價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用研究

余麗珍

（福建福晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司福建福州　350001）

價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用研究

余麗珍

（福建福晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司福建福州350001）

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理情況如何直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的施工質(zhì)量。價(jià)值工程是一種新的管理方法，它貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過(guò)程中。本文主要闡述了價(jià)值工程理論的含義，分析了價(jià)值工程理論對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意義，研究了價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理；價(jià)值工程理論；設(shè)計(jì)方案

前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，這個(gè)過(guò)程具有投資量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、勞動(dòng)密集等特點(diǎn)。價(jià)值工程理論可以應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的各個(gè)階段當(dāng)中，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的水平。在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中如何應(yīng)用價(jià)值工程理論是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

1　價(jià)值工程理論

價(jià)值工程理論是以提高產(chǎn)品的價(jià)值為目的，通過(guò)有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)，尋找工程最低壽命周期的成本，是滿足使用者要求的一種管理技術(shù)理論。其中，價(jià)值工程理論中的“價(jià)值”是指產(chǎn)品所具有的功能。價(jià)值工程伴隨著現(xiàn)代化生產(chǎn)而發(fā)展起來(lái)的，它是一種以研究提高經(jīng)濟(jì)技術(shù)效益為目的的現(xiàn)代管理方法，它最早應(yīng)用于軍事工業(yè)，后來(lái)在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、科研管理等領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用，并取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益[1]。

2　價(jià)值工程的特點(diǎn)

2.1價(jià)值工程尋求企業(yè)的最低生命周期成本

企業(yè)在生產(chǎn)或者研制產(chǎn)品時(shí)，由于科技的日益發(fā)展、人們生活水平的提高、消費(fèi)者的要求不斷變化，使企業(yè)的現(xiàn)實(shí)功能成本與理想狀態(tài)存在差距。如何選擇理想的產(chǎn)品功能和成本是企業(yè)面臨的重要課題。離開(kāi)價(jià)值工程，單獨(dú)解決成本問(wèn)題和產(chǎn)品的質(zhì)量問(wèn)題都不能滿足消費(fèi)者需求。因此，需要價(jià)值工程參與到企業(yè)生產(chǎn)當(dāng)中，使企業(yè)以最低的生命周期成本來(lái)提高產(chǎn)品質(zhì)量[2]。

表1　價(jià)值工程的工作程序表

2.2價(jià)值工程以功能分析為核心

價(jià)值工程以功能分析為核心來(lái)考慮問(wèn)題，它從消費(fèi)者的需求角度出發(fā)，把定量與定性的方法結(jié)合起來(lái)，分析產(chǎn)品的功能，去除不必要的功能，尋找功能與產(chǎn)品的結(jié)合點(diǎn)。

2.3價(jià)值工程是一項(xiàng)集體智慧活動(dòng)

價(jià)值工程涉及到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、研發(fā)、制造、銷售、使用、售后等過(guò)程，它需要綜合運(yùn)用多種學(xué)科的經(jīng)濟(jì)技術(shù)知識(shí)，僅靠個(gè)人決策是不夠的，只有依靠集體的智慧，組織集體活動(dòng)，才能獲得最佳方案。

3　房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)周期的始終。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)是指房地產(chǎn)工程從選址、拍地、設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、決策、施工到竣工的整個(gè)過(guò)程的建設(shè)，各項(xiàng)工作要按照先后順序進(jìn)行。這個(gè)規(guī)律是人們?cè)谡J(rèn)識(shí)客觀規(guī)律基礎(chǔ)上，按照房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程而制定的，實(shí)際操作中的某些環(huán)節(jié)可以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況適當(dāng)?shù)亟徊孢M(jìn)行，但不能任意顛倒。

4　價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中應(yīng)用的意義

4.1節(jié)約資金

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，它投資規(guī)模較大，一些大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資高達(dá)數(shù)十億、數(shù)百億。有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)總值占國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的8%左右。在建筑工程中，開(kāi)展價(jià)值工程管理方法，可以降低工程投資的5%左右，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成10000億左右，按照5%計(jì)算，房地產(chǎn)可以節(jié)約500億元左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期長(zhǎng)，使用成本高，而價(jià)值工程追求的是最低壽命周期成本，運(yùn)用價(jià)值工程理論可以降低房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約資金。

4.2加快房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度

房地產(chǎn)建設(shè)的周期比較長(zhǎng)，一般是1～2年，多則5～10年，這個(gè)期間占用了大量資金。目前市場(chǎng)需求變化快，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，通過(guò)價(jià)值工程理論可以合理使用資金，科學(xué)選擇生產(chǎn)工藝，把握好房地產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，加快房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，使項(xiàng)目工程早日完工。

4.3節(jié)約能源

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目耗費(fèi)大量資源。目前，人們對(duì)現(xiàn)代建筑工程的性能要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)建造過(guò)程中，除了要消耗建筑材料外，還要消耗大量的水源、煤氣、熱能、光能等資源。根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)消耗的能源占全國(guó)耗能總量的30～40%左右。對(duì)于能源日益緊張的現(xiàn)代社會(huì)來(lái)說(shuō)，減少消耗、節(jié)約能源是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。價(jià)值工程采取節(jié)能環(huán)保措施，有望把能源消耗降到30%左右，這對(duì)于節(jié)約能源來(lái)說(shuō)非常重要。

