探究新經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)成本管理

劉紅元

摘要：本文就新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成因素進行了分析，具體內(nèi)容包括：土地成本、前期成本、建安工程成本、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施成本、施工單位管理成本、財務成本、營銷成本等。結(jié)合這些內(nèi)容，對成本管理中的各項工作做出一定探討，根據(jù)筆者多年的實踐經(jīng)驗認為，在日常成本管理過程中，應當將成本核算與成本管理相結(jié)合、提高全員參與成本管理的積極性、建立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系，從而提高企業(yè)成本管理水平，提升企業(yè)經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；經(jīng)濟效益

進年來，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展，如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國的一項基礎(chǔ)性支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資中，內(nèi)容非常繁雜，包括土地、規(guī)劃、施工、材料等一系列成本。因此房地產(chǎn)成本控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，相關(guān)管理者要高度重視，并采用科學合理的方式進行成本管理。

1房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成

1.1 土地成本

在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，土地成本投入較大，同時，項目啟動資金的大小于其有著緊密聯(lián)系，其主要內(nèi)容有土地使用權(quán)出讓金、拆遷補償費、出讓契稅等幾個方面構(gòu)成[1]。

1.2 前期成本

其主要指的是施工設(shè)計費、可行性研究、前期工程費、地質(zhì)勘察費等幾部分組成。

1.3 建安工程成本

建安工程成本主主要指的是，房地產(chǎn)在施工過程中所用的圖紙以及各性工程所產(chǎn)生的費用。因為在房地產(chǎn)建設(shè)前期對建筑就有了明確的規(guī)定，所以，這個部分的成本基本是固定的，這項成本的上下浮動不是很大。

1.4 公共基礎(chǔ)配套設(shè)施成本

公共基礎(chǔ)的內(nèi)容主要包括：道路、安保、綠化、供電、供暖、供水、供氣、消防等。

1.5 施工單位管理成本

這項成本主要包含了施工現(xiàn)場辦公人員的工資報酬、員工福利、施工過程中使用的水電費、設(shè)備修理費以及其他行政辦公成本的費用。

1.6 財務成本

財務成本主要指的是，項目資金成本以及稅務成本兩個方面。其中的稅務成本是無法避免的，一定要按照國家的相關(guān)規(guī)定進行加納。但是資金成本是每個項目資金的構(gòu)成所決定的，如果融資所產(chǎn)生的成本比銷售利潤低，就可以在較為安全的比例內(nèi)進行融資。另外，企業(yè)應當結(jié)合自身的特點，對融資渠道進行合理選擇，從而保證企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。一般情況下，融資方式主要包括直接投資、銀行貸款、發(fā)行股票等方式。

1.7 營銷成本

營銷成本主要指的是營銷策劃所產(chǎn)生的成本、廣告費用、售樓處建筑成本以及銷售過程中所產(chǎn)生的運性成、人員成本等。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施

2.1成本核算與成本管理相結(jié)合

因為會計法律制度等相關(guān)法律法規(guī)對其有著一定的限制，房地產(chǎn)企業(yè)可以對其成本進行及時核算。但是，進行核算時，不要為了核算而核算，導致成本核算脫離了現(xiàn)實。對成本進行核算的過程中，既不能過于繁瑣，同時也不能過于簡單，要和成本管理工作進行良好的結(jié)合，以便為成本管理提供一定幫助。

2.2提高全員參與成本管理的積極性

企業(yè)要提高全體工作人員的成本管理意識。在房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理工作不僅是財務部門的責任，在管理過程中，少不了各個部門的積極配合，企業(yè)內(nèi)每個員工均要有一定的成本管理意識，在日常工作過程中，懂得開源節(jié)流，從而降低企業(yè)運行過程中的產(chǎn)生的成本[2]。

2.3建立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)要建立成本預測、成本計劃、成本控制、成本考核、成本分析、成本核算、成本決策等為一體的成本管理體系。

2.3.1房地產(chǎn)企業(yè)成本預測

企業(yè)在對項目進行尋找的過程中，要對成本進行科學預測。在這一過程中，要更多的關(guān)注可能開發(fā)的成本，進行市場調(diào)研充分了解市場。對項目所在地理位置、市場價值、配套設(shè)施、交通情況、建材供應等各個方面相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)查和分析，然后做出合理評估；企業(yè)要組建專業(yè)成本預測團隊，團隊內(nèi)成員應當包括：建筑師、資產(chǎn)評估師、項目管理人、營銷公司等。這樣才能充分保證項目預測的可行性。企業(yè)在營銷過程中，避免盲目，成本管理要具備一定的預見性和科學性。

