房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目的管理

王輝

摘要：工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，主要包括規(guī)劃管理、設(shè)計管理以及施工過程管理等方面，涉及到的部門包括設(shè)計部門、工程監(jiān)理部門、施工部門、質(zhì)量監(jiān)督等部門，通過在房地產(chǎn)開發(fā)中實施工程管理，能夠有效的解決房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的問題，對保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量，控制成本，以及提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的聲譽都具有非常重要的作用。本文主要闡述了房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目管理的相關(guān)問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)；項目管理

引言

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速，競爭日益激烈，如何在競爭中站穩(wěn)腳步不被市場淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的管理就顯得由為重要，因為只有管理上去了，每一項工作才能完整的很好，各個部門才能協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的任務(wù)量很大，任務(wù)形式眾多，就目前的形式來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發(fā)現(xiàn)和解決問題的過程中積累經(jīng)驗，將利益合理的擴到最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混亂。建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。提供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目管理的要素

（一）質(zhì)量

質(zhì)量是一切良好品牌的基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)內(nèi)品牌優(yōu)質(zhì)的企業(yè)近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質(zhì)量和相對應(yīng)服務(wù)的保證。

（二）成本

在現(xiàn)代項目管理體系中，成本就是競爭力、成本就是經(jīng)濟收益。一般來講房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要來自于建設(shè)成本和土地成本，在建設(shè)成本和土地成本相對均衡的今天，土地市場和整個房地產(chǎn)市場的標準操作，利潤差距則主要來自于管理效率的高低。

（三）進度

產(chǎn)品交付是商品流通的一個重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期很長，更多的進度問題在工程中起著非常重要的作用。

（四）安全

從房地產(chǎn)本身的安全問題考慮，住房的消防等基礎(chǔ)設(shè)施是否符合安全要求是一個重要的標準。

（五）技術(shù)支持

使用新技術(shù)、新工藝、新材料、降低工程造價，縮短施工周期，提高項目的科技含量。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目的管理

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統(tǒng)設(shè)計的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計管理應(yīng)該從以下幾個方面入手： 其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計單位，切忌過分強調(diào)節(jié)約設(shè)計成本而選擇缺乏設(shè)計實例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設(shè)計單位。其二，在設(shè)計的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該將對項目的期望目標以及相關(guān)的設(shè)計要求，提供給設(shè)計單位，通過與設(shè)計人員的溝通，能夠保證設(shè)計人員的設(shè)計效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求； 其三，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計單位在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計工作的效率；其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計單位嚴格的執(zhí)行國家的強制性技術(shù)標準，重視開發(fā)工程項目的科技含量。

（二）加強對成本管理的考核監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)部門及項目建設(shè)管理內(nèi)容的不同，準確劃分責(zé)任單位，并明確責(zé)任單位的成本管理目標及權(quán)責(zé)，以責(zé)任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統(tǒng)，及時匯總、分析、掌握各個責(zé)任單位的成本管理信息數(shù)據(jù)，對成本控制存在較多問題的責(zé)任單位進行監(jiān)督，提高成本管理的針對性。此外，應(yīng)根據(jù)成本支出內(nèi)容，全面制定成本管理考核評價指標，對不同責(zé)任部門的成本管理績效，以數(shù)據(jù)為支撐進行評價，并與獎懲機制掛鉤，提高成本管理的激勵效果。

（三）強化現(xiàn)場施工進度管理

在房地產(chǎn)開發(fā)工程項目施工的過程中應(yīng)該嚴格的控制各個施工階段的工作時間，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的總工期，將房地產(chǎn)開發(fā)工程項目分解成若干個分項工程，并制定各個分項工程的工作時間，然后對各個分項工程進行嚴格的監(jiān)督和審核，同時還應(yīng)該協(xié)調(diào)和控制各個施工單位和監(jiān)理單位的施工進度，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)工程項目現(xiàn)場施工的進度。

（四）加強施工的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量管理主要包括：第一個是設(shè)計階段的質(zhì)量管理，搞好質(zhì)量管理的前提是對深度設(shè)計圖紙的設(shè)計保持高質(zhì)量要求，使其能夠滿足工程建設(shè)的所有要求；第二個是管理者對施工現(xiàn)場“人、機、料、法、環(huán)”合理部署。實施過程質(zhì)量管理是指在房地產(chǎn)開發(fā)實體質(zhì)量的形成階段施工中對現(xiàn)場工作進行的質(zhì)量管理措施。房地產(chǎn)工程管理人員需要綜合分析項目質(zhì)量管理的關(guān)鍵，根據(jù)建設(shè)項目具體的特點、難點建立質(zhì)量管理體系。同時要建立質(zhì)量獎罰制度，通過對承包單位管理人員、監(jiān)理單位現(xiàn)場人員監(jiān)督，對項目實施過程的質(zhì)量管理進行促進。

（五）加強管理工作的信息化建設(shè)

在當(dāng)前信息化時代，信息化建設(shè)及管理水平對企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動化，還在于針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動化管理軟件，從而加強項目開發(fā)管理及工作中各部門的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發(fā)生，進而全面提升管理水平。同時還有利于幫助企業(yè)樹立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費者的青睞。

（六）加強建設(shè)工程的監(jiān)理管理

加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公有序的監(jiān)理市場；適當(dāng)提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨立地開展監(jiān)理工作。建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目的管理，對于工程質(zhì)量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。

參考文獻

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