小產(chǎn)權(quán)房購買行為環(huán)境適應(yīng)性與合理性分析

張博超 萬麗 孫燕

摘 要：近幾年來，小產(chǎn)權(quán)房一直倍受政府、學(xué)者、媒體的高度關(guān)注，飽受“詬病”。就現(xiàn)實而言，其不但違反了法律法規(guī)，還激化了社會不同利益者之間的矛盾。但在其屢禁不止的事實背后，有著值得人們深思的原因。海納模型為分析購買者行為提供了一些啟示。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；購買行為；環(huán)境適應(yīng)性；合理性；海納模型

中圖分類號：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2015）20014103

0 引言

“小產(chǎn)權(quán)房”不是個嚴(yán)格意義上的法律概念，而是人們約定俗成的一種稱呼。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上由村委會自己建設(shè)或者由村集體組織承包給開發(fā)商建設(shè)的，以供應(yīng)給村組織成員之外的城鎮(zhèn)居民購買的房子。他們只能獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的“房產(chǎn)證”，而不能獲得由國家國土部門、建設(shè)部門、房屋管理部門所頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書，因此人們稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

從法律的角度來看小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，但法律有其固有的滯后和局限性。我們要在不違反憲法的基礎(chǔ)上重新審視小產(chǎn)權(quán)房問題。事物存在必有其存在的合理性，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模不斷擴(kuò)大，必有其發(fā)展的空間和市場。我們通過探討需求方（購買者）的行為分析，試圖從導(dǎo)致這種行為的外部社會環(huán)境以及內(nèi)在收入水平客觀去闡述這種“違法”行為的合理性。并用具體事例去呈現(xiàn)當(dāng)下中低收入者們生活狀況，運用海納模型理論剖析購買者購買時的心聲。

1 海納模型介紹

海納模型是海納教授在1983年發(fā)表的一篇題為“The Origin of Predictable Behavior”論文中提出的以研究在外部環(huán)境不可確定的條件下，人們有限理性行為的預(yù)測程度模型。此模型的一個重要核心概念是“C-D缺口”，又稱為“C-D gap”。C（competence）是指人們追求自身效用或者利潤最大化的能力，D（difficulty）是指人們追求最大化過程中所遇到的困難程度，換句話說就是人們預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)與實際完成目標(biāo)的差距。正由于“C-D gap”的存在，才會導(dǎo)致人們行為的復(fù)雜性和不可預(yù)期性。

“C-D gap”對人們行為決策影響到底有多大，主要取決于二個因素，第一個因素是外部環(huán)境的多變性，在這里我們用字母e表示，主要指可能遇到的環(huán)境改變，以及環(huán)境改變后與之相關(guān)其他變量變化的可能性大小，這將導(dǎo)致人們在抉擇時考慮的情況將增多幾倍。第二個因素是人們個人的認(rèn)知判斷能力的差異性，我們用字母p表示，主要指人們的個人文化教育程度，生活工作經(jīng)驗差異，以及思維方式的不同導(dǎo)致對事物認(rèn)知和判斷能力的不同。因此e和p總體的差異性，在此我們用符號U（e，p）表示，它決定了“C-D gap”差異的程度大小，也決定了人們在運用眾多信息時如何分析和理順部分信息的干擾，盡可能地排除外部環(huán)境的不穩(wěn)定因素做出對自己目前狀況最合適的抉擇，這個抉擇不一定是最優(yōu)的，但是在當(dāng)前多變環(huán)境下，人們運用自身能力在有限理性的條件下所能做出的最適合自己的決策。

