基于測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)管理應(yīng)用的分析

劉雄瑜

（環(huán)江毛南族自治縣房地產(chǎn)管理所　廣西　河池　547100）

基于測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)管理應(yīng)用的分析

劉雄瑜

（環(huán)江毛南族自治縣房地產(chǎn)管理所廣西河池547100）

在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的形勢(shì)下，房地產(chǎn)跟建筑行業(yè)都相繼取得一定的成績，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)管理跟建造方面的工作提出更高的要求。新時(shí)期下，測(cè)繪技術(shù)的使用逐漸廣泛，漸漸深入到房地產(chǎn)建筑的各個(gè)部分，十分有利于完善房地產(chǎn)相關(guān)管理工作。本文就房地產(chǎn)管理中測(cè)繪技術(shù)的重要性進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)測(cè)繪管理中測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用，希望能夠更好的為房地產(chǎn)做貢獻(xiàn)，進(jìn)而保障房地產(chǎn)建筑的安全與可靠。

房地產(chǎn)管理；測(cè)繪技術(shù)；應(yīng)用分析

1　前言

自從改革開放以來，我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也在不斷發(fā)展與完善中，關(guān)于房地產(chǎn)測(cè)繪信息的管理也在不斷發(fā)展與進(jìn)步。房地產(chǎn)管理中，相關(guān)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用具有重要意義，其不僅是房地產(chǎn)施工的基礎(chǔ)，還可以更好的為建筑施工質(zhì)量作保證。就當(dāng)下房地產(chǎn)測(cè)繪管理來說，只有充分掌握房地產(chǎn)測(cè)繪管理中關(guān)于測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用，才可以更好的提高房地產(chǎn)的管理水平。

2　測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)管理中應(yīng)用的重要性

測(cè)繪技術(shù)在目前房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用至關(guān)重要：①測(cè)繪技術(shù)可以給房地產(chǎn)的決策管理提供服務(wù)信息，不管制定什么樣的房地產(chǎn)策略，都需要全方面把握房地產(chǎn)各部門整體的情況之后才可以執(zhí)行。其中這些情況主要的信息來源于房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用過程，信息一般包含產(chǎn)權(quán)單位面積、界址、房屋與位置等數(shù)據(jù)的精確信息，房地產(chǎn)相關(guān)部門再按照有關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行發(fā)放證書與等級(jí)權(quán)屬。②測(cè)繪技術(shù)可以提供一些法律的保障，在房地產(chǎn)的測(cè)繪完成之后發(fā)放的相關(guān)證書具備法律的作用。例如：發(fā)生房屋建設(shè)糾紛問題時(shí)，測(cè)繪出來的數(shù)據(jù)可以直接作為法律的證據(jù)，這就使得房地產(chǎn)的測(cè)繪數(shù)據(jù)直接關(guān)系著房屋的消費(fèi)者自身利益。同時(shí)，測(cè)量工作還會(huì)給房地產(chǎn)的管理與開發(fā)提供精確的信息，由于房地產(chǎn)的測(cè)繪信息對(duì)于企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)至關(guān)重要，因此，房地產(chǎn)可以按照測(cè)繪出來的相關(guān)數(shù)據(jù)信息設(shè)置科學(xué)合理的營銷與銷售戰(zhàn)略，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)各個(gè)消費(fèi)者之間的交易透明化。

3　關(guān)于房地產(chǎn)的管理中測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

3.1RS的技術(shù)

進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)量工作時(shí)，關(guān)于文件的對(duì)象模型、數(shù)字的高程模型與數(shù)字的線劃圖方面，運(yùn)用RS的技術(shù)，獲取的一些遙感數(shù)據(jù)精度一般較高。就目前城市化的進(jìn)程而言，在查處違法與濫用耕地、土地檢測(cè)與土地規(guī)模的拓展工作中都普遍利用遙感技術(shù)。而在比例尺較大的地圖測(cè)量過程中，科學(xué)使用GPS的技術(shù)與數(shù)字?jǐn)z影的測(cè)量，能夠?qū)崿F(xiàn)土地的測(cè)量自動(dòng)化與數(shù)字化，更好的服務(wù)于國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，給數(shù)字化的土地測(cè)量與攝影測(cè)量提供較為廣泛的先進(jìn)技術(shù)[1]。

