對土地供應參與房地產市場調控的淺析

張嬌

【摘要】本文淺析了土地供應與房地產市場的關系，并對土地供應參與房地產市場調控提出了幾點建議

【關鍵詞】土地供應、房地產市場、調控

從實行城市（鎮(zhèn)）土地制度改革以來，土地生產要素開始流動，極大地促進了我國房地產業(yè)發(fā)展和城市建設。20余年來，我國房地產業(yè)由小變大、由弱變強，已經成為拉動國民經濟發(fā)展、影響宏觀經濟全局的重要產業(yè)。房地產市場行情的漲跌也成了一般民眾評估經濟情況好壞的最直接依據之一。

一、土地供應基本情況

土地供應可以粗略的理解為地方政府第二年準備投放到土地市場上以及用于基礎設施建設的土地數量，以及土地的位置、用途、土地規(guī)劃利用條件等內容的總稱。在土地供應政策中政府是唯一的土地供應者，對土地供應實行壟斷管理，主要通過控制土地供應量、土地供應的市場化程度等政策，影響和調控房地產市場。目前我國實行土地供應雙軌制：一是政府無償劃撥國有土地給使用單位；二是通過市場化手段有償出讓國有土地，目前主要是通過招標、拍賣、掛牌三種方式出讓土地。

二、土地供應如何參與房地產市場調控

1、二者之間的傳導作用

理論上說土地供應政策對房地產市場具有傳導作用：首先，土地價格對房價的影響，土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產開發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產企業(yè)的投資規(guī)模下降，房地產市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加。其次，土地供應量對房地產價格的影響，土地供應量決定房地產開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地量，影響房地產企業(yè)的投資規(guī)模，從而影響房地產市場的供給，最終影響房地產價格。

2、土地供應總量對房地產市場的影響

土地供應總量一方面影響房地產產品的供應總量，特別是影響增量房地產產品；另一方面是影響房地產市場的生產和消費預期，但影響時效不同，由于房地產開發(fā)周期的原因，對產品供應的影響，要在1～2年之內才能顯現出來，但對投資和消費的影響卻是當期的。由于房、地的緊密關系，土地供給量與房地產增量有著密切關系，土地供給量是房地產增量的基礎。從市場調控功能而言，當房地產的市場需求及商品交易量、價格、需求強度齊升時，政府隨之加大土地供應總量，釋緩、降低土地需求強度及置地開發(fā)成本，市場同時放大預期商品房供供給信息并釋緩需求強度，以此來有效抑制房地產價格的過快上漲及市場泡沫的過度膨脹。 從市場支撐功能而言，當房地產的市場需求萎縮、商品交易量下跌時，政府隨之減少土地供應總量，使土地供應趨于相對緊張，致使土地價格止跌回穩(wěn)，房地產價位隨之減緩跌幅乃至止跌回升。

3、土地供應結構對房地產市場的影響

3.1、土地供應空間結構對房地產市場的影響

土地供應空間區(qū)位結構首先對城市區(qū)域發(fā)展產生影響，然后影響區(qū)域的房地產市場。良好的土地供應空間結構，能夠與城市發(fā)展方向、環(huán)境發(fā)展目標相適應，與公共基礎設施用地的供應相結合，能夠優(yōu)化城市功能、空間結構；進一步促進區(qū)域土地供應均衡，各種功能用地合理分布，房地產整體價值提升，房地產市場協調發(fā)展。而不合理的土地供應空間結構，致使土地供應與城市總體規(guī)劃不一致，城市功能失調，空間結構模糊；進一步致使部分區(qū)域房地產市場供過于求，土地閑置現象嚴重，而部分區(qū)域房地產市場供不應求，導致房屋價格奇高，影響房地產市場的可持續(xù)發(fā)展。另外，供應土地的空間分布對應的房地產產品結構先對不同類別的房地產供需平衡產生影響，后對房地產價格產生影響。