例如，在環(huán)境穩(wěn)定的條件下人們的行為方式是A，A是可預(yù)期和確定的，也可以說A是人們的習(xí)慣行為方式，但是當(dāng)外部環(huán)境改變、不可控制時，人們是仍選擇傳統(tǒng)的行為方式A還是會選擇另一個新的行為方式a？人們的決策主要取決于環(huán)境變動的可能性大小，假設(shè)在當(dāng)前多變的環(huán)境下a是正確行為的概率是Ω（e），錯誤行為的概率是1—Ω（e），而這一概率人們是不知道的。由于環(huán)境的不穩(wěn)定性，人們判斷事物的差異性，人們不一定能正確判斷選擇新行為a還是摒棄a。假設(shè)在不確定的環(huán)境下a為正確行為方案，而人們又能正確認(rèn)識到a是正確選擇的條件概率是η（e，p），而此時人們能獲得的收益是g（e），這時的收益多少只和環(huán)境有關(guān)。相反，如果新方案a在當(dāng)前的環(huán)境下是錯誤的行為方式而人們卻認(rèn)為a是正確行為方案的條件概率是Φ（e，p），此時人們將面臨的損失是j（e），此刻的損失也只和環(huán)境有關(guān)。通過上述的假設(shè)和環(huán)境的設(shè)定，現(xiàn)在我們可以來解決上述的問題：在何時、什么情況下，人們會選擇新行為a是有利的？選擇a的預(yù)期收益是Ω（e）η（e，p）g（e）；預(yù)期損失是Φ（e，p）j（e）[1-Ω（e）]。只有當(dāng)預(yù)期收益大于預(yù)期損失時人們才會選擇新行為a即：

當(dāng)Ω（e）→0時，表示當(dāng)外部環(huán)境極度不確定，選擇新行為a的可能性趨于0時，T（e）→∞，這時人們放棄行為a是理性選擇（即為保守決擇）。當(dāng)Ω（e）→∞時，表示選擇新行為a的正確性很大，且人們主觀認(rèn)知能力強(qiáng)，能準(zhǔn)確把握信息并做出合理的理性選擇a時，T（e）→0。W（e）曲線表示預(yù)期收益等于預(yù)期損失的所有點，W（e）曲線左下方為“保守派”，右上方為“創(chuàng)新派”。

2 購買者行為的海納模型實證分析

現(xiàn)在我們運用海納模型來分析購買者為什么會冒險購買小產(chǎn)權(quán)房的行為。

眾所周知，房地產(chǎn)這幾年飛速發(fā)展，致使城市中一部分居民買不起商品房。表1、表2反映了我國近幾年來全國商品房和分省商品房平均銷售價格。

由表1和2可知：我國商品房的平均價格由1997年的1665元每平米漲至2013年的6237元每米，將近3.7倍。

以農(nóng)業(yè)大省安徽省為例，2013年的平均房價竟高達(dá)5080元每平米，同時家庭年平均收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到房價上漲的速度。表3、表4反映了2012年安徽省各市城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民平均家庭年收入水平。

由表3和表4可知：城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民收入差距顯著，例如：2012年合肥市農(nóng)村居民人均年收入8938.66元遠(yuǎn)不到城鎮(zhèn)居民人均年收入27885.24元的1/3。并且就拿合肥市城鎮(zhèn)居民平均年收入的標(biāo)準(zhǔn)看，2012合肥市城鎮(zhèn)居民人均年收入在不吃不喝儲蓄的前提條件下按2013年全省平均房價5080元每平米來算，一年的收入也就夠買5.49平米房子，且眾所周知，合肥的房價遠(yuǎn)高于全省平均房價。城鎮(zhèn)居民的生活尚且如此，更不用說農(nóng)村居民購買商品房的能力，只能說心有余而力不足。按海納模型分析，人們都擁有購買住宅房的意愿，然而現(xiàn)實的收入能力遠(yuǎn)達(dá)不到要求，這就存在意愿與現(xiàn)實購買能力差距的一個“C-D”缺口。這樣一個缺口壓力談何說起生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。

城鄉(xiāng)二元土地制度是禍源，由此導(dǎo)致土地價值不同、分配利益不均等一系列政策、制度問題均需要中央政府和專家們各司其職。對于一個普通的公民而言，比起考慮國家總體利益、社會總福利、社會矛盾激化等宏觀問題，解決自身衣食住行的微觀問題更為重要。

