房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的實踐及思考

卓一光

【摘要】隨著人們生活水平逐漸提升，人們對住房的需求越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)的變化直接影響到人們的日常生活，因此國家為了加強對社會經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，就必然要對房地產(chǎn)實行創(chuàng)新管理。本文主要通過對房地產(chǎn)市場的分析及創(chuàng)新管理含義的解剖，進(jìn)而提出房地產(chǎn)創(chuàng)新管理的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；管理；創(chuàng)新

前言

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在科學(xué)技術(shù)及信息技術(shù)的推動下，全球步入了信息化時代發(fā)展的領(lǐng)域。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要分支，既面臨著挑戰(zhàn)同時也伴隨著發(fā)展的機遇。通過分析當(dāng)前經(jīng)濟與科技發(fā)展的形勢，對房地產(chǎn)行業(yè)管理進(jìn)行改革和創(chuàng)新勢在必行，這不但會影響到房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展，而且與我國社會經(jīng)濟的發(fā)展密不可分。作為市場經(jīng)濟下的中國房地產(chǎn)還處于發(fā)展的初期階段，在發(fā)展過程中還存在著很多不成熟的因素，因此需要國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，逐漸改變傳統(tǒng)的管理模式，使房地產(chǎn)管理與市場經(jīng)濟的發(fā)展相一致。

1分析我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史階段

1.1摸索階段

在改革開放的推動下，我國逐漸進(jìn)入了社會主義市場經(jīng)濟，很多理論工作逐漸進(jìn)行改進(jìn)與完善，其中涉及到土地產(chǎn)權(quán)及居民住房問題等。從時間方面進(jìn)行分析，應(yīng)該是從1979至1991年屬于我國房地產(chǎn)發(fā)展的開創(chuàng)摸索階段，因為這個時期，我國開始實行公租房出售試點、提租補貼試點及全面起步三個政策，這就標(biāo)志著我國房地產(chǎn)行業(yè)開始崛起。在這段期間內(nèi)，我國不但對住房制度進(jìn)行了改革，同時也對土地制度進(jìn)行了創(chuàng)新，使我國房地產(chǎn)逐漸邁向了商品經(jīng)濟發(fā)展的道路，據(jù)不完全統(tǒng)計得知，在1988年我國對房地產(chǎn)投入資金大約207億元，逐漸完成了對商品房的綜合開發(fā)，然而從整體規(guī)模來講，仍然比較小。

1.2調(diào)節(jié)與炒作階段

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到90年代前期時，很多地方房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了過熱的現(xiàn)象，這主要是由于很多開發(fā)商進(jìn)行非常規(guī)的宣傳模式，下大力度進(jìn)行炒作，造成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的步伐太快，這時候，我國政府為了能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)實行了宏觀調(diào)控，由1993年的102%調(diào)整到1994年的17.9%，通過調(diào)查數(shù)據(jù)表面，政府的宏觀調(diào)控起到了很大程度上的作用。

1.3緩和階段

隨著社會的不斷發(fā)展，從1998年至2003年，這時候我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率達(dá)到國民經(jīng)濟增長的2-3倍，除此之外，我國居民平均收入也高于了房價的增長速度，這表明我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本處于相對平穩(wěn)的階段。

1.4政府宏觀調(diào)控階段

從2003年開始一直到現(xiàn)在，我國房價逐漸開始提升，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了第二次過熱階段，很多地區(qū)房價增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民的平均收入。近幾年，我國政府一直在探索控制房價的新途徑，比如在2007年我國政府對房貸利率進(jìn)行了5次調(diào)整，與此同時，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會攜手制定了《關(guān)于加強商業(yè)性住房地產(chǎn)信貸管理的通知》等政策，通過這些政策目的在于改進(jìn)住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，提高有關(guān)房地產(chǎn)的信貸管理，從而達(dá)到控制房價的效果。

2房地產(chǎn)實行創(chuàng)新管理的必要性

2.1有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，市場競爭也越演激烈，面對如此大的競爭壓力，企業(yè)要想在市場中站穩(wěn)腳步，不被其它企業(yè)所兼并，就必須重視企業(yè)的管理。一家具有科學(xué)性、健全性管理的現(xiàn)代化企業(yè)，能夠在一定程度上抵抗各種不利因素所帶來的惡果，能夠使企業(yè)適應(yīng)社會發(fā)展的潮流，保持健康可持續(xù)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

