“營改增”對未來房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理影響

賀慶 蔡定凱 梁鐘元 楊珊珊 吳祿權(quán)

摘 要：自2012年“營改增”在上海試點以來，“營改增”已經(jīng)受到了社會的廣泛關(guān)注。根據(jù)建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，通過閱讀大量文獻(xiàn)，分析“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)以及對其財務(wù)管理的影響，進而提出對策建議。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)；財務(wù)管理；影響

中圖分類號：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2015）20019502

1 房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的背景和必要性

2012年1月1日起在上海市交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I改增試點改革，拉開營改增的改革大幕，同年8月營改增試點分批擴大。

“營改增”政策出臺的初衷，主要是消除制約服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅收制度障礙，同時，從總體上減輕生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的稅負(fù)?！盃I改增”能夠?qū)崿F(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換，打通連接二、三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條，從制度上解決貨物與勞務(wù)稅制不統(tǒng)一和營業(yè)稅重復(fù)征收問題。

而房地產(chǎn)行業(yè)具有基礎(chǔ)性，先導(dǎo)性，協(xié)調(diào)性等特點，關(guān)系國計民生，其實施的必要性如下：

（1）從企業(yè)層面看，“營改增”后更加規(guī)范財務(wù)稅收管理，規(guī)范經(jīng)濟市場行為?！盃I改增”后只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進行納稅申報，而現(xiàn)有的施工行為營業(yè)稅的申報方式基本上是粗放型，可能導(dǎo)致虛開發(fā)票的，給后續(xù)稅收征管帶來困難，無法規(guī)范行業(yè)市場經(jīng)濟行為，對行業(yè)內(nèi)公平競爭形成了阻礙。

（2）從行業(yè)層面看，有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)競爭能力。營改增后，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅，有助于提高行業(yè)的分工與專業(yè)化，如房地產(chǎn)公司可把原施工合同分離為采購原材業(yè)務(wù)與勞務(wù)業(yè)務(wù)，從而節(jié)約施工環(huán)節(jié)的成本，這樣可降低建筑成本，提高自己的市場競爭力。

（3）從消費者層面看，利于房價回歸合理平穩(wěn)?！盃I改增”可以消除住房銷售中的重復(fù)征稅問題，減輕購房者負(fù)擔(dān)，有利于房價穩(wěn)定。另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售對象是企業(yè)，且允許作為購房者的企業(yè)可以憑據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票抵減其銷項稅額。

（4）從社會層面看，有利于減輕社會稅務(wù)負(fù)，擔(dān)消除重復(fù)征稅。房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅后，房地產(chǎn)業(yè)各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)間緊密聯(lián)系，在極大的程度上避免了重復(fù)征稅，促進了房地產(chǎn)稅收成本的降低，從而在一定程度上減輕了通脹壓力。

2 房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后將帶來的影響

改革總有兩面性，由于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)仍然實行營業(yè)稅，“營改增”勢必會對房企的經(jīng)營成果、資產(chǎn)、企業(yè)發(fā)展能力、管理能力等產(chǎn)生一定的影響。

2.1 對經(jīng)營成果影響

房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”對企業(yè)經(jīng)營成果與現(xiàn)金流的影響主要表現(xiàn)在對收入、成本兩個方面。

（1）收入將會將會相對減少?！盃I改增”后，銷售額中不包括向購買方收取的增值稅銷項稅額。收入比含稅收入下降的百分比=[1-1/（1+房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率）]，假定房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率為17%，由此可得，依據(jù)公式可以算出，A=含稅A/1.17，即表明收入減少14.5%。

（2）成本相應(yīng)降低?！盃I改增”后企業(yè)在外購原材料等方面的進項稅額在取得增值稅專用發(fā)票后可以抵扣，而以前是將這項支出計入成本核算的。

2.2 對企業(yè)固定資產(chǎn)的影響

在“營改增”前，由于增值稅進項稅額不能抵扣，所以這部分費用計入固定資產(chǎn)的原值；“營改增”后，可抵扣增值稅進項稅就不計入原值，因此使得固定資產(chǎn)的原值降低，資金的占用減少，并且固定資產(chǎn)的折舊將會相應(yīng)降低。因此，“營改增”后，固定資產(chǎn)進項稅額可當(dāng)期抵扣，節(jié)約了固定資產(chǎn)投資成本，減少了資金的占用。

