新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探討

蔣建華

摘要：隨著國(guó)家房地產(chǎn)新政的相繼出臺(tái)，建筑市場(chǎng)原材料及人工費(fèi)用的上漲，銀行針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款政策的不斷緊縮，市場(chǎng)觀望情緒不斷加重等不利情況的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，其競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)由產(chǎn)品差異化向提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本轉(zhuǎn)化，這一轉(zhuǎn)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制提出了更高要求。本文主要分析了新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題及對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；對(duì)策

成本的控制對(duì)于房地產(chǎn)而言是一個(gè)極其系統(tǒng)的工程，務(wù)必保證每一個(gè)環(huán)節(jié)都準(zhǔn)確無(wú)誤。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的一系列成本控制措施，可以提高企業(yè)的管理效率，還可以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有效控制工程造價(jià)才能在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)立足，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制內(nèi)涵

1.主動(dòng)控制與被動(dòng)控制相結(jié)合， 以主動(dòng)控制為主的原則。成本控制過(guò)程中， 既有將實(shí)際成本與計(jì)劃成本相比較， 發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)糾偏的被動(dòng)控制方法， 又有對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、風(fēng)險(xiǎn)分析與日?？己说戎鲃?dòng)控制方法， 應(yīng)在兩者相結(jié)合的基礎(chǔ)上， 以主動(dòng)控制為主， 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)分析， 加強(qiáng)目標(biāo)管理， 力求使成本控制更有力度， 更有效。

2.全生命周期管理。一是進(jìn)行成本控制時(shí)， 應(yīng)從全生命周期著手統(tǒng)籌兼顧， 考慮全生命周期成本最低； 二是應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究階段開(kāi)始進(jìn)行成本控制， 而在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)期間也不能松懈， 成本控制過(guò)程一直維持到項(xiàng)目消亡。

3.技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。成本控制有很多方法， 但針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目， 在全過(guò)程的成本控制過(guò)程中， 堅(jiān)持技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是最有效的方法。積極推行價(jià)值工程， 通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析、功能評(píng)價(jià)， 力求技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理相結(jié)合， 才能較好地達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題

1.對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。企業(yè)沒(méi)有實(shí)行全員、全要素、全過(guò)程和全方位的全面成本控制。 隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路越來(lái)越精細(xì)化，全面成本控制才是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。 由于以前的整體利潤(rùn)較高，因此只把目光盯住銷售額而忽視成本控制，缺少合理的規(guī)劃和利用。

2.目標(biāo)成本制定得不合理或尚未得到很好的執(zhí)行。制定目標(biāo)成本是對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)，但一些房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本制定階段，設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)等部門配合不力，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的政策了解不到位，對(duì)當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)指標(biāo)水平理解不透，導(dǎo)致目標(biāo)成本制定的科學(xué)合理性不高。一些企業(yè)目標(biāo)成本制定完畢后未分解執(zhí)行，各專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生的成本不與目標(biāo)成本比較，不作原因分析，使得目標(biāo)成本管理流于形式。

3.成本信息缺乏全面性 、準(zhǔn)確性 、及時(shí)性。由于具體確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分項(xiàng)成本難度大， 再加上行業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)人員水平有限等原因， 致使財(cái)務(wù)指標(biāo)縮水， 成本反映不真實(shí)。 一是工程核算的依據(jù)無(wú)法及時(shí)取得正式票據(jù)，即使取得的票據(jù)，也沒(méi)有人審查票據(jù)的真實(shí)性，導(dǎo)致成本核算缺乏準(zhǔn)確性。 二是成本核算對(duì)象的設(shè)立隨意性大，不能按照成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容來(lái)設(shè)置，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)決策失去了可靠依據(jù)。 三是成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)?，造成成本核算與實(shí)際經(jīng)營(yíng)的脫離，無(wú)法提供真實(shí)完整準(zhǔn)確的成本資料。

三、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對(duì)策

1.樹(shù)立全面成本意識(shí)，從全員、全過(guò)程、全要素和全方位來(lái)把握成本費(fèi)用控制。從成本控制系統(tǒng)的整體出發(fā)，加強(qiáng)全體員工的全面成本意識(shí)，注重從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段加強(qiáng)成本控制，對(duì)房地產(chǎn)成本管理各階段成本控制的全部?jī)?nèi)容和要素統(tǒng)籌兼顧，加以科學(xué)控制。一是要處理好成本費(fèi)用與工程量、利潤(rùn)等指標(biāo)之間的關(guān)系，不可因注重經(jīng)營(yíng)規(guī)模而忽視成本費(fèi)用管理，也不可為降低成本費(fèi)用而租制濫造；二是應(yīng)重視全過(guò)程的成本費(fèi)用控制，凡是與資金耗費(fèi)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都必須實(shí)行嚴(yán)格的成本費(fèi)用控制；三是要?jiǎng)訂T全體員工增強(qiáng)意識(shí)，參與成本費(fèi)用控制，將成本費(fèi)用控制工作滲透到全體員工的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中；四是要對(duì)影響成本費(fèi)用變動(dòng)的所有經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素實(shí)施綜合管理、全面控制，防止一切可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的目標(biāo)成本管理。

