探究產業(yè)地產的發(fā)展方式及策略

【摘要】隨著全球經濟的全面發(fā)展，我國城市和工業(yè)不斷蓬勃發(fā)展，住宅地產、商業(yè)地產和產業(yè)地產也在快速發(fā)展，傳統(tǒng)型的工業(yè)園區(qū)逐步戰(zhàn)略轉型到產業(yè)地產，我國產業(yè)地產迎來空前的發(fā)展機遇。但在產業(yè)地產迅速發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了照搬流行概念炒作、盲目投資開發(fā)等問題，阻礙了我國產業(yè)地產的進一步發(fā)展。本文在敘述產業(yè)地產概念特征的基礎上，全面分析了我國產業(yè)地產發(fā)展的現(xiàn)狀，目前面臨的問題，并提出了相應的解決措施，指出了產業(yè)地產今后的發(fā)展前景。

【關鍵詞】產業(yè)地產；現(xiàn)狀；問題；對策

我國產業(yè)地產經過十幾年的發(fā)展歷程，已經取得了顯著的成效，在我國社會經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。貫徹落實新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，大力發(fā)展產業(yè)地產有利于進行“產城融合”，從而能夠避免出現(xiàn)“鬼城”、“空城”現(xiàn)象。產業(yè)地產是在商業(yè)地產和工業(yè)地產發(fā)展的基礎上，對傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)進行轉型升級。在產業(yè)轉型升級的發(fā)展背景下，受到國家房地產調控和國家政策、地方政府的大力支持，房地產企業(yè)越來越注重產業(yè)地產的發(fā)展，產業(yè)地產已經成為我國房地產企業(yè)的重點轉型方向。

一、產業(yè)地產的內涵和特征

（一）產業(yè)地產的內涵

產業(yè)地產是一種具有產業(yè)功能和城市功能的混合型的地產模式。以促進產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展為目標，遵循產業(yè)鏈、產業(yè)集群等相關產業(yè)發(fā)展規(guī)律，因地制宜的進行產業(yè)規(guī)劃和產業(yè)項目開發(fā)，將自然資源、經濟資源和社會資源進行全面整合，從而可以提供多種類型的產業(yè)增值服務，促進產業(yè)的快速發(fā)展。產業(yè)地產的主要內容包括：

1、產業(yè)地產的核心要素是產業(yè)，產業(yè)地產的發(fā)展目標是促進產業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。地產是產業(yè)發(fā)展的載體，產業(yè)發(fā)展的好壞直接影響地產的發(fā)展狀況。

2、注重建設多元化的服務體系。多元化的產業(yè)地產服務體系能夠利用完善的服務提高產業(yè)的運營效率，減少實體產業(yè)的運營經濟成本，促進產業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，從而有利于區(qū)域經濟的進一步發(fā)展。

3、產業(yè)地產具有產業(yè)功能以及城市商務、休閑功能。產業(yè)地產打破了傳統(tǒng)的低端價值管理方式，擺脫了傳統(tǒng)工業(yè)地產項目產業(yè)功能單一的局面，有機融合了產業(yè)、地產和城市功能，與城市目前現(xiàn)有的產業(yè)和功能進行良好互動[1]。

（二）產業(yè)地產的特征

1、產業(yè)地產的客戶群體主要以企業(yè)為主。產業(yè)地產的服務群體通常以企業(yè)為主，而且大部分是科研生產型的企業(yè)。

2、地產項目整體規(guī)模較大，資金投入量大，現(xiàn)金回收比較慢，融資渠道窄。由于受到產業(yè)地產盈利模式的限制，地產項目只能通過出租或出售一部分，通過后期的運營收入來回收資金，回收期限比較長，因此國內適合地產項目的融資平臺比較少。

3、對于開發(fā)運營能力的專業(yè)要求比較高。產業(yè)地產必須因地制宜的進行發(fā)展。產業(yè)地產的地方產業(yè)依賴性較強，需要提前做好產業(yè)定位和產業(yè)規(guī)劃工作，確保產業(yè)結構人才資源等相互匹配。

4、運營管理工作的難度增大。產業(yè)地產要為地產項目的企業(yè)提供一個完善的服務平臺，確保地產項目的有關產業(yè)能夠健康有序的發(fā)展。因此需要地產開發(fā)商要具備房地產開發(fā)能力，同時也要具備產業(yè)運營能力。

5、受地方政策的影響較大。地方政策的變化和不同區(qū)域的招商競爭導致企業(yè)選址困難；相關的產業(yè)支持政策脫離實際發(fā)展情況；銀行產業(yè)支持政策和政府產業(yè)支持政策不統(tǒng)一導致企業(yè)決策困難。

