佳兆業(yè)自救

龔小鋒

在過去半年多時間里，鎖房風波、高管出走、債務危機、融創(chuàng)收購、年報披露等一系列事件之后，佳兆業(yè)試圖通過一己之力重回正常軌道。

加大文體產業(yè)布局、深圳城市廣場交房、南京項目亮相等，佳兆業(yè)試圖對外傳達公司好轉的信心。其能否抓住一二線樓市復蘇的機會，與債權人達成共識，將成為佳兆業(yè)度過生死邊緣的關鍵。

多地項目重啟

對于佳兆業(yè)董事局主席郭英成而言，其所面臨的一大挑戰(zhàn)是要讓住宅樓盤銷售解禁并獲得關鍵項目的開發(fā)資金。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會對佳兆業(yè)物業(yè)項目的鎖定大多已于今年4月解除。

郭英成回歸公司后，要求佳兆業(yè)在全國所有的房地產項目在7月31日前必須恢復銷售。同時，集團財務部的人已經迅速牽頭各地方公司高管，聯系合作金融機構，協商解鎖事宜。

目前，佳兆業(yè)已有8個區(qū)域的項目全部可以正常銷售，包括重慶、綏中、遼寧、長沙、上海、成都、蘇南、佛山。湖北、山東、珠海等地則是部分項目開始正常銷售。

受益于樓市回暖，佳兆業(yè)部分項目甚至獲得熱銷。7月25日，佳兆業(yè)推出南京區(qū)域項目“佳兆業(yè)城市廣場”，據當地媒體報道，當日該項目去化九成，按照均價24500元/平方米測算，當日佳兆業(yè)南京公司獲得銷售額近3億元。以至于佳兆業(yè)在其官方微信公眾號推出了一篇渲染喜氣的文章“佳兆業(yè)南京大‘勝歸來”。

在上海區(qū)域，沉寂多時的佳兆業(yè)也開始招兵買馬，為即將到來的銷售解禁做準備。7月27日，佳兆業(yè)在招聘網站掛出招聘啟事，為上海項目招聘包括置業(yè)顧問、財務等大量崗位。據悉，包括佳兆業(yè)城市廣場、佳兆業(yè)8號等項目預計8月份可以正常推盤銷售，項目蓄客已經開始。

另外，佳兆業(yè)存貨最為集中的深圳區(qū)域三個重要項目也有望近期恢復銷售。佳兆業(yè)在7月16日發(fā)布的最新公告顯示，因“司法查封”的深圳三個樓盤有望在七八月重啟銷售，包括佳兆業(yè)城市廣場、悅峰花園和前海廣場的公寓項目。

上述項目存貨量巨大，尤其佳兆業(yè)城市廣場被佳兆業(yè)稱之為“深圳最大住宅和商業(yè)綜合體”，去年，佳兆業(yè)中央廣場單盤就實現了接近40億元的銷售。佳兆業(yè)在以前的公告中曾表示，該項目總居住人口最終將達到2.5萬人。

佳兆業(yè)希望通過與債權人的談判，先行把這三個項目解禁，從而打破境內債務重組久拖未決的局面。目前，深圳城市廣場已經實現部分交付，悅峰花園也將迎來交房節(jié)點。

今年以來，一線及重點二線城市樓市迅速回暖，尤其是深圳樓市近半年來市場升溫，佳兆業(yè)有望從中受益。國泰君安分析師劉斐凡表示，佳兆業(yè)在深圳有大量的土地儲備，在佳兆業(yè)主要開發(fā)項目所在的龍崗和布吉等地區(qū)，過去兩個月房價漲幅超過了30%。

不過，佳兆業(yè)危機仍未完全解除，不少區(qū)域項目依然處在司法查封狀態(tài)，佳兆業(yè)惠州項目佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)東江新城、佳兆業(yè)1號仍處于暫停銷售狀態(tài)，尚無重啟時間表。

尋求債權人突破口

要讓項目解除司法查封，佳兆業(yè)必須跟債權人逐一進行談判，獲得債權人的諒解，這是身處懸崖邊的佳兆業(yè)能否逃出生天的關鍵。

佳兆業(yè)目前有高達650億元的債務，其中境外重組債務合計約170億元人民幣。在佳兆業(yè)的債權人名錄中，有各大銀行、信托公司、資產管理公司、基金子公司，共計四十余家。

