張江示范區(qū)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型及階段探析

姜凌　王業(yè)　王通　肖元真

一、轉(zhuǎn)型升級的思路

張江示范區(qū)在新一輪創(chuàng)新發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級中，應(yīng)該結(jié)合國家和上海出臺的相關(guān)房地產(chǎn)新政，并結(jié)合自己從科技園向科學(xué)城發(fā)展的導(dǎo)向，做好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的優(yōu)化和提升。同時應(yīng)積極探索和實施在我國和上海土地集約化利用和房地產(chǎn)調(diào)控政策下的科技園或科學(xué)城的大力發(fā)展，以科技園或科學(xué)城的創(chuàng)新發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚，來聚焦和輻射整個張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的核心園區(qū)的國際化、現(xiàn)代化的統(tǒng)籌規(guī)劃和發(fā)展，從而顯著提升張江核心園區(qū)整體建設(shè)用地效率和房地產(chǎn)開發(fā)效益。

張江示范區(qū)要力爭經(jīng)過三至五年的發(fā)展，其轉(zhuǎn)型升級取得顯著成效，張江核心園區(qū)的經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和品牌影響力均有顯著提升，主要表現(xiàn)在，一是園區(qū)業(yè)績不單單依賴產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)出售和租賃收入，而是收入和利潤實現(xiàn)多元化，非地產(chǎn)領(lǐng)域的收入達到相當比重；二是增長方式由主要依靠規(guī)模擴張、資產(chǎn)出售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓向產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化、項目管控方面轉(zhuǎn)變；三是園區(qū)競爭力增強，價值創(chuàng)造能力和盈利能力明顯提高；四是市場地位和影響力大幅提升。

二、轉(zhuǎn)型升級的內(nèi)涵

張江示范區(qū)不僅要“轉(zhuǎn)型”，更需要“升級”；不僅是經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)型，更需要企業(yè)理念、思維模式、商業(yè)模式和企業(yè)角色等的轉(zhuǎn)型升級。張江核心園區(qū)必須告別“房東”的資本市場形象，從“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商”轉(zhuǎn)型成為“科技園區(qū)功能商”，擺脫依賴單一的房地產(chǎn)開發(fā)和租賃的經(jīng)營模式，而轉(zhuǎn)向以園區(qū)專業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)投資為主的經(jīng)營和盈利模式，即公司未來要持續(xù)加大產(chǎn)業(yè)投資對公司的貢獻度。張江示范區(qū)的內(nèi)涵就是持續(xù)提升公司的贏利能力和附加價值，而要達到持續(xù)提升贏利能力和附加價值，最核心的就是要對公司的商業(yè)模式進行創(chuàng)新和重塑。

張江示范區(qū)應(yīng)充分利用入股上海股權(quán)托管交易中心、同時伴隨著新三板擴容的契機，依托張江的主導(dǎo)及核心產(chǎn)業(yè)，持續(xù)發(fā)揮浩成公司的創(chuàng)投作用，培育集中度較高的、規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)鏈投資，同時強化對已投資項目的增值服務(wù)和投后管理。另外，公司也應(yīng)積極培育和探索新的產(chǎn)業(yè)投資方向，探索產(chǎn)業(yè)投資的市場化運作模式，以持續(xù)提升投資收益在公司未來收益中的比重。

三、轉(zhuǎn)型升級的方向

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不是戰(zhàn)略的局部調(diào)整，而是各個戰(zhàn)略層次上的方向性改變，包括張江示范區(qū)長期經(jīng)營方向、運營模式、相應(yīng)的組織方式以及資源配置方式的整體性轉(zhuǎn)變等等。以下從九個方面指出張江高科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。

