房地產(chǎn)登記錯誤賠償問題的防范研究

幸文智

【摘要】房地產(chǎn)登記是國家房地產(chǎn)行政部門對房地產(chǎn)進行物權公示的行為，它是對居民個人財產(chǎn)或者集體財產(chǎn)進行科學管理的憑證和依據(jù)，房地產(chǎn)登記的正確與否，涉及到房地產(chǎn)管理制度是否規(guī)范，涉及到可能的國家賠償風險。本文正是通過對于房地產(chǎn)登記錯誤而引發(fā)的賠償問題進行研究，探討相關的防范策略，以減少可能的國家賠償。

【關鍵詞】房地產(chǎn)登記；登記錯誤；賠償問題；

房地產(chǎn)登記是指房地產(chǎn)登記機構(gòu)依法將將房地產(chǎn)權利和其他應當記載的事項在房屋登記薄上予以記載的行為。其屬于一種不動產(chǎn)物權的公示方式，是現(xiàn)代物權法的的一項重要內(nèi)容，我國在《物權法》里規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。足以看出國家法律對于不動產(chǎn)登記的重視，體現(xiàn)國家行政部門對于房地產(chǎn)物權管理的合理干涉，所以在房地產(chǎn)登記上需要仔細對待核查登記內(nèi)容，防止因為房地產(chǎn)登記錯誤引發(fā)賠償問題。

一、房地產(chǎn)登記錯誤的成因及其責任劃分

房地產(chǎn)登記出現(xiàn)錯誤，其原因主要在三方面：行政登記部門登記失誤、申請人遞交原材料錯誤、第三方導致。這三個方面在房地產(chǎn)登記環(huán)節(jié)容易出問題，而不能一味的把責任推給房地產(chǎn)登記部門。探究問題的源頭，才能從法律上判定責任的輕重。

登記部門登記失誤的原因主要有：機構(gòu)管理制度不健全不規(guī)范、監(jiān)督管理不到位、工作人員素質(zhì)低等。

申請人原因的主要有：申請人自己提交的材料不準確、故意提交假材料、或提交材料不完全屬實等。

第三方出現(xiàn)錯誤的原因主要有：房屋買賣中間機構(gòu)、公證機構(gòu)、拍賣機構(gòu)等給予的材料信息不準確或造假等。

房地產(chǎn)登記出現(xiàn)問題后，要探究發(fā)生錯誤的原因，分清哪一方該承擔相關責任，或者共同責任的擔當與劃分，為解決問題找到出路。

二、因房地產(chǎn)登記錯誤而擔責的法律依據(jù)

由于牽扯房地產(chǎn)登記錯誤賠償?shù)膯栴}，上面針對責任劃分做了說明，以下就是在賠償問題上各自責任的劃分的法律依據(jù)：責任鑒定屬于房地產(chǎn)登記部門出現(xiàn)失誤而出現(xiàn)賠償?shù)?，根?jù)國家賠償制度，根據(jù)錯誤對當事人造成影響的大小予以判斷，向房地產(chǎn)登記部門予以追究行政賠償。若因申請登記一方有上述所列錯誤行為的，法律就房地產(chǎn)登記部門不是導致問題賠償?shù)奈ㄒ灰蛩?，與申請人方面列為混合侵權行為，根據(jù)司法鑒定，針對造成錯誤發(fā)生嚴重后果的一方給予法律追責。

三、因房地產(chǎn)登記錯誤所承擔的賠償范圍

依據(jù)國家賠償法的規(guī)定，國家只對實際發(fā)生了損害的行為進行賠償。房地產(chǎn)交易過程中牽扯的環(huán)節(jié)太多，容易出現(xiàn)問題的地方就越多。房地產(chǎn)登記錯誤并不是都能給當事人帶來利益損失的，只是涉及有些錯誤，造成了當事人在享受某些權利使用上造成了不便利，出現(xiàn)這類問題時，由于當事人沒有實際利益上的缺失，行政單位不承擔賠償責任；如果房地產(chǎn)登記部門登記錯誤，導致了當事人物權上的損失，實際利益受損，那么房地產(chǎn)登記部門則是要承擔賠償責任的。當事人要通過民事訴訟尋求法院幫助向行政登記部門公訴，勝訴后獲得相關責任單位的賠償。