3.2、住宅用地供應結構對住宅市場的影響 [

土地供應總量中，對房地產市場影響最大的當屬住宅用地，住宅用地的供應量影響住宅市場的供需關系，進而影響住房價格。不同類型住宅用地的供應結構對應的是房地產產品的結構，住宅產品供應結構包括商品住宅、普通商品住宅、中低價商品房、經濟適用房、廉租房5種形態(tài)。其中，商品住宅屬完全市場化產品，普通商品住宅是在開發(fā)及銷售中減免部分稅費的商品房，經濟適用房、中低價商品房也屬商品房，但帶有明顯保障色彩，廉租房則完全屬于社會保障產品。住宅用地供應的結構比例對住房市場機制的發(fā)育和住房保障體系的建設有著重要影響。

a. 當保障性住房用地供應過度時，則會影響完全市場化的住宅市場。因此，該類用地以不擠占商品房市場空間為前提。供應比例適當，是保障性住房用地供應的規(guī)劃決策者所必須遵守的原則。

b. 當完全商品住宅用地供應過度、而保障性住宅用地供應量偏少時，則會影響住房保障體系建設，甚至影響社會穩(wěn)定。目前，我國很多大中城市出現的供應結構不平衡，房價上漲速度過快，房價收入比過高等現象，與過分強調住房市場化，忽視住房保障體系建設的住房政策有關。

所以，在擬定在上述二類用地供應比例規(guī)劃方案時，要注重在住宅市場化與民生住房保障兩大層面的協調發(fā)展。

4、土地供應方式對房地產市場的影響

對于房地產市場而言，土地招拍掛成為主流土地供應政策，但這一政策卻在一定程度上助推了房價的上漲。因為，目前的土地招拍掛政策采用的是價高者得的操作手法，且供應量由政府掌控。近些年政府對于房地產市場給予大力扶持，房地產市場后市看好，土地競拍激烈，地價不斷推高、地王頻頻出現。而土地價格的上漲，不僅在一定程度上增加了房屋的成本，更在很大程度上增強了房地產市場各方對于房價上漲的預期，從而在一定程度上推高了房價。土地招拍掛不利于房地產市場健康發(fā)展。單一的土地招拍掛供應政策很難保證房地產市場持續(xù)健康的發(fā)展。

5、土地供應后的管理政策

土地管理部門對房地產市場的管理主要是對開發(fā)商履行出讓合同情況的監(jiān)督、土地轉讓的管理和對閑置土地的處置等，這些管理政策影響著房地產供應的節(jié)奏和進度。目前很多房地產開發(fā)公司有大量的儲備土地，這些土地雖然政府已經供應出去，但由于開發(fā)商沒有及時開發(fā)，不能形成對房地產市場的現實供應量，使市場上對房地產的供需失去平衡，造成需大于供，價格上升。所以，通過強有力手段，促使開發(fā)商將囤積在手中的土地及時轉化為房地產產品，將會有效抑制一些地方房價上漲的勢頭。

二、土地供應參與房地產市場調控的一些啟示

第一、從幾次調控來看，僅靠單一的土地供應調整不足以決定房地產市場的價格。土地供應必須與金融利率、財政稅賦等領域的調控相結合，方能對我國房地產市場產生較明顯的影響。第二、土地招拍掛市場仍處于探索階段，在土地招拍掛市場操作中，如何形成可對應標開發(fā)建設企業(yè)的軟實力與硬實力進行系統分析、綜合評價，并將結果有機納入競拍競爭力水平考量體系，使得招拍掛市場中標結果不再僅僅以出價金額高低作為唯一考量標準，這需要政府、開發(fā)商和公眾的共同努力。第三、要科學地確定住宅用地供應結構，應綜合考慮市場與保障的互動影響機理。第四、要加強對土地供應后的政府管理，使政府的土地供應及時轉化為有效的住房供應，從而提高土地供應的效率。

參考文獻

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