我國住宅專項維修資金的使用管理研究

趙立鑫

【摘要】 住宅專項維修資金是用于住宅共用部位、共用設施設備在保修期屆滿以后進行維修、改造、更新的專項資金。隨著我國住房市場化改革的不斷推進及人們物質生活水平的逐步提高，越來越多的城鄉(xiāng)居民擁有自己的住房，作為建筑物“養(yǎng)老金”的住宅專項維修資金問題也引起了廣大業(yè)主及物業(yè)管理者的關注。對我國住宅專項維修資金制度進行深入的研究，有利于保障住宅專項維修資金的正常運行，有利于維護廣大業(yè)主的切身利益。我國住宅專項維修資金制度起步較晚，從立法的演進來看，經歷了一個不斷發(fā)展、完善的過程，《物業(yè)管理條例》首次以行政法規(guī)的形式規(guī)定了住宅專項維修資金制度，《物權法》第一次以法律的形式確立了住宅專項維修資金制度，使住宅專項維修資金制度在我國整個物權法律架構體系內具有了一席之地，《住宅專項維修資金管理辦法》的頒布，標志著我國住宅專項維修資金制度的日益完善、更加成熟，預示著我國住宅專項維修資金制度開始邁進一個嶄新的發(fā)展階段。

【關鍵詞】 住宅專項維修資金； 使用； 監(jiān)管； 體系建立

1.引言

政府主管部門及相關管理機構對住宅專項維修資金的使用和管理的力度和效果，直接影響到整個社會的安定團結和穩(wěn)定大局。黨雷在《住宅專項維修資金管理模式探析》一文中提出：“房地產作為我國經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一，不僅涉及老百姓的切身利益，而且關系到社會的繁榮與穩(wěn)定。住宅專項維修資金制度是房地產行業(yè)健康發(fā)展的重要支撐，隨著我國房產市場的成熟與完善，其重要性日益凸顯。住宅專項維修資金是房地產行業(yè)健康發(fā)展的重要保障，根據管理主體的不同，住宅專項維修資金管理模式可分為：業(yè)主自治模式、物業(yè)公司管理模式和行政機關管理模式三種。我國采用的政府主導下的業(yè)主自治模式盡管符合現階段各地區(qū)發(fā)展不平衡的實際情況，但仍需要從確保物業(yè)得到及時充分維修，以及實現專項維修資金的保值增值兩個方面進行完善?！雹倏梢?，住宅專項維修資金的使用和管理是關系到居民生活質量的一件大事，必須對住宅專項維修資金的使用和管理主體、范圍和方式進行界定，以維護住宅業(yè)主的合法權益，維護整個社會的安定團結和穩(wěn)定大局。

2.住宅專項維修資金的使用和管理的具體措施

2.1 建立健全住宅專項維修資金的使用和管理規(guī)章制度

建立健全住宅專項維修資金的使用和管理規(guī)章制度是住宅專項維修資金的使用和管理在制度建設方面的具體措施。調整住宅專項維修資金的使用和管理的法律法規(guī)主要有國務院制定的《物業(yè)管理條例》，建設部、財政部制定的《住宅專項維修資金管理辦法》，以及各省、自治區(qū)、直轄市和有立法權的較大的城市制定的住宅專項維修資金管理細則及管理辦法。要根據住宅專項維修資金的使用和管理現狀，依據法律、法規(guī)，詳細制定出《住宅專項維修資金管理制度》，《住宅專項維修資金使用注意事項》、《住宅專項維修資金使用和管理操作規(guī)程》等相關規(guī)章制度。制度化是做好住宅專項維修資金的使用和管理的基礎，住宅建設的智能化和現代化，決定了住宅專項維修資金的使用和管理要不斷改革，不斷適應新形勢的需要，與時俱進，全面實現住宅專項維修資金的使用和管理的制度化、規(guī)范化、合法化和合理化，充分發(fā)揮住宅專項維修資金的使用和管理的職能作用。

2.2 科學、合理界定住宅專項維修資金的使用和管理范圍，將住宅專項維修資金的使用和管理納入規(guī)范化軌道科學、合理界定住宅專項維修資金的使用和管理范圍，將住宅專項維修資金的使用和管理納入規(guī)范化軌道是住宅專項維修資金的使用和管理在適用范圍方面的具體措施。設立住宅專項維修資金的主要作用是保障住宅共用設施、住宅共用部位的正常使用，因此，住宅專項維修資金要用在住宅共用部位，在管理上，我國主要采用的是以人民政府為主導的業(yè)主自治模式，人民政府財政部門和房產管理部門對住宅專項維修資金的使用進行監(jiān)督和指導，縣級以上人民政府房地產管理部門設立房屋維修資金管理中心負責轄區(qū)內的住宅專項維修資金的使用和管理。在管理部門明確，管理模式確定的情況下，能否對住宅專項維修資金進行規(guī)范化、合法化使用和管理成為關鍵。因此，各級人民政府主管部門要科學、合理界定住宅專項維修資金的使用和管理范圍，將住宅專項維修資金的使用和管理納入規(guī)范化軌道。

2.3 加強精通住宅專項維修資金使用和管理、了解住宅建設發(fā)展趨勢的復合型管理和監(jiān)督、指導人才的培訓力度，為住宅專項維修資金使用和管理的可持續(xù)發(fā)展儲備足管理和監(jiān)督人才

3、結束語

加強精通住宅專項維修資金使用和管理、了解住宅建設發(fā)展趨勢的復合型管理和監(jiān)督、指導人才的培訓力度，為住宅專項維修資金使用和管理的可持續(xù)發(fā)展儲備足管理和監(jiān)督人才是住宅專項維修資金的使用和管理在人才培訓方面的具體措施。各級人民政府主管部門要同業(yè)主委員會緊密結合，結合住宅維修、改造、更新工程的實際情況及關鍵部位和關鍵節(jié)點，經過調查研究，對這些工程的成本管理和控制、安全管理和控制、質量管理和控制以及工期的管理和控制選定監(jiān)督和指導專業(yè)人員，加大投入，加強對這些專業(yè)技術人員的培訓力度，建立健全規(guī)范的管理和監(jiān)督人員遴選和培訓規(guī)章制度，并嚴格按照規(guī)章制度的要求對這些專業(yè)技術人員進行業(yè)務和職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)紀律的培訓和教育，帶出一支紀律嚴明、操守高尚、技術精湛、業(yè)務水平高的專業(yè)化住宅專項維修資金使用和管理這隊伍。

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