2.3.2房地產(chǎn)企業(yè)成本決策

房地產(chǎn)企業(yè)在成本預測的基礎(chǔ)上進行成本決策，成本管理人員根據(jù)完成項目的需要，判斷出工程建設(shè)過程中會耗費的建材、施工設(shè)備、人員工資、應繳納稅費等進行判斷，從而為決策者的真確決策提供一定的理論依據(jù)并且為成本計劃工作提供有力信息。例如，成本管理人員根據(jù)建材的市場價格，根據(jù)建筑面積等對所需建材進行計算，得出相對的結(jié)果，并將這一結(jié)果提交到上級部門；在建筑施工過程中，對施工費用要進行嚴格控制，積極挖掘可以降低成本的方式，從而實現(xiàn)節(jié)約成本以及提高企業(yè)工經(jīng)濟效益的目的。

2.3.3房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)對成本進行控制主要是在成本計劃基之上的，企業(yè)進行成本計劃的過程中，相關(guān)人員要對成本計劃過程中的各項工作進行監(jiān)督，從而保證成本計劃得以實施。房地產(chǎn)企對成本進行控制，從而保證工程完工后所用的成本是在預算范圍內(nèi)的，防止項目建設(shè)過程中出現(xiàn)浪費[3]。保證企業(yè)人力、物理得到有效利用，節(jié)省階段的費用，降低房地產(chǎn)建設(shè)成本，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。因此房地產(chǎn)在建設(shè)過程中，要將成本控制作為項目施工高的出發(fā)點。在房地產(chǎn)整個建設(shè)過程中，制定相應成本控制方案，不論是招標階段、施工階段還是結(jié)算階段，都要落實成本控制工作，防止因為主管判斷出現(xiàn)錯誤，產(chǎn)生不必要的損失。

2.3.4成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本核算時，主要是根據(jù)自身所產(chǎn)生的成本進行核算。在核算過程中，采用科學合理的方式，按照企業(yè)已經(jīng)確定了的成本項目，對建設(shè)過程中每個部分的費用進行嚴格劃分，同時，還要做出整合和分類。在成本核算的過程中，要對建設(shè)過程中實際消耗的費用做出適當?shù)臍w納和分配，同時還將勞動耗費做出反饋并控制，通過對成本的核算、考核、檢查、監(jiān)督、預算、成本計劃等的執(zhí)行情況，最終核算出項目成本。對成本控制的績效做出相應的檢查和管理，對成本管理體系的有效性進行相應的評價，從而研究出如何更好的降低成本，做出改善。

2.3.5房地產(chǎn)企業(yè)成本分析

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要由材料成本、人工成本、設(shè)備成本以及其他成本構(gòu)成。財會部門對成本進行分析的過程中，應當采用專門的分析方式[4]。根據(jù)成本核算資料以及成本計劃資料、去年同期使用成本、企業(yè)歷來優(yōu)質(zhì)成本案例、國內(nèi)外相似項目成本管理的先進例子等進行比較，從中找出存在的差異，并對存在差異的原因進行分析，從而得出改進措施，進而提高企業(yè)經(jīng)濟效益。例如，某房地差企業(yè)在成本管理過程中采用成果管理方式，將項目中的整體目標分為若干小目標，項目建設(shè)過程中，參建單位以及工作人員被細化管理，采用這樣的方式是每個部分的目標順利實現(xiàn)，從而推動了整體目標的實現(xiàn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應當將這一企業(yè)的實際情況與自身進行比較，分析本企業(yè)是否適合這樣的方式。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)成本控制管理是一項非常復雜的工作，管理人員要懂得將成本核算與成本管理相結(jié)合、提高全員參與成本管理的積極性、建立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系。成本管理者提升成本意識，在房地產(chǎn)項目建設(shè)的整個過程中，均要進行成本控制，開源節(jié)流，保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量降低成本，從而提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]田林永.房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理存在的問題及對策[J].中國房地產(chǎn)金融，2011，02：21-23.

[2]徐薇華.房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本管理--以龍信房產(chǎn)公司為例[J].會計之友，2011，13：32-36.

[3]金瑜.探究及實現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理的解決方案[J].中華民居（下旬刊），2013，12：414.

[4]任宏，寇勝彪，葉貴，何強.房地產(chǎn)企業(yè)責任成本管理研究[J].工程管理學報，2013，06：117-121.