交通建設(shè)居民住房拆遷補償問題

張世俊

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市化進(jìn)程明顯加快，城市軌道交通建設(shè)成為中國城市交通現(xiàn)代化發(fā)展的必經(jīng)之路。本文通過軌道交通建設(shè)居民住房拆遷補償問題的研究，闡述相關(guān)政策的利與弊，分析存在問題，提出對策建議，以期為解決相關(guān)問題提供參考。

關(guān)鍵詞：交通;拆遷補償

前 ?言

軌道交通建設(shè)中居民拆遷安置因涉及城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生保障、社會安定等多方面因素而成為難題之一。因其建設(shè)涉及居民住房拆遷補償問題，并呈現(xiàn)出經(jīng)?；?、大規(guī)模、復(fù)雜敏感的發(fā)展態(tài)勢，如何在遷建中推進(jìn)城市建設(shè)、帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障群眾利益、促進(jìn)社會和諧、實現(xiàn)互利多贏的目標(biāo)，成為政府部門急待解決的問題。

一、市軌道交通建設(shè)居民住房拆遷補償相關(guān)政策研究

城市軌道交通工程屬公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)范疇，因而，解決相關(guān)工程居民住房拆遷補償問題，應(yīng)該與其他城市建設(shè)有所區(qū)別。在制定相關(guān)政策時，既要考慮公共產(chǎn)品因素，兼顧城市發(fā)展、古城文化保護(hù)，又要考慮實現(xiàn)科學(xué)補償、和諧拆遷、惠民安置的目標(biāo)，因此，政策帶有公共投入、政府補貼的性質(zhì)，有三個鮮明特色。

1.實行定銷商品房拆遷補償方式

即對城市軌道交通建設(shè)中拆遷的居民實行現(xiàn)房補償安置，相當(dāng)于先給補償、住進(jìn)新房、再拆舊房?！冻菂^(qū)定銷商品房建設(shè)銷售管理辦法》規(guī)定：市政府確定實施的城市建設(shè)工程，可以選擇以原區(qū)位基準(zhǔn)價和房屋重置價為主要依據(jù)的市場評估價格進(jìn)行貨幣補償，并由征收人提供定銷商品房指標(biāo)。這樣涉及拆遷的居民，可以略低于市場的價格，按被征收房屋合法建筑面積，在拆遷前購買多層、小高層、高層不同種類的定銷商品房。

2.保障基本居住需求拆遷補償方式

即對城市軌道交通建設(shè)中拆遷的居民，按照保障基本居住需求進(jìn)行補償安置。也就是說，當(dāng)居民房屋拆遷現(xiàn)價達(dá)不到市政府規(guī)定的最低住房面積定銷商品房總價時，差額部分由政府買單。《城區(qū)房屋征收與補償若干問題處理規(guī)定》中規(guī)定：凡被征收人具有本市市區(qū)戶籍，且在本市市區(qū)僅有一處住宅，獲得的貨幣補償金額低于征收決定之日由政府定價的最小戶型（45平方米）定銷商品房總價，房屋征收部門直接對其用產(chǎn)權(quán)住宅安置的，被征收房屋不再補償。

3.轉(zhuǎn)公為私型的拆遷補償方式

因私房落實政策而產(chǎn)生的、特有的房屋拆遷補償安置方式。在城市軌道交通建設(shè)中，凡居民房屋拆遷涉及到因國家對私有出租房屋社會主義改造有關(guān)政策而形成的有租賃關(guān)系的（不包括原租戶性質(zhì)）房屋，建筑面積部分實行180%貨幣補償，其中，100%貨幣補償被征收房屋所有權(quán)人，被征收人不再享受房屋安置政策，80%補償房屋承租人。

二、存在的主要問題

為對城市軌道交通建設(shè)居民住房拆遷補償工作有全面認(rèn)識，筆者對相關(guān)動遷安置較為集中的3個小區(qū)近千戶居民進(jìn)行問卷調(diào)查研究，了解居民對政府相關(guān)政策的看法以及居民生活居住現(xiàn)狀。研究結(jié)果表明：（一）居民拆遷安置過程較為和諧，對城市軌道交通建設(shè)熱情較高，對政府出臺的相關(guān)政策較為支持。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，被征收的原居住地房屋未出現(xiàn)強拆情況的占91.7%，其中拆遷人員與被拆居民幾乎未發(fā)生過糾紛的占71.9%，出現(xiàn)“釘子戶”的情況占8.3%。（二）補償方式在“拆房補房”基礎(chǔ)上，輔助于貨幣補償方式接受度較高。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有43.7%的被訪者傾向于等額房屋補償，50%的被訪者傾向于房屋補償和貨幣補償相結(jié)合，只有6.3%的被訪者傾向于等額貨幣補償。