1.經(jīng)營模式從產(chǎn)業(yè)經(jīng)營向資本經(jīng)營轉(zhuǎn)化

轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，加快經(jīng)濟發(fā)展，是當前張江核心園區(qū)的迫切需要。大量企業(yè)經(jīng)營實踐證明，資本經(jīng)營是生產(chǎn)經(jīng)營實現(xiàn)爆炸式增長的關(guān)鍵手段，其核心是把企業(yè)存量資產(chǎn)和增量資產(chǎn)、有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)作為可流動的經(jīng)濟資源，實行動態(tài)整合的營運。張江高科一方面可以用發(fā)行股票、配股等方式，吸收社會資本，擴大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模；也可以用橫向兼并方法，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟。

2.業(yè)務(wù)范圍從單極發(fā)展向多極拓展轉(zhuǎn)化

目前張江核心園區(qū)主營業(yè)務(wù)單一，隨著房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控帶來的眾多變量，加之土地資源稀缺，嚴重影響了公司的盈利空間和可持續(xù)發(fā)展能力。因此，張江核心園區(qū)有必要在審視自身核心優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，在業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)嵤┡c高科技園區(qū)相關(guān)的多元化，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、高科技產(chǎn)業(yè)投資、專業(yè)化創(chuàng)新集成服務(wù)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)。

3.主營業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)開發(fā)為主向房地產(chǎn)經(jīng)營為主轉(zhuǎn)化

目前張江核心園區(qū)有數(shù)百萬平米的物業(yè)，因此公司應(yīng)以提高存量資產(chǎn)的經(jīng)營效率為原則，在房地產(chǎn)投資、房屋出租出售、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理等方面精耕細作，擴大對公司盈利的貢獻度，以擺脫公司主營業(yè)務(wù)收入對房地產(chǎn)開發(fā)的依賴度。

4.股權(quán)投資從追求短期回報向長期投資轉(zhuǎn)化

目前張江核心園區(qū)內(nèi)集聚了一批高成長和極具發(fā)展?jié)摿Φ墓?，可以通過服務(wù)尋找具有投資價值的客戶，以長期投資的方式，實現(xiàn)與客戶的共同增長，從而為公司獲得長期、持續(xù)、穩(wěn)定的“現(xiàn)金奶牛”。在這一方面，同樣是園區(qū)類上市公司的長春高新的成功經(jīng)驗值得仿效，該公司通過長期投資的方式，擁有目前國內(nèi)最好的生物制藥產(chǎn)業(yè)之一，從而使得公司業(yè)績多年來保持高增長的態(tài)勢。

5.資本市場從房地產(chǎn)板塊向房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)化

從歐美等成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗來看，土地交割將以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，同時銀行將不再向開發(fā)商放款以支付土地價款。在這種情況之下，開發(fā)商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力以支持對資金的巨量需求。因此，張江核心園區(qū)作為專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)在未來如何實現(xiàn)專業(yè)技能與融資功能的緊密結(jié)合方面進行探索，適當時候可以積極考慮引入外資房地產(chǎn)基金和投資商。

6.管理模式從政體合一向市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)化

長期以來，央企和地方國企負責(zé)人一直由政府任命，這引發(fā)了兩個后果：負責(zé)人政績導(dǎo)向而非市場導(dǎo)向，內(nèi)部管理人治結(jié)構(gòu)而非公司治理。國有股東包括張江高科及張江集團的領(lǐng)導(dǎo)層的觀念應(yīng)該切實從管企業(yè)向管股權(quán)轉(zhuǎn)變，集團的主要職責(zé)應(yīng)該放在管公司戰(zhàn)略、管產(chǎn)權(quán)代表、管國有股權(quán)、管活股票市值等方面，即真正實現(xiàn)從整體合一向市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)化。

7.園區(qū)建設(shè)從高科技園區(qū)向自貿(mào)區(qū)聯(lián)動發(fā)展

中國（上海）自主貿(mào)易試驗區(qū)為新一輪張江示范區(qū)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展和上海國有企業(yè)的混合所有制改革以及借助張江核心園區(qū)劃入中國（上海）自主貿(mào)易試驗區(qū)的大好機遇，以轉(zhuǎn)型升級提供了良好的操作平臺。如何發(fā)揮自身優(yōu)勢，借自貿(mào)區(qū)建設(shè)的東風(fēng)推動張江核心園區(qū)的創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展甚至后來居上，已然成為擺在張江核心園區(qū)面前的一個重要問題。