3.2GIS的技術(shù)

就目前而言，建立房地產(chǎn)的測(cè)繪信息體系過程，并不是簡單容易的過程，構(gòu)建房地產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)具有一定復(fù)雜性，其對(duì)技術(shù)方面與管理水平都有很高的要求。特別是在管理現(xiàn)代化與科學(xué)現(xiàn)代化的時(shí)代，在房地產(chǎn)的測(cè)繪信息處理過程中，計(jì)算機(jī)自動(dòng)化處理的技術(shù)逐漸取代傳統(tǒng)手工操作方式，可以更好地規(guī)避傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)的不足，更好的構(gòu)建完整的房地產(chǎn)測(cè)繪體系。

特別是在新時(shí)期房地產(chǎn)測(cè)量中，GIS的軟件使用一般靈活性較強(qiáng)，不會(huì)因?yàn)檎军c(diǎn)受到影響，包含調(diào)整補(bǔ)劃、數(shù)據(jù)檢查、工程管理等，使用GIS數(shù)字化的技術(shù)實(shí)時(shí)測(cè)繪，在數(shù)據(jù)分析與查詢時(shí)較為直觀簡潔，也是當(dāng)下技術(shù)人員進(jìn)行測(cè)繪時(shí)的首要選擇。GIS這種測(cè)繪技術(shù)最早出現(xiàn)在美國，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，該技術(shù)也日漸完善，越來越多的工程都普遍使用GIS的測(cè)量工具，在很大程度上推動(dòng)數(shù)據(jù)與測(cè)圖工作發(fā)展。新時(shí)期房地產(chǎn)建筑規(guī)模增長的同時(shí)，人們?cè)诜康禺a(chǎn)的測(cè)繪管理信息化方面的重視程度逐漸提高，這就要求測(cè)量人員高度重視房地產(chǎn)測(cè)量管理，只有這樣才可以保障房地產(chǎn)測(cè)量的精確。

3.3RIK的技術(shù)

關(guān)于RTK的技術(shù)也就是動(dòng)態(tài)定位的技術(shù)，利用載波的相位觀測(cè)，再實(shí)時(shí)的差分測(cè)繪技術(shù)，該測(cè)量方法基本的形式是：使用一臺(tái)被輸入坐標(biāo)定位GPS的接收機(jī)用作測(cè)量的基準(zhǔn)站，對(duì)所有可觀測(cè)的衛(wèi)星實(shí)行全天候的觀測(cè)，再把觀測(cè)出來的數(shù)據(jù)用無線傳輸?shù)脑O(shè)備傳遞到相關(guān)用戶觀測(cè)站點(diǎn)，然后在觀測(cè)站點(diǎn)設(shè)置另外一臺(tái)GPS的接收機(jī)，以便更好的接收GPS的微信廣播信號(hào)，再根據(jù)實(shí)時(shí)差分來定位計(jì)算的原理，借助專業(yè)軟件完成實(shí)時(shí)差值的計(jì)算，將流動(dòng)站點(diǎn)一維坐標(biāo)計(jì)算出來，最后轉(zhuǎn)換參數(shù)解出平面的坐標(biāo)。此外，RTK的技術(shù)與其他常規(guī)土地測(cè)繪的技術(shù)比起來有很多優(yōu)勢(shì)，其不僅觀測(cè)的效率高，不需要通視，省去導(dǎo)線測(cè)量傳算點(diǎn)、一角測(cè)量，大大減少測(cè)量費(fèi)用以及測(cè)量時(shí)間[2]。

