YZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的納稅籌劃

彭麗

摘要：稅收作為企業(yè)非常重要的成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。本文將釆用理論與實(shí)務(wù)結(jié)合的方法，分析納稅籌劃的相關(guān)理論，主要分析探討了YZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱YZ公司）土地增值稅的納稅籌劃案例。結(jié)合優(yōu)點(diǎn)與不足，本文最后提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：YZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；納稅籌劃

一、引言

稅務(wù)籌劃開始從財(cái)務(wù)籌劃中分離出來應(yīng)追溯到1950年代，由于許多企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營當(dāng)中對稅務(wù)籌劃的迫切需求，這點(diǎn)引起了相關(guān)學(xué)者的普遍重視，開辟了 “稅收籌劃學(xué)”這一新的研究領(lǐng)域及新的課題。稅務(wù)籌劃能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)效益及增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，因而獲得了管理者及學(xué)術(shù)研究者的普遍關(guān)注。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的相關(guān)理論

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是稅收繁重但同時(shí)又是現(xiàn)在社會的經(jīng)濟(jì)支柱。其納稅環(huán)節(jié)多且稅負(fù)繁重。土地取得環(huán)節(jié)，有契稅、土地使用稅、印花稅；設(shè)計(jì)和施工環(huán)節(jié)、建筑合同印花稅；銷售環(huán)節(jié)，營改增的增值稅、印花稅；竣工清算環(huán)節(jié)，企業(yè)所得稅、建筑合同的印花稅和土地增值稅，此環(huán)節(jié)的稅負(fù)是最重的。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本目標(biāo)是：減輕稅收負(fù)擔(dān)，爭取稅后利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀分析（1）對稅務(wù)籌劃認(rèn)識上的誤區(qū)。在實(shí)踐中，稅務(wù)籌劃并未被企業(yè)普遍應(yīng)用。（2）專業(yè)人才的缺乏。稅務(wù)籌劃人員需要具備稅收、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)知識，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，人員的素質(zhì)要求較高。（3）稅收法制的不完善。

三、YZ公司稅務(wù)籌劃案例分析

1、YZ公司簡介

YZ公司是H置地集團(tuán)在重慶的下屬公司。H置地于1889年在香港創(chuàng)立，置地控股有限公司于百慕達(dá)注冊成立，在倫敦證券交易所、百慕達(dá)及新加坡上市。其資產(chǎn)及投資由H置地集團(tuán)公司于香港管理。YZ公司目前在重慶共開發(fā)三個項(xiàng)目，總開發(fā)量逾400萬平方米。YKJ項(xiàng)目以開發(fā)住宅物業(yè)為主。CJH項(xiàng)目項(xiàng)目致力于打造成為江濱高端城市綜合體。JYC項(xiàng)目建立1800畝濱江低密度國際新城，為主城濱江低密度高端社區(qū)。

2、設(shè)計(jì)報(bào)建方案對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃

YZ公司YKJ項(xiàng)目有南郡G25地塊57305m2，目前已辦理設(shè)計(jì)報(bào)建工作，取得2個規(guī)證。洋房區(qū)的規(guī)劃許可證（G25A規(guī)證），規(guī)證內(nèi)含洋房、車庫和商業(yè)三種業(yè)態(tài)，車庫的面積較大（90%）；G25B高層區(qū)的規(guī)證正在辦理中，內(nèi)含高層、車庫和商業(yè)三種業(yè)態(tài)，但車庫面積較?。?0%），按照目前獲得的2個規(guī)劃許可證及規(guī)證中業(yè)態(tài)的分布情況測算土地增值稅。

方案一：按照測算假設(shè)：劃分為2個清算單位，G25A一個單位和G25B一個單位；賬務(wù)上采用對普通住宅單獨(dú)核算。方案二：將G25地塊作為一個整體，地塊中的洋房、高層、臨商和車庫一起報(bào)建。測算假設(shè)：1個清算單位（G25）；賬務(wù)上采用對普通住宅單獨(dú)核算。兩個方案的比較如下表3-1：

可以看出換了報(bào)建方案后，為公司節(jié)約了1334萬元，籌劃如下：

（1）非住宅的合并：G25地塊中的非住宅主要包括車庫和商業(yè)，單獨(dú)報(bào)建且面積的占比不合理。導(dǎo)致高層規(guī)證中，高增值業(yè)態(tài)（臨街商業(yè)）的增值額不能由低增值業(yè)態(tài)（車庫）來抵消；洋房規(guī)證中大量的低增值業(yè)態(tài)抵減了洋房規(guī)證中的臨商后卻有大量的剩余。造成了浪費(fèi)，因此籌劃：非住宅最好放在一個規(guī)證里報(bào)建；如要分開，則要注意高、低增值業(yè)態(tài)的配比。（2）清算單位（規(guī)證數(shù)量），實(shí)際操作中，稅務(wù)機(jī)關(guān)以規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為企業(yè)土地增值稅的清算單位的實(shí)踐較多。因此籌劃：在開發(fā)某個分期（地塊）時(shí)，最好的方案是將該期（地塊）整體報(bào)建，獲得一個規(guī)證。（3）普通住宅，滿足三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上； 單套最大建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格的，普通住宅的稅收優(yōu)惠。因此籌劃：在保證設(shè)計(jì)方案的條件下，將單套最大建筑面積控制在144平方米或套內(nèi)建筑面積120平方米以下。普通住宅放在一個規(guī)證報(bào)建。

3、土地成本分?jǐn)倢ν恋卦鲋刀惖募{稅籌劃

稅法規(guī)定的土地增值稅的土地成本的分?jǐn)傆幸韵路绞剑褐饕辞逅銌挝淮_定土地分?jǐn)偡绞?；在同一清算單位中，只有一種開發(fā)產(chǎn)品的，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅挥袃煞N或兩種以上開發(fā)產(chǎn)品的，按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。不在同一清算單位的，兩種方法皆可。

YZ公司YKJ項(xiàng)目總用地面積：385，943m2，各地塊分期土地面積中G24A的土地面積最大，占整個土地面積的30%，G24B的土地面積最小，占整個土地面積的6%；且緊鄰G24A用地。土地成本分?jǐn)偟募{稅籌劃：[方案一]占地面積法（土增稅口徑）：首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配，如下表3-2，不會繳納土地增值稅。[方案二]建筑面積法：首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)全部成本對象建筑總面積的比例進(jìn)行分配。如下表3-2：需繳納的土地增值稅較大。

四、案例啟示

1、優(yōu)化籌劃案防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)施納稅籌劃方案的目的就是為了減輕稅收負(fù)擔(dān)，但并不一定是納稅最少利潤就最大，必須是以企業(yè)整體收益增長為前提的。因此在選擇納稅籌劃方案時(shí)，眼光不能僅停留在某一個時(shí)期或某一個稅種納稅最少的方案上，而應(yīng)結(jié)合自身的長期發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌兼顧。

2、積極尋求當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的支持與幫助

全國各個地方所實(shí)行的征收管理方式存在差異，納稅人可向稅務(wù)機(jī)構(gòu)尋求指引，探討部分納稅籌劃實(shí)施方案。因此：第一，對于稅收的法規(guī)政策要理解正確，不能有偏差或者誤讀；第二，要留意所在地方稅務(wù)征收管理的變化，保持與稅務(wù)征收管理人員的良好溝通。

（作者單位：湘潭大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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