淺談住宅產(chǎn)品標準化研究

李煒娜

摘要：隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展人民生活水平的提高，人們對于住宅產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量提出了更高的要求。基于此種國情導向，住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)勢在必行。建筑產(chǎn)品的標準化則是提升住宅產(chǎn)品質(zhì)量、縮短住宅建設(shè)周期和節(jié)約住宅建造成本的有效途徑。論文基于對住宅產(chǎn)品標準化研究，從整體構(gòu)架入手，深入剖析標準化模塊中的設(shè)計控制、工藝控制、成本控制的因素，并通過自己親身經(jīng)歷的產(chǎn)品實踐過程，總結(jié)標準化的優(yōu)點和不足，并對標準化的構(gòu)建與長遠發(fā)展提出了良好的建議。

關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)品 標準化 研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品標準化的含義

產(chǎn)品標準化是指在經(jīng)濟、技術(shù)、科學及管理等社會實踐中，對重復性事物和概念通過定制、發(fā)布和實施標準達到統(tǒng)一，在既定范圍內(nèi)達到"最佳有序化程度"。在房地產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品標準化有利于房地產(chǎn)企業(yè)樹立品牌形象。首先，通過標準化，能夠利用某種程度上的一致性來降低成本，節(jié)約設(shè)計時間；其次，標準化是工廠化的初級階段，要做到工廠化，需先進行產(chǎn)品的標準化設(shè)計、標準化生產(chǎn)，從而逐步實現(xiàn)產(chǎn)品的通用化和工業(yè)化；最后，確立標準化的產(chǎn)品模式是企業(yè)進行多項目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品標準化可定義為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對不同的市場情況、不同的土地情況時，從自己的已定產(chǎn)品系中選擇已有產(chǎn)品系標準進行相同或相似產(chǎn)品的開發(fā)。

2、建立住宅產(chǎn)品標準化的重要性

2.1市場形勢嚴峻

在越來越激烈市場競爭中，地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率也越來越低，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》預計"年均凈利潤率降低1個百分點"的趨勢將會持續(xù)下去，截至2013年末，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量約為4.2萬，比2010年減少了36.6%。預計未來三年內(nèi)，還將有30%的企業(yè)出局，其中將以中小企業(yè)為主。到2015年，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及"10%警戒線"。同時，不同房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力也進一步呈現(xiàn)分化的趨勢。這意味著，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要調(diào)低盈利目標。競爭態(tài)勢的激烈，也促使不少中小房地產(chǎn)企業(yè)退出市場。據(jù)統(tǒng)計，百強房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標準化開發(fā)。

2.2建立設(shè)計標準化提高競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)對其產(chǎn)品標準化的建立，從不同角度可劃分為如下：從專業(yè)可分為建筑專業(yè)標準化、景觀專業(yè)標準化、住宅產(chǎn)品專業(yè)標準化；從產(chǎn)品的客戶群需求又可分為：剛需型、改善型、豪華型；從產(chǎn)品本身還可分為：高層或多層住宅產(chǎn)品、洋房、別墅；從交房角度可分為：毛坯交房、精裝交房。因此，面對嚴峻的市場，每個房地產(chǎn)企業(yè)，要根據(jù)自身的特點、文化、規(guī)模、優(yōu)勢，通過研究建立一套適合自己的產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標準化，更好的發(fā)揮自己的優(yōu)勢、提高競爭力。

在地產(chǎn)整個項目開發(fā)過程中，如果沒有建立產(chǎn)品設(shè)計標準化，通常會出現(xiàn)如下問題：（1）項目在定位階段時，對產(chǎn)品的整體定位、概念設(shè)計階段時總圖的規(guī)劃、戶型配比、風格定位、成本估算等總是反復修改，來回折騰，占用人力物力和時間成本；（2）在項目實施階段，設(shè)計、材料選樣、采購、成本、工程各持己見，難于達成一致；（3）項目成本測算差距大，目標成本難以準確制定；（4）項目施工過程中設(shè)計變更多，簽證多，過程成本控制難度大；（5）沒有統(tǒng)一的設(shè)計標準，使得產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，難以達到理想或較為一致的效果。因此，建立設(shè)計標準化，除了避免上述問題，還可以加快前期項目的準確定位、加快開發(fā)過程、有效的減低開發(fā)成本、保證產(chǎn)品品質(zhì)。在當前的市場背景下，住宅地產(chǎn)開發(fā)商通過建立設(shè)計標準化，加快開發(fā)速度，提高凈利潤率，從而實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，有效的提高企業(yè)的競爭力。