6、日益綜合化的盈利模式。產業(yè)地產需要綜合運用出租、出售、服務等方式進行資金回收，通過項目后期的運營服務促使項目增值，從而實現(xiàn)地產企業(yè)利益的最大化。

二、產業(yè)地產的發(fā)展現(xiàn)狀和開發(fā)模式

（一）產業(yè)地產的發(fā)展現(xiàn)狀

由于土地資源的不可再生性和不可移動性，城市建設發(fā)展和社會進步具有不可逆轉性，以及產業(yè)地產項目具有增值保值的特性，促使產業(yè)地產逐漸成為國內外各大企業(yè)投資的熱點。在我國社會主義經濟建設體制的影響下，產業(yè)地產開發(fā)主要以政府的管理委員會作為主導，政府提供相關的稅收優(yōu)惠政策、產業(yè)支持政策，以及低價供地等，以此吸引企業(yè)進行投資。綜合實力較強，并且在地產產業(yè)中處于主導地位的大型企業(yè)獨自建設工業(yè)園區(qū)，利用項目出租、出售等方式吸引企業(yè)入駐，形成產業(yè)集群。

地產企業(yè)在城市周邊或者大型的工業(yè)園區(qū)內獲取工業(yè)用地，進行綠化、道路等基礎設施和公共設施建設，建立工業(yè)園區(qū)的形象，然后建設綜合辦公樓、標準化廠房、物流園區(qū)、倉庫等各種功能產品，通過對其進行出租、出售的方式獲取收益。傳統(tǒng)的產業(yè)地產開發(fā)模式存在缺陷，而目前我國產業(yè)地產的開發(fā)模式還在摸索發(fā)展的初期階段，部分地產企業(yè)以工業(yè)園區(qū)開發(fā)的名義大肆進行跑馬圈地，對商業(yè)地產和住宅進行開發(fā)[2]。

（二）產業(yè)地產的開發(fā)模式

1、企業(yè)引導模式

企業(yè)引導模式指的是由產業(yè)領域中綜合實力較強的企業(yè)發(fā)起，在自有的土地上進行建設經營活動，以此獲取生產經營的利潤，同時對相應的配套設施進行完善，依靠企業(yè)自身在優(yōu)勢產業(yè)中的凝聚力和號召力，促使其他相關企業(yè)進行入駐聚集，從而實現(xiàn)同類企業(yè)之間的良好合作，同時打造完整的產業(yè)鏈。

2、政府引導模式

政府引導模式指的是產業(yè)地產商與政府一起合作建設相關產業(yè)園區(qū)，以政府作為主導，依據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的具體要求，在充分考慮人員就業(yè)、區(qū)域經濟發(fā)展等因素的基礎上，利用土地出讓、招商引資的方式引進符合要求的企業(yè)，實施相關的稅收優(yōu)惠政策、產業(yè)支持政策等。

3、房地產開發(fā)模式

房地產開發(fā)模式是產業(yè)地產在發(fā)展初期具有過渡作用的模式。指的是房地產開發(fā)商通過出讓的方式獲得土地，對其進行規(guī)劃、設計、布局、基礎設施和配套設施建設，然后通過轉讓、出租、提供后續(xù)經營管理等方式獲取利潤。

4、綜合開發(fā)模式

綜合開發(fā)模式將地產商、政府和入駐的企業(yè)進行全面整合，實現(xiàn)協(xié)調性發(fā)展，綜合利用前三種開發(fā)模式，充分發(fā)揮其優(yōu)勢和特點，克服劣勢和缺點。綜合開發(fā)模式是我國未來產業(yè)地產的主要發(fā)展方向。

三、產業(yè)地產發(fā)展中存在的問題和解決措施

（一）產業(yè)地產中存在的問題

1、工業(yè)土地的整體利用率較低。長時間以來，我國工業(yè)用地大部分采用協(xié)議出讓或者劃撥的方式進行供地，土地使用權的價格嚴重低于市場價格，導致我國目前工業(yè)園區(qū)中地產企業(yè)趁機進行跑馬圈地的現(xiàn)象非常普遍。最近幾年，通過政府的大力整頓治理，雖然使這種現(xiàn)象得到部分緩解，但是我國工業(yè)用地的整體開發(fā)強度仍然比較低，我國工業(yè)用地的容積率明顯低于住宅用地等其他類型的土地容積率。

2、園區(qū)的產業(yè)規(guī)劃不合理，產業(yè)關聯(lián)度較低，產業(yè)中的同構現(xiàn)象嚴重，盲目開發(fā)，沒有明確的發(fā)展戰(zhàn)略。國家經濟建設激勵政策的大力實施，促使各地政府紛紛開始發(fā)展各種工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設項目。在工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方面，在地產項目建設初期沒有通過專業(yè)的產業(yè)規(guī)劃機構進行科學合理的產業(yè)規(guī)劃，僅僅靠設計單位直接進行粗略的產業(yè)園區(qū)規(guī)劃，導致工業(yè)園區(qū)的產業(yè)規(guī)劃設計嚴重偏離了產業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。

