淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理

鄭丁生

（安徽省第二建筑工程公司　安徽合肥　230000）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理

鄭丁生

（安徽省第二建筑工程公司安徽合肥230000）

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速提高，科技的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。在發(fā)展的期間越來越多的人看到了房地產(chǎn)行業(yè)中的商機(jī)，于是，越來越多的人加入到了房地產(chǎn)開放的項目中，于是，房地產(chǎn)商之間的競爭也就越來越激烈。要想在如此激烈的競爭中能夠脫穎而出不是一件容易的事，所以更要注意自身的管理，尤其是項目開發(fā)工程的管理。項目開發(fā)工程是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，因為它的質(zhì)量的好壞決定著整個項目的市場競爭力以及工程的造價，它能夠提高整個工程的經(jīng)濟(jì)利益。

房地產(chǎn)；開發(fā)項目；工程管理

前言

為了能夠使工程造價適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行降低，工程的風(fēng)險得到降低，每一個房地產(chǎn)的開發(fā)商都希望自己開發(fā)項目的工程管理能夠得到增強(qiáng)。但是，房地產(chǎn)開發(fā)是有風(fēng)險性大、開發(fā)時間長、技術(shù)要求高的特點(diǎn)，所以這也就使得房地產(chǎn)開發(fā)的項目工程管理是一件十分復(fù)雜的工作。由于房地產(chǎn)的項目管理幾乎參與了房地產(chǎn)工程的每一個環(huán)節(jié)，所以只要房地產(chǎn)的工程管理做好了，那么，整個房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量也就提高了。

1　房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的重要意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是整個項目在開發(fā)過程中的最重要的一個環(huán)節(jié)，它是綜合性質(zhì)的管理工作，與土地的開發(fā)每一個環(huán)節(jié)都有相關(guān)性，只有將房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理做好了，整個房地產(chǎn)工程的質(zhì)量才能夠得到保證；房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理多是由管理員與各個部門、企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，所以只有管理人員之間的良好溝通才是做好項目管理的關(guān)鍵；項目管理從決策期開始直至工程的結(jié)束，要對參與其中的每個環(huán)節(jié)，換句話說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的從開始到結(jié)束全程都離不開項目管理。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的具體工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理工作繁雜，具體的工作有很多，在這里詳細(xì)介紹項目管理中的重點(diǎn)工作。

項目管理的工作主要是由整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)與配合以及房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束后的工程驗收的管理幾個方面組成的。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃與管理中，項目管理主要做的是工程方案的制定，這是項目開發(fā)中不可缺少的一個環(huán)節(jié)。在這個環(huán)節(jié)中，不可以為了縮短時間來加快工程的開工，這是為了避免后期工作的非正常進(jìn)行，增加成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理的工程中，要保證建筑物的質(zhì)量，這能為房地產(chǎn)的開發(fā)提高競爭力，在質(zhì)量監(jiān)理的過程中要態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，對待有質(zhì)量問題的工程要進(jìn)行嚴(yán)肅處理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)與配合工作中要做到協(xié)調(diào)矛盾，因為這個時期的建設(shè)的范圍比較廣，開發(fā)的因素比較多，所以為了工程能夠順利的進(jìn)行，調(diào)節(jié)各個部門間的矛盾就成了這個時期的主要工作，良好溝通是解決問題的最好措施。在房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束后的工程驗收的管理中，要做到嚴(yán)格按照國家的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程的驗收工作，驗收工作的質(zhì)量是工程能夠順利竣工的保障。

2　現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的狀況

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的狀況如圖1所示。

圖1　現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的狀況

由圖1可知，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)主要有三種缺陷，即工程管理的前期準(zhǔn)不充分、工程管理的體制不健全以及沒有明確的獎勵以及懲罰的制度。

2.1工程管理的前期準(zhǔn)備不充分

在工程的前期準(zhǔn)備上，許多房地產(chǎn)的開發(fā)商都將眼光著重在項目開發(fā)的地點(diǎn)是具有賣點(diǎn)、周邊的環(huán)境是否在商業(yè)圈上等等，在工程前期的調(diào)研工作、資料的掌握上不夠充分。除此之外，在工程的設(shè)計時，沒有充分的設(shè)計的依據(jù)，對所管理的內(nèi)容不是很了解，故而，在開工階段時只能草草的進(jìn)行施工。還有，在房地產(chǎn)的開發(fā)時沒有對周邊的城市進(jìn)行詳細(xì)的了解，所以對周邊的居民帶來了影響。

2.2工程管理的體制不健全

工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)中最具有影響的一個環(huán)節(jié)，工程的體制不健全就會對房地產(chǎn)的開發(fā)有影響，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有阻礙的作用或者在房地產(chǎn)工程的實施過程中無法做到全面的管理?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)的商家為了節(jié)約成本和開支，存在著將管理人員的數(shù)量進(jìn)行裁剪的現(xiàn)象，或是只是將管理模式進(jìn)行照搬照抄不會變通，這樣做的弊端就是不能夠?qū)㈨椖抗芾砺涞綄嵦?，使管理工作就是個程序而已。