8.轉(zhuǎn)型升級從科技園向科學(xué)城轉(zhuǎn)變

各國的科技園區(qū)發(fā)展模式，利用其獨有的戰(zhàn)略規(guī)劃、政策聚焦、人才高地和獨特的集聚效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)和整合效應(yīng)、實現(xiàn)了對各自經(jīng)濟和社會發(fā)展的巨大推動和引領(lǐng)。張江核心園區(qū)應(yīng)不失時機地進行從科技園向科學(xué)城發(fā)展的探索與實踐，以應(yīng)對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，相關(guān)環(huán)節(jié)在空間布局和解構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展趨勢。

9.業(yè)務(wù)區(qū)域從上海地區(qū)向市外拓展

張江核心園區(qū)應(yīng)充分利用公司高科技園區(qū)的整體品牌形象，通過為以政府為主的客戶提供園區(qū)規(guī)劃、方案策劃、服務(wù)咨詢等額外的增值服務(wù)，密切與江浙地區(qū)重點城市政府的戰(zhàn)略聯(lián)系，以嘗試和推動張江品牌的管理輸出，努力構(gòu)建跨區(qū)域、跨產(chǎn)業(yè)、跨國界和跨所有制的體制和機制。

四、轉(zhuǎn)型升級的階段探析

張江示范區(qū)在“十三五”發(fā)展中，面對高新示范區(qū)與自由貿(mào)易區(qū)兩區(qū)融合、協(xié)同并進，創(chuàng)新轉(zhuǎn)軌的新形勢下應(yīng)當意識到，其轉(zhuǎn)型涉及到轉(zhuǎn)型升級、雙輪驅(qū)動、

業(yè)務(wù)模式、組織架構(gòu)、管控模式等眾多內(nèi)容，是一個循序漸進和再造輝煌的過程。特別是在上海市政府將張江示范區(qū)納入中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)之后，張江示范區(qū)更是任重道遠。因此，結(jié)合近期、中期、遠期的不同發(fā)展目標，筆者認為可根據(jù)上海創(chuàng)建國際創(chuàng)新中心和上海自貿(mào)區(qū)與張江示范區(qū)協(xié)同發(fā)展的大背景，劃分為三個轉(zhuǎn)型階段。

1.近期三年（2015-2017年）：重新將核心園區(qū)一是打造成張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的引領(lǐng)者和排頭兵，二是打造成上海自貿(mào)區(qū)與張江示范區(qū)的樣板區(qū)

近期三年，上海張江示范區(qū)的“一區(qū)二十二園”應(yīng)根據(jù)上海“十三五”規(guī)劃、思路和要求，以業(yè)績穩(wěn)定增長、資本市場形象重塑、加大創(chuàng)業(yè)投資力度、公司治理完善為著眼點，全面建立起與上海開發(fā)開放形象相匹配的良好形象，成為新一輪國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的表率區(qū)。

（1）堅持創(chuàng)新發(fā)展，保持穩(wěn)定增長?！笆濉逼陂g，張江示范區(qū)的各項經(jīng)濟指標增長勢頭有所減緩，應(yīng)積極借力上海創(chuàng)新中心的建設(shè)和中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)的發(fā)展，加快經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)升級，吸引更多的國內(nèi)外精英創(chuàng)業(yè)者和創(chuàng)新型企業(yè)入駐和發(fā)展。

（2）重塑資本市場形象。目前上海張江示范區(qū)直接上市的上市公司包括上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司（600895）、上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司（600639）、上海市北高新股份有限公司（600604）等多家；控股的上市公司有上海新黃浦置業(yè)股份有限公司（600638）旗下的上海科技京城為上海張江示范區(qū)的黃浦園，上海紫江企業(yè)集團股份有限公司（600210）旗下的高科技園區(qū)為上海張江區(qū)的紫竹園。因此，以業(yè)績增長和業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新為導(dǎo)向，重新樹立張江高科良好的資本市場形象，也是擺在公司面前的重要課題。

