權(quán)威解讀

采訪(fǎng)人物

伍寶瑩（Gogo Wu），美國(guó)華人實(shí)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼理事、美國(guó)舊金山小業(yè)主協(xié)會(huì)商業(yè)伙伴、舊金山好地點(diǎn)地產(chǎn)公司公關(guān)總監(jiān)及地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代表、舊金山地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)成員。

Q：介紹下灣區(qū)所在的三大城市舊金山、圣何塞、奧克蘭這幾個(gè)熱點(diǎn)地段房?jī)r(jià)和著名豪宅？為什么這些地段受到買(mǎi)家的追捧，從學(xué)區(qū)、商業(yè)配套、發(fā)展經(jīng)濟(jì)支柱三大方面分析下？

A：舊金山灣區(qū)地理位置獨(dú)特，氣候宜人，人文歷史豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè)活動(dòng)活躍，是高新科技公司的搖籃，各國(guó)美食天堂，多元種族和睦共處的寶地，也是全美乃至全球人民夢(mèng)寐以求的居住首選。舊金山市內(nèi)著名豪宅區(qū)包括：

●Pacific Heights——太平洋高地 （著名景觀(guān)大宅，歷史悠久，價(jià)值在1000萬(wàn)美金以上）

●Russian Hill——俄羅斯山（包括聞名景點(diǎn)九曲花街所在的Lombard街， 普遍房?jī)r(jià)500萬(wàn)美元以上）

●Sea Cliff——海崖 （地如其名，在舊金山西北角的海岸上，飽覽金門(mén)大橋美景，房?jī)r(jià)在400-800萬(wàn)美元不等）

●Presidio Heights——匹斯蒂奧高地（另一古典大宅集中地，房?jī)r(jià)于600-1000萬(wàn)美元）

●Noe Valley——諾埃谷（年輕高科技總裁們熱門(mén)居住點(diǎn)，美食購(gòu)物，房?jī)r(jià)于200-500萬(wàn)美元）

圣何塞位于舊金山以南大概1小時(shí)車(chē)程。在過(guò)去30年間，由于靠近硅谷而從一個(gè)荒蕪小城市漸漸演變成擁有全美年收入超過(guò)15萬(wàn)第二多人口的小康之城。舊金山與圣何塞之間是中半島，也是硅谷核心地帶，交織著全美新舊最富裕的幾個(gè)古老小鎮(zhèn)與高科技新貴的居住寵兒：

●Hillsborough——休斯伯洛（陽(yáng)光充沛，風(fēng)景優(yōu)美，平均家庭收入以50萬(wàn)美元成為全美最富小鎮(zhèn)之一。房?jī)r(jià)500-1000萬(wàn)美元）

●Palo Alto - 帕羅奧圖 （著名史丹福大學(xué)所在地，校區(qū)好，商業(yè)美食應(yīng)有盡有。平均房?jī)r(jià)300-600萬(wàn)美元）

●Menlo Park——門(mén)洛帕克市（Facebook 臉書(shū)公司總部，近年來(lái)竄起的科技新貴集中地。平均房?jī)r(jià)200-300萬(wàn)美元）

●Atherton——阿瑟頓（2013年福布斯雜志把該區(qū)郵編號(hào)94027列為全美最貴郵編號(hào)，房屋以大牧場(chǎng)風(fēng)格為主，是寸土寸金的舊金山灣區(qū)少有的占地面積較大的地區(qū)。房?jī)r(jià)一般在1000-2000萬(wàn)美元）

●Cupertino——丘珀蒂諾（Apple 蘋(píng)果公司總部，校區(qū)全國(guó)聞名，商店餐廳林立，另外一個(gè)高科技新貴們爭(zhēng)相購(gòu)入房產(chǎn)的熱門(mén)地。房?jī)r(jià)大概150-300萬(wàn)美元）

奧克蘭位于舊金山以東僅20分鐘車(chē)程。一橋相隔，奧克蘭要比常年涼爽的舊金山溫暖得多。雖然壞名遠(yuǎn)播，但奧克蘭卻有著鮮為人知的獨(dú)特風(fēng)光。近年舊金山租金漲至全美之首，很多新生代專(zhuān)業(yè)人員紛紛過(guò)橋到奧克蘭居住。倉(cāng)庫(kù)改建的閣樓、各國(guó)特色美食、附有游戲主題的酒吧、吸引著年輕人搬到這座城市。奧克蘭附近還有很多豪宅區(qū)：

●Piedmont——皮埃蒙特（位于奧克蘭山上，舊金山灣景一覽無(wú)遺。房屋以古典文藝雅房為主，房?jī)r(jià)200-400萬(wàn)美元）

●Berkeley Hil——柏克萊山（名校加州大學(xué)柏克萊分校所在地，鄰近奧克蘭山，山腳正是校址，山上洋房?jī)r(jià)格100-200萬(wàn)美元）