2.3 對企業(yè)發(fā)展能力的影響

公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的根本目的就是生存和發(fā)展。本文選取營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和資本保值增值率三個指標(biāo)。

營業(yè)收入增長率是本年收入增長額與上年營業(yè)收入總額的比值；凈利潤增長率是本年凈利潤增長額與上年凈利潤的比值；資本保值增值率是年末所有者權(quán)益與年初所有者權(quán)益的比值。三個指標(biāo)值越高表明公司發(fā)展能力越好。據(jù)上文分析可知，改革后，可能會刺激公司增加固定資產(chǎn)投資，長期來看，隨著固定資產(chǎn)的投入運行，公司規(guī)模會逐漸擴大，進而帶來營業(yè)收入的增加，加上稅負(fù)的減輕，會增加公司的凈利潤。這樣，公司的營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率及資本保值增值率都會出現(xiàn)增加的趨勢?？傮w看來，公司的發(fā)展能力是有所增強的。

2.4 對企業(yè)管理水平的影響

“營改增”后企業(yè)管理也將發(fā)生變化，其中發(fā)票和成本變化比較顯著。

（1）對發(fā)票管理的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后，建筑業(yè)也納入了增值稅抵扣鏈條，各企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管理增值稅專用發(fā)票。由于此前房地產(chǎn)企業(yè)是按營業(yè)額全額計征營業(yè)稅，所以營業(yè)稅發(fā)票的計稅作用相對較小，因此企業(yè)對其的管理也較為松散，不太規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后，許多經(jīng)辦人員也不是很熟悉增值稅抵扣的原理，對發(fā)票管理的意識也較薄弱，以至稅負(fù)增加。因此各企業(yè)相應(yīng)人員應(yīng)管理好已有的發(fā)票，在購進時應(yīng)盡可能選擇能夠提供進項抵扣的企業(yè)。

（2）對成本控制的影響。

成本控制是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分。改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)成本可以按照是否屬于增值稅進項稅額抵扣范圍，區(qū)分為屬于增值稅進項抵扣范圍的成本與不屬于增值稅進項抵扣范圍的成本，對屬于增值稅進項抵扣范圍的成本，還需要根據(jù)適用稅率以及取得增值稅專用發(fā)票情況做出進一步細(xì)分，明確每一筆成本支出的實際數(shù)額大小、有無進項稅額抵扣以及金額的大小，分門別類地做好相應(yīng)的會計記錄核算與實物盤點清查工作，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提升企業(yè)成本核算與管理水平，使增值稅進項稅額抵扣機制在房地產(chǎn)企業(yè)中得到充分發(fā)揮。

3 房企應(yīng)對“營改增”的措施

針對房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”帶來的上述影響，本文基于企業(yè)的角度分別從稅率確定、稅票抵扣、會計核算、稅務(wù)機構(gòu)、稅收政策和稅負(fù)風(fēng)險預(yù)警等五個方面闡述應(yīng)對“營改增”的措施。

3.1 確定合理的增值稅稅率

“營改增”確定了17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率，雖然另外增有11%和6%兩檔低稅率。若實行“營改增”后，整個房地產(chǎn)企業(yè)可以完全取得增值稅專用發(fā)票，抵扣鏈無缺口，稅負(fù)無疑是可以大大降低的。而中國建筑會計學(xué)會綜合分析研究也認(rèn)為，企業(yè)“營改增”后若以11%的稅率，會使建筑施工企業(yè)的稅負(fù)增加，不少建筑業(yè)的相關(guān)人士認(rèn)為“營改增”后稅率定在5%-6%之間才不增加或降低企業(yè)稅負(fù)。