1.房屋拆遷補償政策區(qū)域不平衡、差異大、不完善

軌道交通建設(shè)工程是江蘇省城市交通系統(tǒng)的一部分，范圍涵蓋市、縣（市）、區(qū)廣大區(qū)域，因此，工程涉及到集體土地上的房屋拆遷補償問題。而目前，國家對此僅有原則規(guī)定，沒有具體細(xì)則，《國有土地上征收與補償暫行辦法》中對此也沒有說明。在實際工作中，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平，針對不同區(qū)域、項目性質(zhì)、建設(shè)程序等，制定出各自農(nóng)村房屋拆遷安置補償政策，或參照城市房屋拆遷相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷。

2.補償標(biāo)準(zhǔn)低，補償方式單一，補償力度不夠

補償標(biāo)準(zhǔn)和補償方式的確定是城市軌道交通建設(shè)居民房屋拆遷補償工作的重中之重。《國有土地上征收與補償暫行辦法》中規(guī)定，被征收房屋價值根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，優(yōu)先采用市場法，對被征收人以貨幣或產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行合理補償。補償費包括被征收房屋市場評估價、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失費以及其他有關(guān)補助和獎勵等。從理論上講，補償定價總體比較合理。

3.居民房屋拆遷補償評估體系制度不完善、管理不規(guī)范

評估價格是確定補償金額的重要依據(jù)，不規(guī)范的評估行為直接導(dǎo)致評估結(jié)果有失公允。目前，我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)基本上是由政府職能部門的二級機構(gòu)發(fā)展而來，形式上雖然脫了鉤，但實際并未脫離，在人財物方面仍有著千絲萬縷的聯(lián)系。和全國其他城市一樣，尚未建立一個公開、公平、公正的評估體系，評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量需要提高、內(nèi)部管理有待規(guī)范、競爭環(huán)境相對激烈，需要建立行業(yè)管理和行業(yè)自律制度來規(guī)范約束。

4.拆遷補償政策宣傳不到位、渠道少、效果差

在各標(biāo)段站點建設(shè)拆遷前期及拆遷過程中，相關(guān)部門一般會在官方網(wǎng)站發(fā)布拆遷補償政策公告，但較少運用傳單、廣播、電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等其他宣傳方式。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大部分居民對政府網(wǎng)站關(guān)注甚少，大多數(shù)被訪者對相關(guān)政策認(rèn)識度低，73.2%的被訪者對此只是略知一二，25.4%的群眾根本不了解。

三、對策措施建議

1.加強法律法規(guī)建設(shè)

國家新出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》，充分彰顯維護(hù)公共利益、保障被征收人的合法權(quán)益的鮮明特色，但如何運用新法規(guī)解決軌道交通建設(shè)居民住房拆遷補償問題，建議各地政府在制定有關(guān)政策時，既要考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平，又要量力而行、兼顧公平、縮小區(qū)域差異;既要考慮公共設(shè)施建設(shè)拆遷補償政策與其他城市建設(shè)的區(qū)別，又要科學(xué)可行，逐步實現(xiàn)新舊法規(guī)的接軌。

2.確定公平合理的補償范圍和標(biāo)

合理確定房屋征收補償范圍及補償標(biāo)準(zhǔn)是補償公正性的前提基礎(chǔ)，建立多樣化的補償方式不僅可以保障安置居民的利益，還可以使拆遷居民享受到城市發(fā)展帶來的好處。在美國獲得補償?shù)膶ο蟛粌H包括房屋本身，其附屬物上的無形資產(chǎn)也一并列入補償范圍之內(nèi)。加拿大對不動產(chǎn)的補償，遵循市場原則且在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，如土地利用現(xiàn)狀是住宅用地，但確定的最佳用途是商業(yè)，則按商業(yè)用地進(jìn)行評估和補償。

3.建立健全拆遷補償評估體系，規(guī)范評估行為

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的規(guī)范評估是實現(xiàn)公正補償?shù)闹匾h(huán)節(jié)。在各地尚未建立公開、公平、公正評估體系情況下，為更好的規(guī)范評估行為，筆者認(rèn)為，在省級層面要強化相關(guān)規(guī)則研究，出臺加強評估機構(gòu)資質(zhì)考核與管理、實現(xiàn)評估目標(biāo)績效審查、注意減輕被評估機構(gòu)的負(fù)擔(dān)等一些重要原則規(guī)定，建立省級評估機構(gòu)專家?guī)?，隨機參與市、縣（市）、區(qū)級拆遷評估鑒定，完善包括“函審”在內(nèi)的評估機制。

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