●Orinda（奧林達(dá)）、Moraga（莫拉加）、Lafayette（拉斐特）、Walnut Creek（核桃溪）在奧克蘭的東北方一帶，其校區(qū)在灣區(qū)非常有名、綠化度高，適合家庭居住或養(yǎng)老退休。房?jī)r(jià)100-200萬(wàn)美元）

Q：在美國(guó)可出售的地產(chǎn)類(lèi)型分新房和二手房， 請(qǐng)分別介紹下兩種房子的優(yōu)、缺點(diǎn)？

A：一般年輕買(mǎi)家喜歡現(xiàn)代化建筑風(fēng)格，還有部分海外，特別是中國(guó)買(mǎi)家喜歡新房。新房的好處是建筑按現(xiàn)在的安全規(guī)格建造，比較少有安全隱患。而且市政府在選擇市內(nèi)建筑發(fā)展商的時(shí)候，一般以經(jīng)驗(yàn)與信譽(yù)好的發(fā)展商為優(yōu)先考慮，所以質(zhì)量有保障。但是全新的房子一般以公寓為主，少有的幾個(gè)聯(lián)體別墅或者獨(dú)立別墅新項(xiàng)目，一般占地面積較小，空間不大，而且一般有管理費(fèi)。缺點(diǎn)是新房一般比較難作信貸、而且利息鎖定費(fèi)用較高。某些新建公寓在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，導(dǎo)致集體訴訟，訴訟耗時(shí)較長(zhǎng)，影響公寓轉(zhuǎn)售價(jià)格，因?yàn)橹挥猩贁?shù)銀行信貸有訴訟的公寓，而且利息比一般公寓要高、首期也要求較多。

二手房是舊金山市場(chǎng)上的主要房源。許多美國(guó)民眾偏愛(ài)二手房，因?yàn)槎址空嫉孛娣e相對(duì)較大，而且作為文化大熔爐的舊金山，不同年代建造的二手房呈現(xiàn)當(dāng)時(shí)不同的風(fēng)格。標(biāo)志性的維多利亞式房屋幾乎在居民心里留下了深深的烙印，而且普遍美國(guó)買(mǎi)家相信現(xiàn)代風(fēng)格過(guò)個(gè)十年就土了，但古典的舊房卻保存著永不退色的經(jīng)典。二手房的市場(chǎng)較廣，升值潛力與保值性也高。保留原有風(fēng)格卻加入現(xiàn)代家具的翻新二手房一般會(huì)有多位買(mǎi)家競(jìng)價(jià)的情況。二手房缺點(diǎn)是安全規(guī)格一般已經(jīng)過(guò)時(shí)，由于裝修許可申請(qǐng)手續(xù)繁瑣，翻修成本投入較多，所以安全有隱患。在購(gòu)房時(shí)，專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會(huì)幫客人到樓宇檢驗(yàn)局查看修建許可歷史與圖紙，以充分掌握房屋改建情況，也為以后的修整作準(zhǔn)備。很多二手房有上百年歷史，所以不免有前屋主在此百年歸老。對(duì)部分華人買(mǎi)家造成不小的心理障礙，但對(duì)美國(guó)買(mǎi)家倒是有趣的歷史。

Q：從投資層面上看，在灣區(qū)內(nèi)置業(yè)完畢后，如需房屋出租是怎樣的一個(gè)流程？

A：其實(shí)舊金山灣區(qū)各市各郡出租條例各異，建議投資者在購(gòu)房前先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)或者律師關(guān)于出租條例的細(xì)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房后可以委托信譽(yù)好的物業(yè)管理經(jīng)紀(jì)或者公司幫忙網(wǎng)上招租，審查租客申請(qǐng)人的背景、資產(chǎn)狀況與信用。物業(yè)管理經(jīng)紀(jì)可以代為長(zhǎng)期管理該物業(yè)，服務(wù)范圍一般包括：收取租金、支付開(kāi)支、雇用工人維修家居水電等等。一般管理費(fèi)用為每月租金的5-6%。出租可作短期（如AirBnB之類(lèi)民宿服務(wù)）或長(zhǎng)期、如作短期出租，一般屋主要到當(dāng)?shù)刈鈩?wù)處登記。租金收入一般需要在每年4月15日前申報(bào)去年收入。建議咨詢(xún)會(huì)計(jì)師關(guān)于租金收入的稅務(wù)問(wèn)題。

Q：沒(méi)有綠卡的外國(guó)人可以在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)嗎？

A：美國(guó)是比較成熟的市場(chǎng)，對(duì)外國(guó)購(gòu)房者持歡迎態(tài)度。同時(shí)，法律透明公開(kāi)，購(gòu)房程序要比其它國(guó)家相對(duì)簡(jiǎn)單明了。任何人都可以購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)，只要你擁有中國(guó)護(hù)照，你就可以完成購(gòu)房交易，即使你沒(méi)有美國(guó)簽證，也可以通過(guò)傳真完成交易。