淺析房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)控制存在問(wèn)題以及處理措施

謝智穎

摘 要：本文作者主要介紹了房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容，分析了房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)管理中普遍存在的問(wèn)題，提出了房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)管理的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)、造價(jià)管理

房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)管理綜合性較強(qiáng)，涉及面廣，全面貫穿于商品房的可行性研究、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、總包施工、分包施工、銷售過(guò)程。企業(yè)管理人員必須具備廣泛的知識(shí)，統(tǒng)籌兼顧，各環(huán)節(jié)工作必須專業(yè)化，能夠妥善解決各方面的問(wèn)題。同時(shí)，施工企業(yè)應(yīng)重視新技術(shù)、新材料的合理應(yīng)用，不斷提高自身的管理水平，特別是在成本核算與監(jiān)控等重要環(huán)節(jié)中必須專業(yè)化，形成有效的管理制度，促進(jìn)建筑工程造價(jià)管理實(shí)現(xiàn)及時(shí)、快速及高效的目的。房地產(chǎn)工程造價(jià)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要進(jìn)行全過(guò)程、全方位的管理。管理中應(yīng)充分發(fā)揮激勵(lì)和約束兩種機(jī)制的功能，并不斷進(jìn)行投資管理體制的改革，實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的法人制度，改革現(xiàn)行的定額計(jì)價(jià)模式，實(shí)行量?jī)r(jià)分離，形成以量為主的企業(yè)定額系統(tǒng)，建立以市場(chǎng)形成價(jià)格的價(jià)格機(jī)制。

1 房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)建設(shè)造價(jià)管理的主要內(nèi)容包括：投資的效益最大化、基于活動(dòng)的造價(jià)確定方法與控制方法。房地產(chǎn)建設(shè)造價(jià)管理范式的主要目的，是利用工程造價(jià)管理方法，追求項(xiàng)目投資的效益最大化，以及科學(xué)地管理項(xiàng)目建設(shè)的人力與物力，進(jìn)而減低工程造價(jià)，減少投資成本。房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)管理范式的主要方法，是在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，全體相關(guān)部門進(jìn)行分工合作，共同擔(dān)任項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過(guò)程的工程造價(jià)控制工作，并要求項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)相關(guān)利益主體參與到項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過(guò)程，充分發(fā)揮其監(jiān)督職能，以及相互協(xié)調(diào)、制約的作用。全過(guò)程造價(jià)管理是一種先進(jìn)的造價(jià)管理范式，房地產(chǎn)建設(shè)的造價(jià)確定方法，是列出建筑工程項(xiàng)目具體工作的活動(dòng)清單，通過(guò)工程測(cè)量方法加以確定各個(gè)項(xiàng)目消耗的資源，進(jìn)而依據(jù)這些資源的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格資料，最終確定較為合理的工程項(xiàng)目造價(jià)。建設(shè)工程全過(guò)程造價(jià)管理中的項(xiàng)目造價(jià)控制，是一種基于項(xiàng)目活動(dòng)的造價(jià)控制方法，即主要強(qiáng)調(diào)建設(shè)工程項(xiàng)目的造價(jià)控制，必須在項(xiàng)目的所有活動(dòng)中，以及在項(xiàng)目的活動(dòng)方法上合理控制人力資源，減少或避免各種不必要的活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)資源的最少消耗，進(jìn)而有效實(shí)現(xiàn)房屋建筑工程項(xiàng)目造價(jià)的控制。

2 房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)管理中存在的問(wèn)題

2.1 工程招投標(biāo)流程不嚴(yán)謹(jǐn)。

當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)工程總包、分包項(xiàng)目均運(yùn)用招投標(biāo)的方式，但是招投標(biāo)流程不嚴(yán)謹(jǐn)。首先資格預(yù)審階段把控不嚴(yán)，導(dǎo)致無(wú)實(shí)力的個(gè)人掛靠施工單位參與投標(biāo)，導(dǎo)致中標(biāo)后出現(xiàn)施工進(jìn)度慢、施工質(zhì)量差等問(wèn)題，影響銷售節(jié)點(diǎn)、業(yè)界口碑。其次是招標(biāo)清單有誤或描述表達(dá)不清，將會(huì)使得投標(biāo)單位報(bào)價(jià)考慮深度不一致，不平衡報(bào)價(jià)等造成開(kāi)發(fā)商的損失。最后是評(píng)標(biāo)定標(biāo)方法不夠客觀。未能準(zhǔn)確的評(píng)選出最合理的報(bào)價(jià)。此外還有紙質(zhì)版評(píng)標(biāo)浪費(fèi)人力物力等現(xiàn)象。

2.2 建設(shè)工程合同簽訂不規(guī)范

建設(shè)工程合同管理不規(guī)范，主要表現(xiàn)在合同的簽訂上，具體包括以下三方面：一是建設(shè)工程合同文本不夠規(guī)范，未能非常準(zhǔn)確的劃分承包范圍；二是不法承包單位或個(gè)人使用其他承包商的名義簽訂合同；三是違法簽訂分包、轉(zhuǎn)包合同。此外，合同管理的不規(guī)范還表現(xiàn)在合同的履行上，比如，合同的履約程度較低，合同相關(guān)索賠工作較難實(shí)現(xiàn)等。

2.3 建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)管理存在漏洞

建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)管理過(guò)程中的各種不利因素，對(duì)工程造價(jià)的合理性及準(zhǔn)確性造成不良影響。比如，在辦理現(xiàn)場(chǎng)更換簽證時(shí)，雙方建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)當(dāng)明確兩方的責(zé)任，明確更換的工程量及材料的合理價(jià)格，以免導(dǎo)致更換簽證結(jié)算時(shí)缺乏依據(jù)。工程更換簽證工作必須謹(jǐn)慎、明確，促使現(xiàn)場(chǎng)更換簽證的管理工作能合理有序地開(kāi)展，有效降低工程造價(jià)。

