盤活企業(yè)土地存量資產(chǎn)價(jià)值分析

潘萬(wàn)民

【摘要】本文針對(duì)土地資產(chǎn)的特殊性， 分析了目前我國(guó)企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，提出了企業(yè)土地資產(chǎn)盤活的途徑，并結(jié)合利用價(jià)值分析理論對(duì)企業(yè)土地存量資產(chǎn)盤活進(jìn)行了理論分析，對(duì)我國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理具有一定指導(dǎo)意義。

【關(guān)鍵詞】土地資產(chǎn)；土地盤活；價(jià)值分析

企業(yè)在經(jīng)過(guò)改制以及多次外延擴(kuò)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，很多土地被釋放出來(lái)，如果不加以盤活和有效利用，就會(huì)造成土地資產(chǎn)的大量閑置與浪費(fèi)，為此，除了要做好作為生產(chǎn)用地的土地經(jīng)營(yíng)工作，更要積極盤活存量土地，提高存量土地利用效率構(gòu)成國(guó)企土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要方向。

1 土地資產(chǎn)性及價(jià)值體現(xiàn)

1.1 土地資產(chǎn)性

土地資產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，即作為財(cái)產(chǎn)的土地，土地供給的稀缺性、土地用途的多樣性、土地利用方向變更的困難性（土地用途變更的困難性）、土地增值性、土地報(bào)酬遞減的可能性、土地利用方式的相對(duì)分散性、土地利用后果的社會(huì)性。作為自然物本身并沒(méi)有價(jià)值， 只有當(dāng)土地被特定的所有權(quán)人所占有并充分享有處置權(quán)時(shí)， 才使其具有了價(jià)值。當(dāng)其他人希望使用該土地時(shí)， 就必須付出相應(yīng)的代價(jià)， 即支付地租。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 通過(guò)地租的資本化使土地具有了價(jià)格， 土地就能被當(dāng)作商品進(jìn)入交換與流通領(lǐng)域，并通過(guò)交換與流通進(jìn)入生產(chǎn)過(guò)程。在生產(chǎn)、流通、交換的不斷運(yùn)動(dòng)中， 地租或地價(jià)能夠得到保存和增加， 土地因而成為資產(chǎn)。

1.2 土地價(jià)值體現(xiàn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目占用耕地或其他農(nóng)用地的，必須由省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，征用土地方案必須依法予以公告，公告結(jié)束無(wú)異議的，方可進(jìn)行具體建設(shè)項(xiàng)目供地審批，若用地面積超過(guò)5公頃的，還必須再報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。從2006年9月6日起，工業(yè)用地供地必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，揭開(kāi)了我國(guó)土地有償、有限期、有流動(dòng)使用的序幕。第一、開(kāi)始征收土地使用費(fèi)； 第二、開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓； 第三、制訂地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)； 第四、修改憲法和土地管理法； 第五、制定全國(guó)性土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓條例。同時(shí)土地作為一種商品，具有穩(wěn)定的保值、增值能力。

2土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與土地盤活途徑

2.1 土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是作為企業(yè)資產(chǎn)一部分的土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)， 它遵循資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一般原理與規(guī)律， 利用資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一般方法和手段， 所要實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)目的與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一樣， 也是企業(yè)價(jià)值最大化， 或企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化、企業(yè)盈利最大化。企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)其實(shí)早己存在， 如土地抵押貸款、土地入股、土地的租賃等， 只是它們作為土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一些個(gè)體， 被看作是企此融資或投資的一種手段， 未能上升成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要方面而加以系統(tǒng)化、制度化和規(guī)范化。主要有以下三點(diǎn)：

（1）由于土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)， 而土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能是可分的，這就使得土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與形式可以多樣化， 甚至不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容可以重疊， 如在同一個(gè)時(shí)間段內(nèi)既將土地資產(chǎn)抵押， 又將土地資產(chǎn)出租。而其它資產(chǎn)往往物質(zhì)實(shí)體與權(quán)利屬性是結(jié)合在一起的， 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與形式一般只能是單一的。

（2）土地資產(chǎn)具有持續(xù)利用的特點(diǎn)。一般沒(méi)有價(jià)值損耗， 通過(guò)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)， 土地資產(chǎn)本身會(huì)增值； 而其它資產(chǎn)在使用中都有價(jià)值損耗， 資產(chǎn)本身一般不會(huì)增值。

（3）土地資產(chǎn)既可以單獨(dú)進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)， 又可作為企業(yè)資產(chǎn)的一部分參與經(jīng)營(yíng)，這樣土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的適用性更強(qiáng)。而其它資產(chǎn)只能參與整體經(jīng)營(yíng)， 單個(gè)形式的其它資產(chǎn)很難作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)客體而被接受， 如某種生產(chǎn)設(shè)備雖然也可以出租、買賣、其至抵押， 但通常只能是一種資產(chǎn)處置的方式。