例如：圖1給出某市中環(huán)路在GPS的控制網(wǎng)與及動(dòng)態(tài)的RTK測(cè)量線路圖。其中GPS的控制網(wǎng)是由二十一個(gè)點(diǎn)共同組成，而平面的控制點(diǎn)有四個(gè)，包含XiZhen、ChenJ、ShuiC與NHZX，在網(wǎng)南北兩端與中央分布，高程的控制點(diǎn)則是四個(gè)二等的水準(zhǔn)點(diǎn)，包含XiMQ、JXXY、HYL與XZZX。圖1中，有八個(gè)平高的控制點(diǎn)，還包括十三個(gè)控制網(wǎng)的點(diǎn)和四十四個(gè)RTK的測(cè)量點(diǎn)均進(jìn)行四等水平測(cè)繪，RTK的測(cè)量點(diǎn)可以用來作控制城市一級(jí)的導(dǎo)線測(cè)量點(diǎn)，并用作測(cè)竣工圖、測(cè)與放樣起算點(diǎn)。同時(shí)整個(gè)靜態(tài)于動(dòng)態(tài)測(cè)量都是使用雙頻的接收機(jī)TOPCONHIPERGD觀測(cè)。而控制網(wǎng)的測(cè)量則是使用三臺(tái)接收機(jī)測(cè)量，并分為十七個(gè)時(shí)段來完成，RTK的動(dòng)態(tài)測(cè)量則利用兩個(gè)基準(zhǔn)站進(jìn)行雙采樣測(cè)量的方式，也就是基準(zhǔn)站設(shè)置好后各個(gè)動(dòng)態(tài)點(diǎn)都要采樣兩次，并分為兩次來架設(shè)不同基準(zhǔn)站，兩個(gè)基準(zhǔn)站都是測(cè)量一個(gè)導(dǎo)線點(diǎn)。因此每個(gè)RTK的點(diǎn)都測(cè)量四次，使用的最后結(jié)果則是平均值。

圖1　RTK點(diǎn)位于靜態(tài)的控制網(wǎng)分布圖

3.4GPS的技術(shù)

當(dāng)前GPS的測(cè)量方法適用性較強(qiáng)，可以有效規(guī)避房地產(chǎn)測(cè)量時(shí)的外部因素帶來的不利影響，同時(shí)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化的高度控制，使得人為因素的不利影響得以減小，對(duì)于一些輔助測(cè)量的依托也有所降低，給房地產(chǎn)測(cè)量的數(shù)據(jù)變化與數(shù)據(jù)精確度提供技術(shù)上的支持。

3.4.1外業(yè)的調(diào)繪

外業(yè)的調(diào)繪在內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理之后，基本上已經(jīng)完成整合地圖的70%左右，只需要打印出初始數(shù)字化的地形跟外景實(shí)體實(shí)行對(duì)比，把部分空白進(jìn)行補(bǔ)充打點(diǎn)并連接，最后完善數(shù)字化的圖形就可以形成。

3.4.2控制外業(yè)測(cè)量的精度方式

數(shù)字化地圖繪制精度的提高方式可以從以下兩個(gè)部分入手：①野外工作過程必須控制好轉(zhuǎn)站次數(shù)，連續(xù)轉(zhuǎn)站一般不能大于三次。②碎部測(cè)量過程，要根據(jù)規(guī)范來使用立鏡，先要測(cè)量地物外圍，再在制高點(diǎn)打散點(diǎn)的辦法實(shí)施內(nèi)部測(cè)量，最后的丈量必須高度精確，相關(guān)工作人員要做好設(shè)計(jì)的統(tǒng)計(jì)工作，同時(shí)對(duì)界址點(diǎn)間精度的檢查表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

3.4.3內(nèi)業(yè)的數(shù)據(jù)處理。

數(shù)據(jù)采集完成之后，把數(shù)據(jù)輸入相應(yīng)的計(jì)算機(jī)。由于使用不同的測(cè)量儀器，數(shù)據(jù)導(dǎo)出之后的格式也會(huì)存在不同，因此要把全部數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)化成SCS的格式，這樣有利于后期數(shù)據(jù)的處理。數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換完成以后，還可以繪制圖形，測(cè)量工作人員按照樹木、街道與房屋打點(diǎn)順序繪制出數(shù)字化的地圖[3]。