3 房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)管理的措施

3.1在可行性研究階段加強(qiáng)控制工程造價(jià)

可行性研究階段應(yīng)對(duì)新建或改建項(xiàng)目的主要問(wèn)題，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行全面的分析研究，并對(duì)其投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，在既定的范圍內(nèi)進(jìn)行方案論證的選擇，以便最合理地利用資源，達(dá)到預(yù)定的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。在投資決策前，運(yùn)用多學(xué)科手段綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否現(xiàn)實(shí)、實(shí)用和可靠，在財(cái)物上是否盈利；做出環(huán)境影響、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評(píng)價(jià)，及工程抗風(fēng)險(xiǎn)能力等的結(jié)論，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。認(rèn)真檢查所有數(shù)據(jù)及其來(lái)源，分析項(xiàng)目潛在的致命缺陷和設(shè)計(jì)難點(diǎn)，審查并確認(rèn)可以提高效率、降低成本的工藝技術(shù)方案。

3.2在設(shè)計(jì)施工圖階段加強(qiáng)控制工程造價(jià)

要想構(gòu)建完善不同層次與環(huán)節(jié)的工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任體制，必須在設(shè)計(jì)評(píng)優(yōu)過(guò)程中，依據(jù)以下三個(gè)條件進(jìn)行評(píng)選：是否關(guān)心工程造價(jià)，有無(wú)節(jié)省投資及減低工程造價(jià)的具體策略，在實(shí)際工程設(shè)計(jì)中是否取得一定的效益。設(shè)計(jì)單位的概預(yù)算人員應(yīng)以項(xiàng)目建設(shè)初期為起點(diǎn)，以工程竣工驗(yàn)收結(jié)束為終點(diǎn)，進(jìn)行全程估算，并且全程參與工程造價(jià)管理工作，了解各個(gè)環(huán)節(jié)的造價(jià)變化情況，協(xié)助工程主持人員完成項(xiàng)目的投資預(yù)算、投資分析、投資分配、投資控制等工作，檢查及考核各專業(yè)設(shè)計(jì)方案是否超過(guò)控制投資。

3.3 合理確定承包合同價(jià)

房屋建設(shè)單位與中標(biāo)單位簽訂建筑工程承包合同時(shí)，應(yīng)以中標(biāo)價(jià)為前提確定工程承包價(jià)。在合同建立后，工程承包價(jià)不能再作調(diào)整，但下列三種情況除外：建設(shè)單位提供的實(shí)物量不符合工程實(shí)際；因設(shè)計(jì)圖紙改動(dòng)造成實(shí)物量改變；工期在半年以上且未將風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)列入工程承包價(jià)。前兩種情況只能根據(jù)工程實(shí)物量差部分的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。其中，第一種情況調(diào)整時(shí)的單價(jià)，以投標(biāo)時(shí)的報(bào)標(biāo)價(jià)為準(zhǔn)；而第二種情況，則以改動(dòng)的設(shè)計(jì)圖紙經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)時(shí)更換，造成工程項(xiàng)目、數(shù)量、造價(jià)改變?cè)黾拥牟糠?，按照建筑工程造價(jià)管理部門公示的價(jià)格及規(guī)定增加造價(jià)，減少部分按照工程活動(dòng)清單項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行相應(yīng)降低；第三種情況，以兩方在合同中商定的調(diào)整方法為準(zhǔn)。

3.4 完善工程竣工結(jié)算的審計(jì)

工程竣工結(jié)算審計(jì)是竣工結(jié)算工作的重要環(huán)節(jié)。經(jīng)查核定的工程竣工結(jié)算，是核定建設(shè)工程造價(jià)、建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收后編制竣工結(jié)算、核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的主要依據(jù)。這一階段，全體參與價(jià)款結(jié)算的預(yù)算人員必須嚴(yán)謹(jǐn)、仔細(xì)，同時(shí)應(yīng)積極與工程各相關(guān)部門密切配合，充分體現(xiàn)建設(shè)單位與施工單位之間的經(jīng)濟(jì)責(zé)任及合同關(guān)系。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著現(xiàn)代建設(shè)事業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)不斷在建筑事業(yè)方面加大投資力度，與此同時(shí)，工程造價(jià)管理問(wèn)題逐漸凸顯。工程造價(jià)管理問(wèn)題是建筑工程的主要問(wèn)題，即加強(qiáng)控制建筑工程造價(jià)，進(jìn)而使工程造價(jià)在真實(shí)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，有效地降低工程造價(jià)。在社會(huì)主義市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力日益激烈的形勢(shì)下，合理控制建筑工程造價(jià)能夠提高企業(yè)自身的管理水平，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程預(yù)算管理，控制和合理確定房地產(chǎn)工程造價(jià)，確保房地產(chǎn)工程造價(jià)的準(zhǔn)確性，是房地產(chǎn)工程預(yù)算管理的首要任務(wù)。它對(duì)控制房地產(chǎn)工程投資規(guī)模、防止超標(biāo)現(xiàn)象起著關(guān)鍵作用。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的逐步建立，舊的管理模式將被打破，房地產(chǎn)工程預(yù)算管理面臨著許多新情況、新問(wèn)題，如造價(jià)管理政出多門、招投標(biāo)人圍標(biāo)報(bào)價(jià)、部分新型材料價(jià)格失控等，如何采取切實(shí)可行的對(duì)策，建立一套完整的制約體制，使房地產(chǎn)工程預(yù)算管理工作進(jìn)一步適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求已迫在眉睫。

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