（1）目標(biāo)成本管理將事后控制轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始前的預(yù)測(cè)、決策、準(zhǔn)備階段的事前控制，使成本方案達(dá)到優(yōu)化，結(jié)合事中、事后控制，形成全員參加的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面控制。

（2）目標(biāo)成本管理過(guò)程包括目標(biāo)成本的制定、審批、下達(dá)、核算、反饋、分析、考核等環(huán)節(jié)。完善的組織體系和制度體系是目標(biāo)成本管理推進(jìn)工作的前提，為使目標(biāo)成本管理得到有效的實(shí)行，企業(yè)應(yīng)成立以總經(jīng)理為負(fù)責(zé)人的目標(biāo)成本管理、評(píng)估、考核領(lǐng)導(dǎo)小組，組織體系健全，利于各部門之間的協(xié)作及有效地對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程的成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本應(yīng)由成本管理人員、工程審核人員、市場(chǎng)營(yíng)銷人員和工程技術(shù)人員根據(jù)市場(chǎng)情況、參考?xì)v史同類項(xiàng)目成本資料制定。在測(cè)算出項(xiàng)目的目標(biāo)收入、目標(biāo)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上制定目標(biāo)成本，目標(biāo)威本的制定需要經(jīng)過(guò)反復(fù)測(cè)算，只有制定出即合理又可行的目標(biāo)成本，才能有效地對(duì)成本進(jìn)行控制。

（3）目標(biāo)成本制定出后要落實(shí)和分解，將整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本分解到如“土地成本”、“前期費(fèi)用”、“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、“配套工程費(fèi)”、“建安工程費(fèi)”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”等具體項(xiàng)目中，在此基礎(chǔ)上再落實(shí)到各個(gè)相應(yīng)的責(zé)任主體。對(duì)于個(gè)別因客觀因素?zé)o法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本指標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)研究對(duì)策并制定相應(yīng)補(bǔ)救措施，以消化超過(guò)部分的成本額，堅(jiān)決使項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制在項(xiàng)目目標(biāo)成本額度內(nèi)。

3.完善房地產(chǎn)企業(yè)的成本信息和分析，為經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程， 成本控制因而也是動(dòng)態(tài)調(diào)整的過(guò)程。只有實(shí)現(xiàn)成本信息在企業(yè)內(nèi)的共享，才能實(shí)現(xiàn)管理者對(duì)成本的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。首先，對(duì)于設(shè)計(jì)各階段的工作，按時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算，做好各個(gè)部門的成本信息收集工作，每月發(fā)布項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息并據(jù)以控制項(xiàng)目成本。其次，及時(shí)做出動(dòng)態(tài)成本評(píng)估，準(zhǔn)確分析成本動(dòng)態(tài)信息并向公司管理層和相關(guān)部門通報(bào)。

4.大力有效的規(guī)范和開(kāi)展企業(yè)的內(nèi)審。通過(guò)事前決策審計(jì)，對(duì)企業(yè)資金的投放、投資效益、使用率、投資風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行審計(jì)，。并且通過(guò)內(nèi)部審計(jì)人員在企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)過(guò)程中的工作，將合同履行過(guò)程中的糾紛因素排除，減少糾紛發(fā)生幾率，降低企業(yè)不必要損失的出現(xiàn)。通過(guò)財(cái)務(wù)監(jiān)督、財(cái)務(wù)信息分析等方式，對(duì)企業(yè)資金使用去向、資金使用合理性等進(jìn)行審核檢查，維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益同時(shí)，還可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部營(yíng)私舞弊、貪污盜竊、職務(wù)侵占等情況，充分的保障了企業(yè)的利益。

現(xiàn)如今，我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制觀念不強(qiáng)，成本控制制度不健全，企業(yè)成本控制手段欠缺，管理體制不健全。為解決目前房產(chǎn)企業(yè)成本控制出現(xiàn)的問(wèn)題，需要結(jié)合我國(guó)房產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀，創(chuàng)新成本管理觀念，讓成本控制貫穿整個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，加強(qiáng)成本管理的組織力量，加快開(kāi)發(fā)速度，縮短開(kāi)發(fā)周期，構(gòu)建成本動(dòng)態(tài)管理體系，激發(fā)成本責(zé)任單位和責(zé)任人員成本管理的積極性，為房產(chǎn)公司創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

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