“各地分公司都在跟金融機構談判，希望盡快解除司法查封，一些地方的銀行開始逐步放款?！币晃唤咏颜讟I(yè)的人士表示，一些區(qū)域的管理層最近在連續(xù)開會，忙于籌備項目重啟事項。

目前，最重要的債權人中國銀行與浦發(fā)銀行對佳兆業(yè)態(tài)度已經發(fā)生變化。

7月29日，佳兆業(yè)上海區(qū)域的債務談判獲得突破。浦發(fā)銀行已對佳兆業(yè)在上海的項目——佳兆業(yè)8號、佳兆業(yè)1號給予放行。

這兩個項目有望在8月中旬以后恢復正常銷售。此前，受到“鎖盤危機”影響，浦發(fā)銀行上調了項目風險，拒絕再向購房人發(fā)放按揭貸款，項目已經停售超過半年。

此外，據有關媒體報道，中國銀行已經同意允許佳兆業(yè)分期償清債務。目前，佳兆業(yè)只要按時將第一筆分期債務償清，中國銀行就會對佳兆業(yè)多個區(qū)域的項目給予放行。

中國銀行是佳兆業(yè)在內地最大的債權人，公開信息顯示，目前佳兆業(yè)涉及中國銀行的債務總額達100億元。據了解，佳兆業(yè)杭州區(qū)域住宅項目玖瓏山，已經獲得中國銀行杭州分行放行，

不過中國銀行對佳兆業(yè)亮綠燈并非沒有條件。據接近佳兆業(yè)的人士稱，條件就是債務利率有可能上浮，而且近期就要償清的首期欠款額度并不小，可能最快一兩個月就要籌集足夠的資金償清首期欠款。

“佳兆業(yè)的現金流正在好轉，最惡劣的時期已經過去了?！眳f縱國際集團聯合創(chuàng)辦人黃立沖表示。如此巨額債務獲得諒解，說明金融機構對佳兆業(yè)的風險預期已經明顯降低，這也將成為佳兆業(yè)向其他債權人尋求諒解的新砝碼。

不過，佳兆業(yè)需要闖過去的債權人障礙還有很多。以華東區(qū)域為例，由于涉及到愛建信托、中融信托、華潤深國投的債務糾紛，佳兆業(yè)在上海青浦區(qū)及杭州區(qū)域的兩個項目還處于司法查封狀態(tài)。目前，佳兆業(yè)還在努力和這三家機構談判。

黃立沖表示，佳兆業(yè)要全面擺脫危機，取決于郭英成能否向債權人提出滿意的債務重組方案。近日，佳兆業(yè)對外表示，債務重組計劃已經獲得部分境內債券持有人同意。但其沒有透露是否能與境外債券持有人就債務重組計劃達成一致，佳兆業(yè)的境外重組債務合計約170億元人民幣。

復牌時間尚無解

作為一家上市公司，佳兆業(yè)目前仍然沒有復牌的跡象。7月25日，在停牌近4個月后，佳兆業(yè)發(fā)布公告公布了復牌的5個條件，再次向市場傳遞正逐漸掌控公司走勢的信號。

協縱國際集團聯合創(chuàng)辦人黃立沖認為，佳兆業(yè)尚還要解決外界對其財務上的疑問，才有復牌的可能。但佳兆業(yè)目前面臨著最緊迫的難題是其2014年年報依然未出，如果這個先決條件沒有達成，佳兆業(yè)復牌走向正軌將無從談起。

盡管如此，種種跡象顯示，佳兆業(yè)與地方政府的關系正得到緩解。近期，佳兆業(yè)還通過了一個舊改項目的放行。7月14日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會網站公布了《2015年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》，其中由佳兆業(yè)國承置業(yè)（深圳）有限公司申報的“坂雪崗科技城15城市更新單元”赫然在列。

該項目曾在2014年進入行政審批的草案中，但因為佳兆業(yè)“鎖房事件”而中斷，如今再度獲得地方政府放行。

外界所關心的是，除了住宅項目銷售，未來佳兆業(yè)盈利點的轉變。接近佳兆業(yè)的人士認為，佳兆業(yè)未來業(yè)務重點有可能從舊改向文體產業(yè)轉移。 5月、6月，佳兆業(yè)相繼中標深圳鹽田體育中心、佛山高明體育中心的運營權，加大文化產業(yè)布局。

目前，佳兆業(yè)已經獲得了深圳大運中心、深圳南山文體中心、深圳鹽田體育中心、佛山高明體育中心四大場館的運營權，總面積達到80萬平方米。