曲線擴張

龔小鋒

不管是融創(chuàng)并購中渝置地部分資產(chǎn)，還是恒大65億港元接盤華人置業(yè)成都資產(chǎn)，這一輪并購，重視資產(chǎn)收購，側(cè)重進入二線城市，有著比以往更強烈的區(qū)域擴張?zhí)厣?/p>

在房企紛紛回歸一線城市的潮流之后，融創(chuàng)和恒大收購成都等地的房企，似乎在側(cè)面佐證，當一線城市競爭壓力日趨加大之后，二線城市的機會又開始悄然出現(xiàn)了。

成都成“爭議地”

接連收購失利后，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌終于鎖定了新的“獵物”。7月26日，融創(chuàng)中國公告稱，以總代價32億元收購中渝置地成都7個項目全部股權(quán)連同股東貸款。

此次收購真正的標的公司成都中渝國嘉，是中渝置地與川企國嘉地產(chǎn)的合資公司。其中，融創(chuàng)擬以27.56億元收購中渝置地所持有的51%股份，同時以4.5億元收購四川國嘉另外20%股份，總共占有成都中渝國嘉71%的股份。目前成都中渝國嘉置業(yè)旗下?lián)碛兴暮Ｒ菁?、城南逸家、南湖逸家、天府逸家、光華中心等7個項目，建筑面積達254萬平米，其中139萬平米未售。

這也是繼2014年收購綠城、佳兆業(yè)以來，孫宏斌率領(lǐng)融創(chuàng)進行的第三次規(guī)模較大的收購案。如果收購成功，其獲得的是成都中渝國嘉71%的控股權(quán)，從而實現(xiàn)首次進入西南重鎮(zhèn)成都市場，此前融創(chuàng)主要在北京、天津、重慶、上海等幾個城市布局。

7月15日早間，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業(yè)和恒大地產(chǎn)雙雙刊發(fā)公告稱， 恒大地產(chǎn)以65億港元的代價收購華人置業(yè)名下的間接全資附屬公司愛美高集團。

恒大地產(chǎn)從華人置業(yè)收購的資產(chǎn)包括位于成都市的華置西錦城、華置都匯華庭、華置廣場3個住宅及商業(yè)辦公樓項目。

“恒大今年以來一直在加強中西部布局，恒大集團成都公司已經(jīng)放棄近遠郊大盤的發(fā)展模式，回歸主城區(qū)?！背啥家晃唤咏愦蟮臉I(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)了解，今年4月起，恒大就已經(jīng)開始和成都主城區(qū)的數(shù)個商業(yè)項目商討收購、合并的事宜，這次收購的華人置業(yè)三個項目也在其中。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，恒大集團去年至今通過“招拍掛”方式獲得成都主城區(qū)地塊三宗，包括青羊區(qū)萬家灣地塊、曹家巷廣場地塊、川棉廠地塊，上述三宗地塊可建面積共計約125萬平方米，且均是高總價大面積型地塊，其中川棉廠地塊拍出總價20.76億元的高價，至今保持著2015年成都地王紀錄。

這三個項目都位于成都核心區(qū)域，其中華置·都匯華庭與華置廣場更是位于成都一環(huán)內(nèi)的中心地段。目前三個項目均處于銷售階段，不過，部分項目商業(yè)板塊并未完全啟動。

隨著信貸緊縮，近期成都市場還不時傳出開發(fā)商整售項目或?qū)で筚Y本入股支持的消息。其中，廣西龍頭房企江宇集團有意將成都項目江宇天府城整體打包出讓，該項目總建筑面積約為138萬平方米。由于這是該企業(yè)在成都的唯一在售項目，按目前情況來看，江宇集團或?qū)⑼顺龀啥际袌?，至于接盤方目前外界尚未知曉。

對于成都市場，買賣雙方看法頗不一致。恒大方面在公告中表示，成都是西南地區(qū)的經(jīng)濟、科技、教育、文化中心，區(qū)域房地產(chǎn)市場回升的勢頭明顯，此次收購有助于增加公司在成都主城區(qū)的土地儲備。

但對于此次出售資產(chǎn)，華人置業(yè)卻表示，公司預(yù)計成都住宅物業(yè)售價在未來較長時間內(nèi)難有上漲空間，加上近年成都有多個大型商業(yè)物業(yè)落成并投入市場，導(dǎo)致可供租用面積及酒店房間的供應(yīng)出現(xiàn)過剩，預(yù)計商業(yè)物業(yè)的收益會進一步下跌，因此決定出售上述物業(yè)，回籠資金以用于其他投資機會。