3.5數(shù)字化的成圖技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪管理中的應(yīng)用

設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的圖型時(shí)，一般都是以幢為單位，以計(jì)算機(jī)的輔助軟件AUTOCAD來修改、繪制與整飾房地產(chǎn)的相關(guān)圖形，把一些將要處理的圖型借助該軟件繪制成圖，在計(jì)算機(jī)屏幕上顯示出來，這就可以直觀的找到實(shí)際建筑的具體位置。此外，AUTOCAD計(jì)算機(jī)的輔助軟件功能比較完備，操作起來方便，加之可以實(shí)行自我保護(hù)，因此，即便操作中出現(xiàn)一些失誤也難以影響到房地產(chǎn)測(cè)繪。同時(shí)，房地產(chǎn)管理中的成圖技術(shù)能夠生成權(quán)屬信息與樓層表的測(cè)繪圖，每一幢樓的一層一戶都可以互相對(duì)應(yīng)，這就方便房地產(chǎn)測(cè)繪信息的管理。

另外，通常數(shù)字化圖形是把普通圖作為基礎(chǔ)，再使用掃描儀、計(jì)算機(jī)與數(shù)字儀等工具對(duì)原有圖形實(shí)施矢量化的處理，將圖形的數(shù)據(jù)變?yōu)槭噶康臄?shù)據(jù)，再通過編輯，進(jìn)而獲取數(shù)字化的圖形。該方法與傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)比起來較為方便快捷，成圖的精確度也相對(duì)較高，在當(dāng)前工程建筑規(guī)模不斷擴(kuò)大的背景下，使用數(shù)字化成圖較為方便。但是這種方法在經(jīng)費(fèi)與時(shí)間不足或者是某地區(qū)不能使用數(shù)字作圖的測(cè)繪時(shí)，通常不可以應(yīng)用。此外，還要把原有圖紙?jiān)趻呙鑳x下掃描，只是數(shù)字化容易受外界影響而導(dǎo)致誤差產(chǎn)生，進(jìn)而圖形精度就會(huì)低于原圖精度。當(dāng)數(shù)字化的圖形精度較低時(shí)，可以使用補(bǔ)測(cè)方法具體事物坐標(biāo)實(shí)施再次測(cè)量，提升數(shù)字化的成圖精度。

4　結(jié)語

總而言之，科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展和進(jìn)步，我國房地產(chǎn)在管理測(cè)繪的過程中，新興技術(shù)的應(yīng)用越來越廣泛。對(duì)過去房地產(chǎn)測(cè)繪管理中可以看出，測(cè)繪對(duì)于房地產(chǎn)的管理非常重要，精確的測(cè)繪技術(shù)可以有效保證房地產(chǎn)的權(quán)屬界址與房地產(chǎn)的面積。因此，在房地產(chǎn)中應(yīng)用先進(jìn)測(cè)繪的技術(shù)是今后建筑業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，這就需要工作人員與相關(guān)單位認(rèn)真學(xué)習(xí)并全方面掌握測(cè)繪技術(shù)，進(jìn)而升華測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用。

[1]謝凱文.試論現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用[J].江西建材，2015，45（05）：211.

[2]邱發(fā)富，聶寶森.關(guān)于房地產(chǎn)管理中的測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用[J].科技咨詢，2014，23（02）：35.

[3]楊鳳麗.房地產(chǎn)管理之房產(chǎn)測(cè)繪的重要性探究[J].商品與質(zhì)量·建筑與發(fā)展，2013（2）：71～72.

TU198

A

1673-0038（2015）19-0187-02

2015-4-20

劉雄瑜（1964-），男，工程師，本科，主要從事城市房地產(chǎn)開發(fā)、城市房屋拆遷、物業(yè)中介以及房地產(chǎn)交易管理等方面的研究。