2.2實行創(chuàng)新管理是房地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵因素

我國房地產(chǎn)經(jīng)過了許多年的發(fā)展，各個方面有了一定的完善，但仍面臨很大的挑戰(zhàn)。第一，房地產(chǎn)交易活動逐漸向市場化、多元化發(fā)展，這就對房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新管理提出了更高的要求；第二，由于外部環(huán)境巨大的動蕩直接對房地產(chǎn)行業(yè)造成嚴(yán)重的影響；第三，不論是居民生活還是社會經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)的需求始終非常強烈。然而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理辦法已經(jīng)和當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況產(chǎn)生了矛盾，只有通過創(chuàng)新，通過改革，才能建立一套既科學(xué)又完善的適應(yīng)當(dāng)前社會發(fā)展的管理辦法，從而使房地產(chǎn)在發(fā)展過程中規(guī)避風(fēng)險?；谝陨戏治?，對我國房地產(chǎn)進(jìn)行創(chuàng)新管理是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

3房地產(chǎn)創(chuàng)新管理的建議

3.1探索新的管理模式

房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有關(guān)鍵性地位，因此在探索新的房地產(chǎn)管理模式時，必須以市場經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律為依據(jù)，從而使房地產(chǎn)在資源整合過程中發(fā)揮重大作用。只有不斷創(chuàng)新、提高房地產(chǎn)管理方法、通過科學(xué)的管理理論和實踐相結(jié)合，與此同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)該高度重視、參考、學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的成熟的管理理念，才能有效的保證我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。比如美國對房地產(chǎn)調(diào)控管理方法就相當(dāng)?shù)某墒欤绹疄榱私鉀Q低收入居民的住房問題，并且有效的控制房價，從而制定了一套科學(xué)的管理系統(tǒng)：第一，通過調(diào)整房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)，從而達(dá)到控制房地產(chǎn)投資的機會，例如通過調(diào)整交易稅、企業(yè)所得稅及不動產(chǎn)稅等方面。第二，調(diào)整土地制度，把土地進(jìn)行綜合管理，然后進(jìn)行規(guī)劃，通過分期分區(qū)的方法逐漸對土地進(jìn)行開發(fā)，從而對房地產(chǎn)進(jìn)行了有效的控制。第三，給低收入水平的居民提供豐富的住房資源，解決低收入群眾的住房問題，從而有力的打壓了非理性的炒作行為。

3.2搭建一個有效的交流平臺，建立一套科學(xué)的評估系統(tǒng)

一方面，在中國社會主義市場經(jīng)濟的背景下，政府及房地產(chǎn)管理的相關(guān)部門在房地產(chǎn)管理過程中起著至關(guān)重要的作用。政府等相關(guān)部門在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管控時，不但要對整個市場環(huán)境進(jìn)行監(jiān)督，而且還要為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展搭建一個良好的服務(wù)平臺，不但可以最大限度的指導(dǎo)及調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的自主性，而且還可以提高房地產(chǎn)管理模式的有效性。另一方面，通過有關(guān)房地產(chǎn)管理的相關(guān)部門之間的互相配合，建立一套科學(xué)的評估體系，更好的規(guī)范及約束房地產(chǎn)行業(yè)中相關(guān)企業(yè)及人員的行為，從而為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。

3.3加強房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)

為了不斷加強房地產(chǎn)創(chuàng)新管理，房地產(chǎn)相關(guān)部門應(yīng)該不斷尋求新的管理辦法，充分利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)逐漸提高管理措施。通過信息化建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)除了可以對信息資源進(jìn)行最大限度開發(fā)外，還可以使工作環(huán)節(jié)更加連貫、更加規(guī)范，從而進(jìn)一步提高企業(yè)管理的有效水平。

4總結(jié)

綜上所述，為了使房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到健康穩(wěn)定和諧的發(fā)展，就必須對房地產(chǎn)管理進(jìn)行創(chuàng)新、改革。然而對房地產(chǎn)實行創(chuàng)新管理是一項比較復(fù)雜的工作，因此在對房地產(chǎn)進(jìn)行創(chuàng)新管理時，要充分利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，為房地產(chǎn)的發(fā)展建立一套科學(xué)的評估系統(tǒng)及有效的交流服務(wù)平臺。這不但需要政府政策的幫助，而且還需要所有相關(guān)房地產(chǎn)管理部門的共同協(xié)調(diào)配合，只有這樣才能對房地產(chǎn)進(jìn)行有效的管控，最終使房地產(chǎn)能夠良好的抵抗外部及內(nèi)部環(huán)境所帶來的各種壓力，

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