事包括公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開發(fā)利用、節(jié)能減排技術改造、海水淡化等符合條件的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目的所得，也遵循三免三減半的稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠的起始日期是第一筆生產經營收入的確認，所以需要好好籌劃第一筆生產經營收入確認的日期。從稅收優(yōu)惠開始啟動，不管企業(yè)盈虧與否，優(yōu)惠期限都需要連續(xù)計算，無法改變。由于在項目建設初期，房地產企業(yè)資金投入量大，多處于虧損狀況，所以很少有應稅所得，假使急于享受這一優(yōu)惠政策，就可能沒有得到實際的稅收優(yōu)惠。如果是下半年進行投資，那么應該盡量推延至下一年度再確認收入，這樣就可以在第二年享受完全的稅收優(yōu)惠。

3 結束語

房地產企業(yè)的納稅籌劃的目的是節(jié)省稅務支出、提升資產流動性，但前提是符合稅法規(guī)定。由于所處市場環(huán)境不同、自身發(fā)展狀況不同，不同房地產企業(yè)有必要結合自身發(fā)展狀況與市場政策，選擇合適且合法的方式進行稅務處理以及基于市場發(fā)展現狀進行及時修正，從而達到最好的納稅籌劃結果。

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