淺議房地產(chǎn)工程管理中的資金控制

馮秋霞

沾益縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

摘要：作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，資金控制在企業(yè)管理中發(fā)揮了十分重要的作用，是企業(yè)管理中的關(guān)鍵職能。資金控制在房地產(chǎn)工程管理中，不僅能夠確保資金安全，而且可以推動資金的有效控制。因此，本文從強化房地產(chǎn)工程管理自己控制的必要性出發(fā)，著重指出優(yōu)化房地產(chǎn)工程管理資金控制的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程管理；資金控制；必要性；措施

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活的不斷改善，房地產(chǎn)行業(yè)在我國城市建設(shè)中發(fā)揮了舉足輕重的作用。其中，房地產(chǎn)行業(yè)中關(guān)于工程管理的資金控制問題成為當(dāng)前研究的主要問題之一，主要是因為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間短，粗放的管理模式，使得資金控制尤為重要。因此，為了提高資金利用效率，保證資金安全，一定要做好房地產(chǎn)工程管理中的資金控制。

一、強化房地產(chǎn)工程管理資金控制的必要性

（一）強化資金控制，確保資金的合理運用。

強化房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制，能夠避免企業(yè)資金過多或者過少不合理問題的出現(xiàn)，使資金能夠保持在一個均衡的狀態(tài)。當(dāng)企業(yè)資金量過多時，不僅加大了企業(yè)資金的浪費，而且增加了企業(yè)的機會成本，對自己使用是一種浪費；當(dāng)企業(yè)資金量過少時，加大了企業(yè)的負債率，導(dǎo)致企業(yè)存在負面的影響。所以，實施資金控制，形成一個合理、有效的資金使用計劃，有利于做好企業(yè)對于資金的控制，提高企業(yè)資金的有效利用的同時，保障企業(yè)的資金安全，降低資金的財務(wù)和成本風(fēng)險，增強企業(yè)的盈利能力。

（二）強化資金控制，是資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)的必然選擇。

在國際金融危機、國家房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道以及央行利息政策等各方面因素的影響下，資金控制已經(jīng)成為密集型房地產(chǎn)行業(yè)的必然選擇，成為房地產(chǎn)企業(yè)健康運行的必然要求。同時，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的項目多，資金投入大，環(huán)節(jié)復(fù)雜等原因，導(dǎo)致對于資金的需求量大，一旦出現(xiàn)資金方面的問題，后果將不堪設(shè)想。因此，強化資金控制，實施有效的管理，不僅可以為房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)，而且使企業(yè)保持良好的財務(wù)狀況。

（三）強化資金控制，是實施房地產(chǎn)企業(yè)全面控制的基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程中，資金運動的主要步驟包括：項目的開發(fā)、項目的銷售等環(huán)節(jié)。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的各方面的經(jīng)營活動的順利實施與管理，就必須加強工程管理中的資金控制。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極對資金的使用情況進行分析，及時了解企業(yè)資金的財務(wù)狀況，保持良好的財務(wù)流動性，做好財務(wù)的收支平衡。同時，根據(jù)企業(yè)的資金實際情況，進行資金的籌集、計劃、調(diào)度，推動企業(yè)保持良好的財務(wù)狀況，為企業(yè)的全面控制打下堅實的基礎(chǔ)[1]。

二、優(yōu)化房地產(chǎn)工程管理資金控制的措施

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的特點主要是：資金占用量大，且對工程的影響深遠，資金一旦出現(xiàn)問題，將對企業(yè)造成嚴重的損失。因此，在優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的資金控制方面，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)工程管理的實際情況，采取切實可行的措施，確保房地產(chǎn)工程管理的資金控制有效、合理。