二線城市并購機會閃現(xiàn)

隨著一線城市競爭壓力日益加大，房企開始進入二線城市或國家戰(zhàn)略布局區(qū)域搶占先機，其主要方式之一就是通過并購。

恒大集團今年在全國范圍都采取了逆市快速擴張的戰(zhàn)略。恒大集團董事局主席許家印曾在5月表示，要48天上馬100個項目。據(jù)此前媒體披露，在今年上半年，恒大總部對成都公司下達了年內(nèi)開拓20個新項目的任務(wù)要求。而在達成這一目標的過程中，恒大在成都和武漢多地展開了并購。

“當前企業(yè)要突破瓶頸，跨上臺階，惟有采用超常規(guī)的并購重組的發(fā)展模式?！币拙樱ㄖ袊┛毓捎邢薰緢?zhí)行總裁丁祖昱表示。在其看來，融創(chuàng)的并購就是民營企業(yè)通過資本市場并購模式，實現(xiàn)自身跨越式發(fā)展的一大案例。

一直聚焦少數(shù)城市的融創(chuàng)，不但此次通過并購進入成都，還進入山東濟南。2014年融創(chuàng)進入濟南，與山東建邦集團合作，開發(fā)一個總建筑面積達167萬平方米的大型城市綜合體項目——融創(chuàng)財富中心，由融創(chuàng)團隊操盤。

該項目5月份首次開盤，當日即熱銷10億，創(chuàng)造了濟南改善型項目開盤“套數(shù)+金額”的雙銷冠。此外，融創(chuàng)至少還在濟南拿了四塊地（包括合作摘牌）。目前，濟南區(qū)域由融創(chuàng)北京團隊托管。

融創(chuàng)中國北京區(qū)域公司總經(jīng)理荊宏近日表示，“濟南樓市是全國少有的十分健康的市場，沒有大起大落，一直平穩(wěn)上升，融創(chuàng)十分看好濟南市場?！鼻G宏還表示，未來將加強與建邦控股的合作，爭取更多項目的落地，并在合適的條件下進軍其他城市，全面布局山東。

恒大還在重慶和武漢、佛山等地收購。6月2日晚間，恒大宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份。此前的5月28日，恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%股權(quán)。

恒大的動機簡單明確，兩筆收購之后，恒大將獲得重慶、武漢兩個重點二線城市的大量優(yōu)質(zhì)土地。公開資料顯示，重慶中渝集團擁有總建筑面積約342萬平方米的已竣工物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)，其中包含233萬平方米的土地儲備。

此外，恒大收購了佛山本土房企長信地產(chǎn)在佛山市獅山和中山坦洲的兩個項目。近日，長信投資公司營銷部總經(jīng)理徐偉釗向媒體證實此事。6月26日，恒大銷售團隊正式進駐上述長信佛山項目，項目改名為恒大御景并一度封盤停止銷售，于7月5日重新上市。

從去年年底至今，佛山出現(xiàn)了不少樓盤被地產(chǎn)大鱷收購事件，例如中建地產(chǎn)收購原創(chuàng)鴻燈湖左岸、富德生命人壽收購佳兆業(yè)濱江一號、保利地產(chǎn)收購云東海高爾夫花園等，而這些樓盤基本都是開發(fā)到一半左右的在售項目。

今年南京也出現(xiàn)了數(shù)個項目被接盤或整體并購的案例。7月5日，上海證大發(fā)出公告稱，以35.13億元收購中冶地王濱江1號地塊中拆分出來的11幅小地塊。

7月13日，南京有市場消息稱，南京中城國際廣場將要易主，接盤方是遠洋地產(chǎn)。據(jù)當?shù)孛襟w報道，有關(guān)本次收購的接洽已經(jīng)進入尾聲，預(yù)計本月底會正式對外公布收購的消息。

但以收購形式進入二線城市，并不是那么簡單。首先是對于城市供需的判斷，外來的房企并不一定能看清。此外，一些地塊的開發(fā)并不容易，如恒大在成都收購的曹家巷地塊與川棉廠地塊均有較高的配建要求，而曹家巷項目，根據(jù)規(guī)劃條件，估計恒大會把利潤押在商業(yè)部分。在商業(yè)上能否脫穎而出，直接關(guān)系到恒大在成都的發(fā)展。