3、招商引資競爭比較混亂。近幾年招商引資成為各地區(qū)政府的重點工作項目，政府為了通過GDP考核，在各大企業(yè)、知名企業(yè)的引進方面進行激烈的競爭。甚至有的地方政府為了能夠盡快完成招商引資工作，不重視工業(yè)園區(qū)的產業(yè)定位，把各行業(yè)的不同企業(yè)都引進到工業(yè)園區(qū)中，導致工業(yè)園區(qū)內的產業(yè)關聯(lián)度較差，各企業(yè)之間集而不聚，不能形成良好的產業(yè)集群，之間阻礙了工業(yè)園區(qū)中企業(yè)生產效率的提高[3]。

4、基礎設施建設不足，相關的配套服務設施不符合產業(yè)發(fā)展要求。工業(yè)園區(qū)發(fā)展運營的基礎是技術設施建設，部分工業(yè)園區(qū)中交通設施不完善，有的工業(yè)園區(qū)中供水供電方面也存在問題，直接阻礙了相關產業(yè)正常的生產經營活動。我國的工業(yè)園區(qū)目前所使用的都是工業(yè)用地，工業(yè)用地規(guī)定相關配套設施建設不能超過7%，導致工業(yè)園區(qū)中生活、休閑、科研、商業(yè)、娛樂等相關配套設施嚴重不足。

5、產業(yè)發(fā)展缺乏完善有效的服務體制。工業(yè)園區(qū)是產業(yè)發(fā)展的主要載體，單純依靠工業(yè)園區(qū)這項硬件設施并不能夠確保產業(yè)的正常發(fā)展和運營，建立能夠促進工業(yè)園區(qū)中各產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)服務體制是產業(yè)成功運營的關鍵所在。但是我國目前大多數(shù)工業(yè)園區(qū)單純重視硬件設施的建設工作，忽略了系統(tǒng)有效的整體工業(yè)園區(qū)運營服務體制的建設。

（二）產業(yè)地產發(fā)展的對策措施

1、堅持以客戶需求作為指導方向，充分發(fā)揮產業(yè)和地產等各方面資源的整合協(xié)調作用，通過對產業(yè)地產項目相關的政府資源、社會資源、人文資、物力資源等各種資源進行有效整合，從而能夠為客戶提供更加專業(yè)化的產業(yè)地產方面的服務。例如深圳的天安數(shù)碼城，天安數(shù)碼城的定位是為民營的中小型科技企業(yè)提供適宜的創(chuàng)新氣氛和經營環(huán)境，主動把握后工業(yè)化的特點，實現(xiàn)生產、服務、研發(fā)三者的協(xié)調整合。

2、產業(yè)地產開發(fā)商需要進行角色轉換，從單一的地產開發(fā)商轉變成產業(yè)地產的投資商、運營商和服務商。首先，產業(yè)地產商不僅需要向工業(yè)園區(qū)的企業(yè)提供基本的物業(yè)管理服務，還應該主動積極地向工業(yè)園區(qū)內的企業(yè)提供具有高附加值的相關配套服務，包括產品展示服務、投融資服務和知識產權服務等。其次，產業(yè)地產商應該改變傳統(tǒng)的通過短平快來獲取一次性收入的銷售方式，向增量市場的方向進行轉型。

3、產業(yè)地產商應該提供自身的管理經營能力，科學合理進行產業(yè)定位，從而形成自身獨特的市場競爭優(yōu)勢。例如產業(yè)園區(qū)的產業(yè)功能定位，在產業(yè)地產的具體項目中，包括綜合性工業(yè)園區(qū)、具有總部基地性質的商務性工業(yè)園區(qū)、具有金融服務性質的產業(yè)服務性工業(yè)園區(qū)、科技服務性質的科技工業(yè)園區(qū)等。產業(yè)地產項目應該根據(jù)自身發(fā)展條件和市場發(fā)展需求進行正確定位，形成獨特的市場競爭優(yōu)勢，從而為工業(yè)園區(qū)內的企業(yè)提供具有特色的產業(yè)地產服務，提高企業(yè)的投資收益率[4]。