（一）提高房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)的重視程度

房地產(chǎn)項目涉及的部門多、周期長、資金投入大，且各個環(huán)節(jié)相關(guān)聯(lián)。因此，在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)就應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視，確保開發(fā)工作的完整有效，為今后工作的開展打下基礎(chǔ)。具體說來，主要有以下幾點：一是為了盡快收回投入的資金，針對項目背景，應(yīng)做好前期的項目調(diào)研；二是在已完成的項目資料上，應(yīng)對項目的市場需求和供應(yīng)等具體情況進行可靠的分析，并作出科學(xué)、合理的總結(jié)；三是制定科學(xué)、有效的開發(fā)進度，保證工程的如期完成。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)對項目的成本進行初步的預(yù)估；四是根據(jù)項目成本的預(yù)估以及開發(fā)進度的計劃等依據(jù)，進一步測算資金的合理使用情況，并擬定籌資方案。結(jié)合不同的形式，降低項目成本，保證項目的順利實施。

（二）編制切實有效的資金使用計劃

一是參照時間進度編制。由于房地產(chǎn)項目是按照階段以及期數(shù)的支出進行分類的，資金使用計劃與時間進度有十分緊密的聯(lián)系。因此，為了降低自己的占用率，結(jié)合時間階段，應(yīng)將總投資目標(biāo)進行分解。當(dāng)前，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進行施工進度計劃的編制是很有效率的，它不僅能準(zhǔn)確的計算出開工時間的早晚，形成進度計劃的甘特圖，還能擴充后，編制資金的使用計劃，將兩者相結(jié)合，得出需要的自己計劃安排。

二是參照子項目編制。房地產(chǎn)項目的工程規(guī)模大，且由多個單項工程組成，再進一步細分到多個單位工程等。因此，將項目的總投資分解到單項工程，乃至單位工程當(dāng)中，對于房地產(chǎn)工程資金的合理安排，提高資金安排的合理性和有效性，發(fā)揮了至關(guān)重要的作用[2]。

（三）加大資金計劃和預(yù)算管理工作

將資金計劃的預(yù)期情況與執(zhí)行情況進行比較，找出差距的原因，進一步將資金計劃進行完善、優(yōu)化，確保更為合理的資金計劃。同時，資金的預(yù)算管理作為資金控制的主要因素，不僅能提高資金的使用效率，確保資金使用的合理性，而且有助于資金控制更為有效，為企業(yè)管理打下基礎(chǔ)。資金預(yù)算管理參考收付實現(xiàn)制，運用最優(yōu)資金制定最佳方案，確保資金調(diào)配和使用的有效性。

（四）不斷優(yōu)化財務(wù)管理制度

一是做好資金的收入和支出計劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理階段，需要的資金量大，且資金的主要來源是通過銀行、金融機構(gòu)等方面資金籌措，只有通過工程完工并出售后，才能得到回款。因此，資金回款的及時性，對于房地產(chǎn)項目能否順利實施十分重要。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門要做好資金的嚴格審核將監(jiān)督，嚴禁不合理的支出，保證資金的安全性。同時，要采取有效行動，降低資金的占用率，實施計劃管理、歸口管理，以加快資金的周轉(zhuǎn)速度，提高使用效率。

二是做好資金管理計劃。首先，加大支出費用的控制，嚴禁鋪張浪費問題的出現(xiàn)；其次，實施資金的預(yù)警機制，防止資金預(yù)支過度，以免債務(wù)危機對企業(yè)造成的危害；最后，將應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款盡可能保持一致，按期付款，減少資金的占用[3]。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在競爭激烈的市場獲取一席之地，必須要強化工程管理中的資金控制，提高企業(yè)的核心競爭力。同時，通過多種有效的途徑，加強資金控制的效能，以此來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化，推動企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]杜娟.論房地產(chǎn)工程管理中的資金控制[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013，（09）：146-147.

[2]徐圣芳.淺談房地產(chǎn)工程管理中的成本控制與納稅籌劃[J].科教文匯（上旬刊），2014，（09）：226-228.

[3]肖洪.基于渠道理論的我國房地產(chǎn)企業(yè)營運資金控制研究[J].西北農(nóng)林科技大學(xué)學(xué)報，2012.（05）：08-09.