5　價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用

5.1設(shè)計(jì)方案審核上應(yīng)用價(jià)值工程理論

評(píng)審設(shè)計(jì)方案是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)完成時(shí)實(shí)施，它主要是檢查項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是否符合項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況。設(shè)計(jì)方案評(píng)審方法由項(xiàng)目利益代表者和設(shè)計(jì)人員共同組成價(jià)值工程研究小組，小組按照價(jià)值工程理論的要求來(lái)研究和選擇設(shè)計(jì)方案。工作內(nèi)容包括：利益代表者詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目工程的要求，根據(jù)利益代表者的要求，價(jià)值管理者使工作人員設(shè)計(jì)新的方案，然后研究新的方案，確定否決還是接受，確定結(jié)果后，設(shè)計(jì)人員對(duì)工程設(shè)計(jì)采納好意見(jiàn)和方案。

5.240h工作方法上應(yīng)用價(jià)值工程理論

40h工作方法是價(jià)值工程在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中最常見(jiàn)的一種方法。這種方法通常由外聘專家和價(jià)值工程師組成價(jià)值研究管理小組，研究審核設(shè)計(jì)人員提出的設(shè)計(jì)方案。40h工作流程包括：①價(jià)值研究管理小組研究設(shè)計(jì)人員提出的設(shè)計(jì)方案，業(yè)主委派價(jià)值工程師研究整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值管理工作；②價(jià)值工程師接受委派后，根據(jù)項(xiàng)目工程的實(shí)際情況選擇價(jià)值研究管理小組，并給研究小組發(fā)放與工程相關(guān)的數(shù)據(jù)，做好價(jià)值研究管理的后勤工作；③價(jià)值研究小組按照價(jià)值管理的要求和方法，在40h內(nèi)完成價(jià)值研究管理工作。

5.3承包商建議上應(yīng)用價(jià)值工程理論

承包商建議法，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理根據(jù)承包商的工程技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)用價(jià)值工程理論來(lái)改進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的一種方法。為了使業(yè)主利用價(jià)值管理來(lái)降低工程的成本，保證業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益，承包商與業(yè)主在簽訂合同時(shí)明確規(guī)定：承包商提出的改進(jìn)項(xiàng)目方案如果被業(yè)主采納，在不降低產(chǎn)品價(jià)值的同時(shí)降低了開(kāi)發(fā)成本，那么承包商要按照成本降低的額度獲得獎(jiǎng)勵(lì)。

6　價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用案例

6.1陽(yáng)臺(tái)欄桿框料設(shè)計(jì)

陽(yáng)臺(tái)欄桿框料設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目正要結(jié)頂?shù)碾A段，交付期限迫在眉睫，工程項(xiàng)目施工一刻都不能耽誤。原來(lái)定好的欄桿生產(chǎn)廠家由于其他原因不能繼續(xù)供應(yīng)產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)需要在短時(shí)間內(nèi)確定欄桿生產(chǎn)廠家，目前已經(jīng)有三個(gè)廠家可以選擇，這個(gè)時(shí)候可以應(yīng)用價(jià)值工程理論：等原先制造欄桿的甲工廠恢復(fù)生產(chǎn)，因?yàn)樗麄儺a(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)選擇后，顏色、質(zhì)量、規(guī)格最合適的廠家；選擇乙工廠，乙工廠可以及時(shí)提供欄桿框料，使工程在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完工，但乙工廠生產(chǎn)的框料型號(hào)與房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的要求不符合，需要增加成本費(fèi)用；選擇丙工廠生產(chǎn)的框料，丙工廠生產(chǎn)的框料在質(zhì)量上、價(jià)格上，都能滿房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的要求，價(jià)格也比較便宜。在選擇這三個(gè)廠家時(shí)，可以利用價(jià)值工程理論的最優(yōu)選擇原則，通過(guò)權(quán)重比較，選擇丙工廠為最佳方案。

6.2地下室設(shè)計(jì)

這個(gè)案例的房地產(chǎn)項(xiàng)目位于浙江中心地點(diǎn)，屬于安置房，地下室按照每戶0.6個(gè)車(chē)位設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃有關(guān)部門(mén)根據(jù)車(chē)位緊張的實(shí)際情況，要求增加地下室的高度，為越來(lái)越多的私家車(chē)停放做好準(zhǔn)備。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員可以利用價(jià)值工程理論，仔細(xì)研究地下室工程造價(jià)，把地下室的高度增加0.5m，這樣增加土建造價(jià)的1%左右，讓地下室停車(chē)數(shù)量提高到70%，解決車(chē)位緊張的問(wèn)題。通過(guò)利用價(jià)值工程理論，適當(dāng)?shù)卦黾恿说叵率彝两ㄔ靸r(jià)成本，提高了地下室的使用價(jià)值[3]。

圖1　地下停車(chē)位設(shè)計(jì)展示

7　總結(jié)

價(jià)值工程理論是一種非常好的技術(shù)理論，應(yīng)用價(jià)值工程理論，不僅可以改進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的水平，還可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)建設(shè)中，所有的一切都是從設(shè)計(jì)管理開(kāi)始，好的設(shè)計(jì)管理就是成功的一半。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中應(yīng)用價(jià)值工程理論必將會(huì)產(chǎn)生巨大的效果。

[1]殷煥武，劉偉.價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2006，10（03）：29～31.

[2]黎東明.關(guān)于住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理研究[D].華南理工大學(xué)，2012.

[3]趙祥.價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用研究[J].企業(yè)家天地，2009，11（02）：130～132.

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1673-0038（2015）26-0227-02

2015-6-13