2.2 盤活土地資產(chǎn)途徑

產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)是進(jìn)行實(shí)物形態(tài)或者價(jià)值形態(tài)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益交易關(guān)系的總和， 產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)可以是有形市場(chǎng)， 也可以是無(wú)形市場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易的客體可以是企業(yè)的整體產(chǎn)權(quán)， 也可以是企業(yè)的部分產(chǎn)權(quán)， 如土地使用權(quán)?？傊?，凡是發(fā)生產(chǎn)權(quán)讓渡的行為， 都屬于產(chǎn)權(quán)交易的范疇。產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)中土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要形式有以下幾種方式：

（1）土地使用權(quán)作價(jià)入股。是一種企業(yè)在組建股份公司、上市公司時(shí)，企業(yè)或政府以土地使用權(quán)作為股本投入，并同股同利按年收取紅利的一種經(jīng)營(yíng)管理方式。根據(jù)國(guó)家土地管理局和國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)制定的《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》中關(guān)于股份制企業(yè)、有限責(zé)任公司的國(guó)有土地資產(chǎn)處置方式歸納起來(lái)有以下兩種：公司或企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)和國(guó)家直接以一定年限的土地使用權(quán)作價(jià)出資給公司作為國(guó)家股。

（2）調(diào)劑閑置的存量土地資產(chǎn)。這種調(diào)劑發(fā)生在國(guó)有企業(yè)之間，由政府牽頭或雙方平等協(xié)商進(jìn)行。它主要有兩種形式廠：一種是本行業(yè)無(wú)償調(diào)撥；一種是有償調(diào)撥，即形成買賣關(guān)系。在條件成熟時(shí)，也可在不同的所有制之間進(jìn)行。閑置資產(chǎn)的調(diào)劑，一般應(yīng)遵循有償轉(zhuǎn)讓的原則，價(jià)格制定應(yīng)遵循調(diào)劑余缺、物盡其用的宗旨，以互惠互利，按質(zhì)論價(jià)為原則。國(guó)家應(yīng)從宏觀上對(duì)這種非經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)調(diào)劑行為提供各種優(yōu)惠政策，對(duì)閑置資產(chǎn)征收一定固定資產(chǎn)占用費(fèi)，免征有關(guān)稅費(fèi)。同時(shí)，應(yīng)采取行政手段以加大對(duì)閑置資產(chǎn)的調(diào)劑力度，促使企業(yè)積極處理閑置資產(chǎn)，提高設(shè)備利用率和投資效益。

（3）建立健全土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。發(fā)展土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，能夠增強(qiáng)國(guó)有資本在流向上的選擇性，從而在流動(dòng)中盤活國(guó)有存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)增值。只有建立了土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，存量土地才能成為商品，并且擺脫所有制、部門和行業(yè)的限制。要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件和價(jià)值規(guī)律的作用下，把效益低下和扭虧無(wú)望的企業(yè)推向產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的各種資產(chǎn)包括企業(yè)存量土地產(chǎn)權(quán)的合理流動(dòng)、優(yōu)化組合，調(diào)整國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分布，叢而實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源配置的高效益以及生產(chǎn)要素組織運(yùn)行的高效率，促進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展。

3 盤活土地資產(chǎn)的價(jià)值分析

針對(duì)企業(yè)通過(guò)土地盤活途徑， 可運(yùn)用價(jià)值分析的方法， 進(jìn)行功能系統(tǒng)分析。功能分析就是全面系統(tǒng)地分析企業(yè)取得的成效， 而不是單單計(jì)算盤活后所得差價(jià)。先分析土地所帶來(lái)各個(gè)主要方面的變化， 隨后進(jìn)行成本分析。成本包括賬面成本和潛在成本， 賬面成本可以通過(guò)企業(yè)數(shù)據(jù)計(jì)算給出，潛在成本要在分析系統(tǒng)功能時(shí)針對(duì)減弱的功能通過(guò)數(shù)學(xué)方法進(jìn)行估算， 首先分析可能損失的東西， 結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)， 應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)方法， 具體應(yīng)用層次分析法提出分析影響土地置換成本因素主次的數(shù)學(xué)模型。再一個(gè)一個(gè)定量考核， 把它們與現(xiàn)值比較， 對(duì)不好定量的可以則用其它定性的方法考慮， 由此得到更完整的成本。

4 結(jié)束語(yǔ)

本文針對(duì)土地資產(chǎn)的特殊性，分析了目前我國(guó)企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，提出了企業(yè)土地資產(chǎn)盤活的途徑，并結(jié)合利用價(jià)值分析理論對(duì)企業(yè)土地存量資產(chǎn)盤活進(jìn)行了理論分析，對(duì)我國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理具有一定指導(dǎo)意義。， 為國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策提供理論的保障和基礎(chǔ)。

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