四、因房地產(chǎn)登記錯誤而采取的賠償方式

在房地產(chǎn)登記錯誤追償上，由于各自性質(zhì)不同，所用的追償方式也是不同的，分為以下幾個方面：

1、當事人民事訴訟勝訴后，房地產(chǎn)登記部門全部承擔賠償損失，再向行政內(nèi)部行為人做出責任追償。行政部門給出的賠償金是由國家賠償金做出先行支付的，為的是保障公民的合法權益。但是這種因為工作人員失誤而導致國家資產(chǎn)受損的行為，是要追究個人責任的，責任是由國家行政單位和行為人共同承擔，行為人如果錯誤導致的后果嚴重，房地產(chǎn)行政部門也有權向其追討大部分賠償金額或全部金額。

2、按照法院判定的責任劃分進行賠償。在法院介入審理民事訴訟案件的時候，行政單位依法承擔賠償責任，賠償?shù)姆蓊~由法院審理，就其錯誤程度帶來的損失而做出判定。

3、當事人無法獲取其他途徑的賠償時，尋求國家賠償。國家賠償是一種利民的救濟制度，相關程序非常嚴格、賠償?shù)臈l件也非常高、賠償范圍比較窄、不到無路可循，這個賠償要求一般達不到。

五、針對房地產(chǎn)登記錯誤的防范策略

1、提高房地產(chǎn)登記部門人員的素質(zhì)，減少或避免房地產(chǎn)登記錯誤的發(fā)生。房地產(chǎn)主管部門的工作人員是將信息錄入系統(tǒng)，制作憑證最后關卡的審核員，對于房地產(chǎn)登記信息是否正確起關鍵作用，因此提高登記人員的專業(yè)素質(zhì)是十分有必要的。主管部門從員工任用一開始，就要對其進行專業(yè)的培養(yǎng)和素質(zhì)考核，對其表現(xiàn)進行評估，不合格者不予錄用。錄用后，行政單位還要對工作人員進行在崗法律法規(guī)的培訓，加強他們的法律意識，定期開辦關于房地產(chǎn)的專題培訓，帶領他們熟悉專業(yè)領域的業(yè)務內(nèi)容，提高工作效率，為更好的服務于大眾打下基礎。

2、嚴格審核制度的執(zhí)行。實踐證明，審核制度執(zhí)行的越好，出現(xiàn)登記錯誤的概率就越小。通過對以往案例的分析，不難發(fā)現(xiàn)如果審核制度執(zhí)行的好，很多的錯誤就直接避免了。行政部門應該從自身出發(fā)，總結(jié)工作經(jīng)驗，加強對審核環(huán)節(jié)的重視程度，通過科學有效的方法和途徑來加強對于審核制度的執(zhí)行。另外審核的內(nèi)容不光是審核工作人員的工作是否做到準確無誤，還要審核房地產(chǎn)申請人的身份、申請人遞交的材料的真實性以及材料書中機構(gòu)簽章的有效性，從多方面下手，保證審核內(nèi)容的準確性，從而避免登記錯誤的發(fā)生。

3、建立房地產(chǎn)管理工作的專項考評制度。行政單位要落實好工作，必須要有一個科學、公平、有效的考評制度，來對工作人員加以鼓勵和督促?？荚u制度確立后，工作人員如果工作粗心大意，能力不強等都將在考核下暴露出來，針對考評不合格的方面，及時予以糾正或者問責，久而久之就加強了工作人員對于工作的認真對待，意識得到提升，犯錯誤的概率自然就減少。對于已經(jīng)出現(xiàn)的錯誤造成賠償問題的，行政部門則通過細致調(diào)研對其做出法律依據(jù)下的追償，對于工作認真一絲不茍的工作人員亦有升遷或獎勵考評。

4、加強房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的安全管理。利用信息技術管理手段，從整個系統(tǒng)安全來進行規(guī)范和評審，從源頭上來控制，將極大的減少個人因數(shù)和程序不完善等帶來的登記錯誤出現(xiàn)。

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