上述三個項目中，具有代表性的曹家巷廣場已經(jīng)開盤，商業(yè)部分也已入市。據(jù)開發(fā)商披露，開盤當天去化820套，銷售總額達到12.3億元，其中住宅銷售9億元，商業(yè)銷售3.3億元。盡管如此，恒大的逆市擴張前景如何，還有待市場檢驗。

此外，京津冀等紅利區(qū)域也受到房企青睞。7月8日，遠洋地產(chǎn)成功收購天津港濱路項目公司股權(quán)。該項目將由遠洋地產(chǎn)負責操盤，并納入遠洋地產(chǎn)管理體系。

遠洋方面表示，此舉意在強化京津冀區(qū)域的戰(zhàn)略布局。

港資與中小企業(yè)撤退

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)并購重組的步伐正在加快。據(jù)清科旗下私募通數(shù)據(jù)顯示，2015年6月份，中國并購市場共完成171起并購交易。其中，房地產(chǎn)行業(yè)并購6月份披露總金額位居第一，披露金額的案例有18起，交易總金額為12.02億美元，占披露案例總金額的20.5%。

這些被并購的企業(yè)或項目，一部分來自于港資企業(yè)的拋售，一部分則是由于區(qū)域房企經(jīng)營不善而順勢出售。

繼長實、華人置業(yè)后，又一家港資房企逢高套現(xiàn)內(nèi)地房地產(chǎn)項目。近日，合景泰富宣布收購新鴻基持有的廣東佛山最大舊改項目30%股份，涉及金額約 18.6億港元。由此，新鴻基成為繼長實、瑞安、華人置業(yè)后，又一家逢高套現(xiàn)內(nèi)地項目的港企。

相關(guān)資料顯示，新鴻基此次售出股權(quán)項目為兩大商住地塊，分別于2009年和2010年取得，共計擲金81.65億元拿下兩大商住項目地塊。經(jīng)過四年多的動遷和開發(fā)，2014年4月，該項目推出住宅瀧景花園一期，同年12月又推出商業(yè)部分。開發(fā)周期之長明顯超過行業(yè)平均水平。

近兩年，新鴻基幾乎在內(nèi)地土地市場銷聲匿跡，這次又套現(xiàn)手中原有項目，使其在內(nèi)地的投資規(guī)模進一步縮減。

瑞安房地產(chǎn)也不好過。日前市場傳出消息，萬科牽頭的一個財團打算以 35.7億元收購瑞安房地產(chǎn)在上海的一處超甲級寫字樓。彭博日前引述消息人士指，萬科將牽頭合組財團洽購上海企業(yè)天地二期的3號樓，目前尚未簽訂轉(zhuǎn)讓和收購協(xié)議。

毗鄰上海新天地的企業(yè)天地共擁有4幢超甲級寫字樓。二期包括3號樓和5號樓，剛剛落成的3號樓總建筑面積為8.7萬平方米。

如3號樓出售意味著這4棟樓將全部不屬于瑞安房地產(chǎn)。早在2013年年底，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞就已經(jīng)把剛建成的5號樓權(quán)益出售給了中國人壽。7月初，澎湃新聞報道房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)匯以70億元接手羅康瑞手中最值錢的項目——企業(yè)天地一期。

對于上述兩項轉(zhuǎn)讓消息，瑞房方面并未明確予以否認?！拔覀冋谇⒄劤鍪凵虡I(yè)項目，包括位于上海的物業(yè)。但有媒體將此舉解讀為從內(nèi)地撤資，并不準確?！比鸱肯嚓P(guān)人士對媒體表示。

據(jù)了解，瑞房去年在上海黃浦、虹口舊改項目的總投入達182億元，加之上海虹橋項目，總投資高達350億元。激進的投資，導(dǎo)致該公司的凈資產(chǎn)負債率從2013年的59%，快速攀升至去年的79%。

由于地產(chǎn)收益前景已無法和“黃金十年”相比，港企希望逢高套現(xiàn)轉(zhuǎn)而投資回報率更高的高新行業(yè)，對于地產(chǎn)領(lǐng)域無心戀戰(zhàn)。而內(nèi)地房企迎來新一輪并購擴張，其更熟悉國內(nèi)樓市游戲規(guī)則，在開發(fā)運營方面也更有優(yōu)勢。

對于中小房企，在南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠看來，在房地產(chǎn)市場總體仍偏弱的格局下，融資環(huán)境艱難，中小型企業(yè)信用狀況可能會愈發(fā)惡劣，為了減小損失他們不得不出售控股權(quán)，接受被吞并的命運。