（3）借鑒成功經(jīng)驗。張江示范區(qū)的“一區(qū)二十二園”應(yīng)學(xué)習(xí)美國硅谷和臺灣新竹的成功經(jīng)驗，在注重科技創(chuàng)新的同時，加大產(chǎn)業(yè)投資力度。鑒于高科技企業(yè)的股權(quán)投資沒有發(fā)展極限，可考慮將創(chuàng)投作為公司未來主營業(yè)務(wù)中的重要組成部分，屆時張江示范區(qū)所屬的上市公司將不再是單一的工業(yè)房地產(chǎn)類概念，而是“地產(chǎn)+創(chuàng)投”概念，最終在借鑒后創(chuàng)新，從而達到超越的目的。

（4）股權(quán)結(jié)構(gòu)完善。目前上海國資市場化改革的大趨勢和大背景，正好為張江示范區(qū)的體制機制改革和股權(quán)結(jié)構(gòu)變化帶來了機遇。示范區(qū)和張江示范區(qū)內(nèi)的上市公司應(yīng)當積極取得控股股東的支持，力爭在改善目前公司股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理的狀況方面有所突破。

（5）建設(shè)創(chuàng)新中心。借助上海建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心的歷史性機遇，張江示范區(qū)的“一區(qū)二十二園”應(yīng)該按照現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)要求，完善公司的組織架構(gòu)，打造一只業(yè)務(wù)能力強、敢打硬仗、善打硬仗的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、營銷隊伍；構(gòu)建一只在產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域?qū)I(yè)化、市場化的管理團隊，從而為園區(qū)和公司的進一步轉(zhuǎn)型奠定扎實的基礎(chǔ)。

2.中期四年（2018-2021年）：成為在全國范圍內(nèi)具有影響力的科技園區(qū)

本階段的工作重點應(yīng)以轉(zhuǎn)型升級、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新為重點，重在上規(guī)模。以打造投融資相結(jié)合的科技金融綜合服務(wù)體系為基礎(chǔ)，著力推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的運營服務(wù)，提升產(chǎn)融協(xié)同互動水平，為科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化、高科技企業(yè)發(fā)展提供一體化服務(wù)支持。構(gòu)建產(chǎn)融結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，旨在增強整合、運作、服務(wù)的綜合實力，為張江示范區(qū)加快建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心發(fā)揮更大作用。

此外，張江示范區(qū)應(yīng)以科技為旗幟、以創(chuàng)新為導(dǎo)向、以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、以服務(wù)為責(zé)任、以品牌為抓手，在未來新興產(chǎn)業(yè)的空間打造和園區(qū)運營的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中，發(fā)揮關(guān)鍵的品牌效應(yīng)和引領(lǐng)作用，真正使面向全市、輻射全國的新一輪張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新模式和新業(yè)態(tài)發(fā)展中的火車頭和動力源。

3.遠期五年（2022-2026年）：在全球園區(qū)中具有相當知名度

作為上海張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)和核心園區(qū)建設(shè)與發(fā)展主力軍，張江示范區(qū)應(yīng)以建設(shè)“開放創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)，新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，國際人才融合區(qū)，金融資本導(dǎo)向區(qū)，上市公司孵化區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型區(qū)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍區(qū)，產(chǎn)融結(jié)合示范區(qū)”為己任，全面深化改革，擴大開放，先行先試，努力建成帶動上海、輻射全國、影響世界創(chuàng)新發(fā)展的重要引擎和創(chuàng)新基地，建成為全球各國和同行真正認可的、具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心和重要載體，同時作為我國參與國際高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)競爭的特色品牌和行動指南，努力建成符合國際化標準的世界一流科技與自貿(mào)園區(qū)。

（作者：姜凌，上?？茖W(xué)院；王業(yè)，上海宜思建筑裝飾公司；王通，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀公司；肖元真，上海經(jīng)濟研究中心）