4、在產業(yè)地產的發(fā)展和經營過程中，應該堅持政企聯(lián)動的基本原則，充分發(fā)揮企業(yè)和政府二者對于推動產業(yè)地產發(fā)展的重要作用，相互配合，協(xié)調發(fā)展，形成合力，從而促進產業(yè)地產健康、穩(wěn)定的發(fā)展。政企聯(lián)動是將政企分開作為基本前提，實現(xiàn)企業(yè)和政府之間互相合作、互相信任、各司其職，保持管理與被管理、服務與被服務的發(fā)展關系，共同促進產業(yè)地產專業(yè)化、社會化的發(fā)展。

（一）融資方式多樣化

隨著市場經濟發(fā)展，銀行貸款這類傳統(tǒng)債務型的融資方式已經不能適應產業(yè)地產的發(fā)展需求，我國產業(yè)地產開發(fā)周期長、開發(fā)成本高、資金壓力大，但是產業(yè)地產開發(fā)商的資金實力有限，而且受宏觀調控影響，銀行貸款收緊，因此實現(xiàn)融資方式多樣化是今后產業(yè)地產商的主要發(fā)展方向。

（二）專業(yè)化發(fā)展

我國產業(yè)地產逐漸從單一型、粗放型經營模式向規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展模式轉型，產業(yè)地產商的開發(fā)理念和發(fā)展模式也逐漸適應專業(yè)化為主導的發(fā)展方向。因此需要大量專業(yè)的人才和團隊滿足目前產業(yè)地產的發(fā)展需求，在無形中也形成一個新的市場，由專業(yè)的研究、開發(fā)機構向實體企業(yè)提供品牌輸出和管理輸出等方面的服務。

（三）提高產品價值

產業(yè)地產項目應該改變傳統(tǒng)的生產制造場所模式，大力應用設計、展示、創(chuàng)新、研發(fā)等具有高價值的物業(yè)載體形式。隨著高端行業(yè)、跨國公司的逐步引進，產業(yè)地產由單一的區(qū)域性企業(yè)逐漸向全方位、多類別、多元化的職能方向轉化，不僅能夠滿足地產企業(yè)自身的發(fā)展需求，同時預留出了足夠的發(fā)展上升空間，不斷研發(fā)升級新產品。

（四）產業(yè)園區(qū)社區(qū)化

產業(yè)地產另一個發(fā)展趨勢是完善健全產業(yè)園區(qū)的軟環(huán)境，實現(xiàn)產業(yè)園區(qū)社區(qū)化。產業(yè)地產規(guī)劃和產品不斷升級，對于產業(yè)園區(qū)軟環(huán)境的需求也逐步從單一生產需求轉移到生活、商務等方面，對于休閑、商務、居住等方面的配套設施需求也不斷提高。因此完善健全產業(yè)園區(qū)的相關配套設施建設，確保承載物業(yè)與配套設施的相互匹配和平衡，對產業(yè)地產的發(fā)展具有重要作用。

（五）創(chuàng)新投資方向

隨著我國城市化發(fā)展和對土地政策的靈活運用，產業(yè)地產的投資方向也逐漸實現(xiàn)多元化，在進行舊城改造的過程中，運用政府協(xié)議置換、收購儲備等方式，發(fā)展經濟效益高、環(huán)境污染少、產業(yè)業(yè)態(tài)好、資源消耗低的高新技術產業(yè)園區(qū)，有利于城市空間質量的提升。

結語

綜上所述，在全球經濟一體化發(fā)展的趨勢下，隨著城市化進程加速發(fā)展，產業(yè)地產也具備了更廣闊的發(fā)展空間。產業(yè)地產是將產業(yè)和地產進行跨領域和跨行業(yè)的結合，為地產企業(yè)提供有效的產業(yè)集聚平臺，有利于產業(yè)地產的經濟發(fā)展，從而促進區(qū)域的經濟發(fā)展。產業(yè)地產已經成為我國房地產企業(yè)實現(xiàn)轉型的重要戰(zhàn)略方向。

參考文獻

[1]科技地產產業(yè)新區(qū)模式的探索與實踐[J].中國高新技術企業(yè)，2011，（10）：50-51.

[2]艾德洲，王耀武，孟慶昇等.產業(yè)組織視角下房地產業(yè)技術創(chuàng)新與發(fā)展方式轉變策略研究[J].現(xiàn)代管理科學，2014，（10）：63-65.

[3]石七林，汪文生，董檬等.產業(yè)地產的發(fā)展方式及策略[J].現(xiàn)代城市研究，2015，（1）：74-76，116.

[4]張偉杰，韋顏秋.房地產業(yè)轉型與發(fā)展戰(zhàn)略重構[J].中國國情國力，2012，（9）：20-23.

作者簡介

岳武（1971—），男，山東人，碩士，畢業(yè)于吉林大學商學院，現(xiàn)就職于北京中弘時代商業(yè)運營管理有限公司，研究方向：戰(zhàn)略管理。