3、房產(chǎn)住宅產(chǎn)品標準化建立要點

3.1售樓處住宅產(chǎn)品標準化建立要點

售樓處住宅產(chǎn)品標準化前期定位功能要求、面積要求、風格要求（新中式、簡歐、ArtDeco）、成本控制。例如：以下售樓處室內(nèi)延續(xù)"新中式"的建筑風格，設(shè)計色彩明快，材料及設(shè)計造型考慮施工簡便，控制在目標成本內(nèi)，進行限額設(shè)計，供參考。售樓處室內(nèi)功能一般分為：1）入口區(qū)；2）模型區(qū)（區(qū)域模型）；3）洽談區(qū)；4）簽約區(qū)；5）銷控臺區(qū)；6）品牌墻；7）綜合服務(wù)區(qū)（含財務(wù)室）；8）水吧臺；9）VIP室；10）公衛(wèi)、寶潔間；11）銷售經(jīng)理室；12）銷售辦公室；13）推廣辦公室；14）更衣室；15）保安室；16）儲藏間 ；17）會議室；18）物業(yè)辦公室等。案例：室內(nèi)功能分區(qū)標準化（以南昌君領(lǐng)朝陽900平米的售樓處為模版）：入口區(qū)（15平米）、模型區(qū)（120平米）、兒童娛樂（25平米）、形象展示墻、視聽室（60平米）、 洽談區(qū)（100平米）、簽約區(qū)（150平米）、衛(wèi)生間（40平米）、辦公區(qū)（200平米）。除了測算出每平方米的造價外，還分解出（天、地、墻）的造價：地面每平米的造價、墻面每平米的造價、頂棚每平米的造價（軟裝另計）。根據(jù)不同的維度分析成本，便于設(shè)計時，能快速準確的控制目標成本。

3.2住宅公共部分標準化建立要點

大堂主要表現(xiàn)客戶的尊貴感，但又不失溫馨。配置沙發(fā)一組，為入住業(yè)主提供來訪客人臨時等候座區(qū)。結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)形式，運用簡潔、明快的線條，使整體空間較為敞亮。地面鋪貼要讓空間更顯寬敞，線條簡潔波導線采用小細條收邊，比例依據(jù)空間大小而定。大面積米色瓷磚鋪貼，用深色瓷磚勾勒波導線。天花采用白色乳膠漆，做局部跌級吊頂加燈槽。標準層電梯廳空間較小，采光較暗，平面布局簡潔，地面、墻面、天花設(shè)計需簡潔處理，重點體現(xiàn)電梯門套。地面米黃色瓷磚加深色波導線。天花做簡單跌級增加層次。除了測算出每平方米的造價外，還分解出：地面每平米的造價、墻面每平米的造價、頂棚每平米的造價（軟裝另計）。根據(jù)不同的維度分析成本，便于設(shè)計時，能快速準確的控制目標成本。設(shè)計效果圖、施工圖、預結(jié)算清單、現(xiàn)場照片、材料標準樣板，形成整套完善的標準化成果。在新的項目應(yīng)用時，只要進行升級或材料調(diào)整就可以快速復制和應(yīng)用，既能保證效果，又可以達到快速開發(fā)。在通過對歷史成功住宅產(chǎn)品案例分析，進行標準化和系列化的成果的梳理，建立內(nèi)部信息平臺，通過內(nèi)部服務(wù)器及內(nèi)網(wǎng)：請專業(yè)的公司為我們建立一整套完善的標準化信息平臺系統(tǒng)，根據(jù)這個系統(tǒng)為建立資源庫，為我們實現(xiàn)標準化成功的推廣和快速應(yīng)用。

4、結(jié)束語

建立住宅產(chǎn)品標準化，能加快設(shè)計進度，減少工期變更，統(tǒng)一技術(shù)標準。在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈的今天，只有建立標準化，才能實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。而高周轉(zhuǎn)有三個典型的特征：一是利潤率比較低，例如萬科、恒大，都屬于周轉(zhuǎn)率非常高的企業(yè)；二是走高周轉(zhuǎn)模式的企業(yè)，普遍通過產(chǎn)品標準化和住宅產(chǎn)業(yè)化快速復制以規(guī)模制勝，萬科排在行業(yè)前幾名，規(guī)模最大的企業(yè)基本都走高周模式。

參考文獻

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