“我們轉(zhuǎn)讓項目，主要是因為這兩個項目銷售進度未達預(yù)期，銷售價格一直漲不起來，項目利潤比較薄?！?長信投資公司營銷部總經(jīng)理徐偉釗對媒體表示。不過，長信希望通過項目轉(zhuǎn)讓回籠資金，接下來準備在大本營佛山中心城區(qū)拿地。

再如中渝置地，這已經(jīng)是近兩個月以來第二次大規(guī)模出售內(nèi)地資產(chǎn)。今年6月2日，該公司宣布以55億元向恒大出售重慶中渝的物業(yè)，涉及總建筑面積約3.42百萬平方米。

收購者需更“嫻熟”

對于并購形勢的判斷，許家印此前就表示，未來三到五年，房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，而目前的政策風向和市場環(huán)境，是獲取項目的極佳機會。

孟祥遠認為，在未來的行業(yè)洗牌中，實力型房企和有特色的創(chuàng)新型房企有望成為佼佼者，前者擁有強大的資源以及成熟的資金鏈，后者掌握新型的客群，能夠抓得住市場。

在孟祥遠等業(yè)內(nèi)人士看來，實現(xiàn)縱向一體化、跨領(lǐng)域多元化的主要路徑是通過并購，而非自身培育，因此未來三到五年是產(chǎn)業(yè)并購大發(fā)展時代。比如美國就曾在1990年-2002年間出現(xiàn)諸多地產(chǎn)并購案例。

丁祖昱認為，目前千億企業(yè)已經(jīng)達到7家，在未來兼并重組的推動下，千億企業(yè)或許會達到10家，如一旦和金融緊密結(jié)合，不僅數(shù)量還會繼續(xù)攀升，規(guī)模也會從量變發(fā)生質(zhì)變，萬億級的地產(chǎn)大鱷出現(xiàn)也有可能出現(xiàn)。

由于吞下同量級房企的大規(guī)模并購風險重重。如融創(chuàng)試圖收購綠城和佳兆業(yè)均告失敗，尤其是佳兆業(yè)，其在債務(wù)鏈條、政企關(guān)系、財務(wù)、利益瓜葛上，要比綠城復(fù)雜得多，超出了融創(chuàng)所能應(yīng)對的范圍。

此次的“大吃小”，恒大等房企顯示出了更加嫻熟的技術(shù)。在此次恒大地產(chǎn)與華人置業(yè)達成的收購協(xié)議中，恒大地產(chǎn)為支付65億港元的收購款留足了便利條件。

雙方約定的交易條款是，在出售協(xié)議簽訂的一年半時間內(nèi)，恒大地產(chǎn)僅需支付交易款項的20%，即13億港元，而簽訂出售協(xié)議的兩年內(nèi)，恒大地產(chǎn)也只需要支付交易款項的三成，不到20億港元。在派駐人員層面，也十分迅速。有市場消息稱，7月15日上午，由恒大地產(chǎn)成都公司副總經(jīng)理帶隊的接手團隊已經(jīng)進駐華人置業(yè)。

為了加快拿地等決策，恒大進行簡政放權(quán)：將拿地權(quán)限下放給地區(qū)公司董事長，由地方公司董事長把關(guān)，然后上報投資中心快速審批；在一定程度上放寬“五星標準”，以配合地方公司負責人快速決策拿地。

另一家積極并購的房企融創(chuàng)，對于收購重慶項目一事也并未塵埃落定，雙方在人事、財務(wù)、項目等多個環(huán)節(jié)至少都還需數(shù)個月進行談判和磋商。

不過，與前兩次收購相比，融創(chuàng)此次收購中渝置地資產(chǎn)相對簡單得多。不但是因為體量小，而且中渝置地在成都的資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)，不存在像佳兆業(yè)的項目一樣復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系。同時，中渝置地相繼出售重慶、成都的項目已表明其套現(xiàn)的堅定決心，中途反悔的可能性不大。

不過，并購資產(chǎn)如何化腐朽為神奇十分重要?！霸诓①徍唾Y產(chǎn)處置上也將是未來非常重要的環(huán)節(jié)。公司整體股權(quán)并購，或入股上市公司，多角度金融領(lǐng)域的成長是房企下一輪成長所需要挖掘的?！币拙淤Y本合伙人、總經(jīng)理吳綺敏近日表示。