3　房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的難點(diǎn)

3.1項目決策階段的難點(diǎn)

項目決策時的難點(diǎn)有三個。①市場調(diào)研上，掌握最新的市場動向、資源配置是項目決策時期的基礎(chǔ)工作。②在提高決策效率方面，系統(tǒng)、全面、科學(xué)是項目決策時應(yīng)該注意的三點(diǎn)，只有對所收集的資料進(jìn)行高效的整合、分類，才是提高決策的良好措施。③決策機(jī)制的完善方面，正確的決策是在市場的調(diào)研之后的，將所收集的資料反復(fù)的進(jìn)行對比以及方案設(shè)計是很有必要的，最后取得最優(yōu)方案。

3.2項目實施階段的難點(diǎn)

在項目的實施階段有四個難點(diǎn)：①圖紙的設(shè)計是否細(xì)致、規(guī)范化，整個圖紙的設(shè)計要系統(tǒng)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范化，這就需要專業(yè)的設(shè)計人員責(zé)任心、積極性以及技術(shù)水平了。②有效整合設(shè)計的資源，設(shè)計資源如果準(zhǔn)備的不充分就會導(dǎo)致工程延期，會對項目管理產(chǎn)生影響，所以，設(shè)計資源的有效整合也是非常重要的。③現(xiàn)場的管理，為了使分項工程、分部工程能夠做好，施工現(xiàn)場的管理是非常有必要的，所以開發(fā)項目時要主動的進(jìn)行房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場管理。④房地產(chǎn)管理中的核心理念，即產(chǎn)品質(zhì)量、投資決策以及工程進(jìn)度。要將人性的設(shè)計以及精湛的技術(shù)有機(jī)的結(jié)合起來，使得房地產(chǎn)的開發(fā)在質(zhì)量上有保證，決策上有重點(diǎn)，進(jìn)度上合理進(jìn)行。

3.3施工承包合同時的難點(diǎn)

在施工承包合同時要注意協(xié)調(diào)總包與分包之間的管理，不要出現(xiàn)“斤斤計較”以及“糾纏不清”現(xiàn)象，要明確各自的責(zé)任。其次施工承包合同要嚴(yán)密、詳實，盡量讓總承包單位完成組織施工，需要分包的由開發(fā)商主持分包工程招標(biāo)工作和確認(rèn)分包單位，分包單位與總承包單位簽訂工程分包合同。這樣有利于協(xié)調(diào)管理，規(guī)避質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險。再次是風(fēng)險防范常抓不懈，項目管理的各級管理人員必須提高風(fēng)險意識。強(qiáng)化項目管理，是降低管理風(fēng)險的有效途徑。企業(yè)要發(fā)展壯大，有必要加快市場信息化進(jìn)程，將風(fēng)險降低到最低程度或?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移和控制。

3.4材料、設(shè)備選購時的難點(diǎn)

嚴(yán)格控制材料價格，市場建筑材料品種繁多，價格差別大，應(yīng)該貨比三家，在保證質(zhì)量的前提下選擇最低價格廠商進(jìn)貨。確保供應(yīng)材料的質(zhì)量，開發(fā)商為了集中整合利用社會資源，集中采購節(jié)約成本，保證設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場時間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。

4　使房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理能夠得到提高的方法

①要建立健全的工程管理的體制，只有項目管理的體制健全了，實際工作中人員的分配，項目管理中的一些具體的工作才會落到實處。②要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準(zhǔn)備工作，要以市場的切實需求作為前期工作的出發(fā)點(diǎn)，綜合考慮，經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、性能后在進(jìn)行綜合的、全方位的設(shè)計，這樣就可以避免一些不必要的浪費(fèi)，動態(tài)的進(jìn)行項目管理，結(jié)合實際的情況合理的進(jìn)行調(diào)整。③建立完善的工程管理的責(zé)任制度以及獎懲機(jī)制，要將具體的責(zé)任落實到負(fù)責(zé)人身上，做到有功必賞、有過必罰，充分調(diào)動管理人員工作的積極性和創(chuàng)造性，以確保房地產(chǎn)的開發(fā)項目能夠穩(wěn)步的發(fā)展。

5　結(jié)論

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)中的項目工程管理有著一定的缺陷，也有著一定的難點(diǎn)，要針對這些缺點(diǎn)、難點(diǎn)來做出房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的改進(jìn)措施，才能對目前的項目管理起到一定的促進(jìn)作用。

[1]顧鵬.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理難點(diǎn)[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，05：80.

[2]陳婉清.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理[J].中華民居（下旬刊），2013，09：251～252.

[3]吳茂坤.淺談溝通管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的運(yùn)用[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2014，01：151～152.

F293.3

A

1673-0038（2015）38-0175-02

2015-8-30

鄭丁生（1968-），男，本科，主要從事工程項目管理工作。