我們再以安徽省蕪湖市魯港鎮(zhèn)為例。魯港鎮(zhèn)距離蕪湖市車程大約30分鐘，在城市擴(kuò)大化發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的號召下，魯港鎮(zhèn)也開始規(guī)劃發(fā)展、招商引資發(fā)展工商業(yè)，很多企業(yè)也陸續(xù)遷至那里，由于產(chǎn)房和工人宿舍房的需求，魯港鎮(zhèn)在集體的土地上陸續(xù)地建造工廠和房屋，以滿足外來人員的生活需求。而現(xiàn)在蕪湖市商品房的房價又是多少呢？離蕪湖市市中心較遠(yuǎn)的小區(qū)，如匯成名郡房價也要5500元/平米。假如在蕪湖市一個家庭夫妻倆一個月的總收入是6000元，這就算是一個中等收入的家庭，他們一個月全家人省吃儉用各方面的費用總和也會不低于3000元，如果這對夫妻要購買一個90平米的小居室那么他們要花費（5500×90）/[（6000-3000）×12]=13.75（年）的時間才可以擁有這所房子。而魯港鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房的房價是3200元/平米，那么這對夫妻去魯港鎮(zhèn)購買同樣90平米的房子需要（3200×90）/[（6000-3000）×12]=8（年）會節(jié)?。?500-3200）×90=207000（元），20多萬是一個家庭省吃儉用多少年的積蓄。每個人都想擁有一套屬于自己的房子，但是現(xiàn)在的商品房的價格之高，生活開支費用之大使得人們承受不起，這也就存在著“C-D gap”。

設(shè)想如果小產(chǎn)權(quán)房一開始出現(xiàn)，政府就嚴(yán)厲拆除，那么人們會選擇傳統(tǒng)的方式A：按揭貸款購買商品房或者租房居住。不會有誰會冒險購買小產(chǎn)權(quán)房，因為此時購買小產(chǎn)權(quán)房的行為a的預(yù)期收益明顯小于預(yù)期損失，即Ω（e）η（e，p）g（e）<Φ（e，p）j（e）[1-Ω（e）]>變形得：η（e，p）Φ（e，p）

Ω（e）η（e，p）g（e）>Φ（e，p）j（e）[1-Ω（e）]，圖像是在T（e）曲線的右上方（見圖2），他們會選擇新的方案a-購買小產(chǎn)權(quán)房。中國人口眾多，而高收入富裕的人們畢竟只占人口的小部分，大部分都是中低收入的勞苦大眾。通過我們的分析我們能夠理解部分人們購買小產(chǎn)權(quán)房的無可奈何，他們不是藐視法律，而是生活所迫。

3 結(jié)語

本文通過對小產(chǎn)權(quán)房購買行為的環(huán)境以及不確定性條件下海納模型分析，我們發(fā)現(xiàn)了人們購買小產(chǎn)權(quán)房的無奈現(xiàn)狀和被迫冒險下賭注選擇的合理性。購買小產(chǎn)權(quán)房的需求者都是城鎮(zhèn)中低收入的居民，本文通過統(tǒng)計房價和收入數(shù)據(jù)直白地呈現(xiàn)出這群需求者現(xiàn)實購房能力，蒼白的現(xiàn)實迫使他們成為在不確定社會環(huán)境下的冒險創(chuàng)新派。小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到廣大勞動人民的切身利益和社會的穩(wěn)定。在非穩(wěn)定的前提下談發(fā)展，則如空中樓閣搖搖欲墜，因此解決小產(chǎn)權(quán)房的問題迫在眉睫。如何解決問題必須考慮問題出現(xiàn)的根源，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制和二元土地制度這一大的社會體制背景下，就意味著解決此問題不能一蹴而就，需要一個循序漸進(jìn)的過程。首先要改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制，完善土地制度，使農(nóng)民的切身利益得到保

障，合理分配土地增值價值；其次，妥善解決小產(chǎn)權(quán)房

的問題需要加強(qiáng)政策落實，提高政府的管制力度，盡可能降低制度推行成本；最后，也是本文的意圖所在，通過小產(chǎn)權(quán)房購買的現(xiàn)實環(huán)境分析，小產(chǎn)權(quán)房的存在是廣大勞動人民的民意所向。任何的法律和規(guī)章制度都是為了社會的穩(wěn)定和人民生活和諧而服務(wù)的意識形態(tài)，意識形態(tài)服務(wù)于上層建筑。小產(chǎn)權(quán)房這一上層建筑正是為了縮短貧富差距，順應(yīng)民意，使得人人達(dá)到有房可居和諧狀態(tài)而存在的。因此在合理完善法律法規(guī)的前提條件下，統(tǒng)籌規(guī)劃全國現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，在不影響全國耕地面積18億畝紅線的前提下，顧及勞動者、政府、房地產(chǎn)商等多方利益的條件下，使小產(chǎn)權(quán)房合法化，這是民意所向也是形勢所趨。

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