此外，由于抵扣困難的原因和制度不夠完善等問題，不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r不同，對稅率的適應(yīng)程度也不同，因此不同地區(qū)適用一定差異的稅率可能才會是適應(yīng)我國地區(qū)發(fā)展不平衡的良策，待改革趨于成熟，再統(tǒng)一規(guī)范相關(guān)稅率。

3.2 解決稅票抵扣問題

“營改增”后，企業(yè)要想抵扣進項稅就必須嚴(yán)格取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)要選擇合作商時考慮成本的同時必須考慮增值稅發(fā)票的取得，盡可能選擇能開具增值稅發(fā)票的一般納稅人企業(yè)，盡可能取得大份額可抵扣進項稅額成本，為增值稅的抵扣提供保障，切勿為了取得較低的價錢而舍棄發(fā)票。當(dāng)一般納稅人和小規(guī)模納稅人處于同等地位時，選擇一般納稅人可以取得按17%抵扣的增值稅發(fā)票，而從小規(guī)模納稅人，取得的發(fā)票不能抵扣，所以應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人企業(yè)。

3.3 加強與稅務(wù)機構(gòu)的聯(lián)系，關(guān)注“營改增”新動態(tài)

企業(yè)要時刻關(guān)注中央及地方“營改增”的相關(guān)文件，充分了解“營改增”要求，避免出現(xiàn)不必要的失誤和損失。另一方面，“營改增”初期，國家政策會根據(jù)企業(yè)稅負(fù)的高低情況給予一定的優(yōu)惠政策和補貼，企業(yè)加強與稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系有利于企業(yè)全面了解相關(guān)的優(yōu)惠政策及申報流程，方便企業(yè)根據(jù)自身的符合條件申請納稅補貼，降低稅負(fù)。

3.4 充分利用稅收政策的“洼地效應(yīng)”為企業(yè)服務(wù)

稅收政策的“洼地效應(yīng)”是指稅收政策試點地區(qū)由于稅收政策的利好而使眾多資源流向試點地區(qū)形成優(yōu)勢的現(xiàn)象。若企業(yè)已處在“營改增”地區(qū)，應(yīng)該充分利用“洼地效應(yīng)”帶來的眾多資源為企業(yè)服務(wù)，使企業(yè)在稅改中占據(jù)先機。若企業(yè)所在地區(qū)未納入“營改增”范圍或只部分分公司在“營改增”地區(qū)，可以在合作企業(yè)的選擇上優(yōu)先考慮處于“營改增”的企業(yè)，以更加方便取得增值稅發(fā)票，或重點發(fā)展“營改增”地區(qū)的業(yè)務(wù)，充分利用政策減輕稅負(fù)，使企業(yè)在營改增中獲得更多機遇。

3.5建立完善的稅收風(fēng)險預(yù)警機制

“營改增”之初，由于各行業(yè)“營改增”步調(diào)不一致，可能會導(dǎo)致一些企業(yè)面臨著稅負(fù)有增無減的問題。所以，企業(yè)應(yīng)該提高意識，提前做好應(yīng)對的措施，對納稅情況進行評估，對比“營改增”前后稅負(fù)和稅率的變化，建立完善的稅收風(fēng)險預(yù)警機制。根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)和銷售設(shè)定合理的稅負(fù)預(yù)警線，并據(jù)實際的稅負(fù)和稅負(fù)率數(shù)據(jù)，做出實時的決策改變，把風(fēng)險降到最小。

4 結(jié)語

綜合上述，房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”或?qū)⒌絹?，對房企的影響不可小覷，企業(yè)必須高度重視，并及時分析“營改增”對自身可能帶來的影響，制定相應(yīng)的應(yīng)對方案和應(yīng)急機制。本文僅從財務(wù)管理相關(guān)要素角度探索房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”給房企帶來的影響，通過實地探訪、查閱大量文獻(xiàn)等方式進行分析和研究，得出一些應(yīng)對此次稅制改革的建議，可為房企提供寶貴的參考資料。

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