去舊金山灣區(qū)買(mǎi)房

LEILEI

作為加州的門(mén)戶，舊金山灣區(qū)是美國(guó)的高科技中心，不僅有聞名遐邇的硅谷，也是加利福尼亞州北部的大都會(huì)區(qū)，總?cè)丝跀?shù)在700萬(wàn)以上。該地也是美國(guó)人均收入最高的地區(qū)之一，覆蓋了東灣、南灣、舊金山市區(qū)等。多元化的城市魅力讓灣區(qū)多年蟬聯(lián)全球最受歡迎宜居區(qū)域。擁有眾多世界知名的標(biāo)志性“名片”： 迷霧中的Golden Gate Bridge、燈火輝煌的Bay Bridge、氣魄與智慧并存的San Mateo Bridge。這三座大橋聯(lián)絡(luò)起了加州人的重要生活版圖。從市區(qū)往返于灣區(qū)之間，除了驅(qū)車(chē)探索灣區(qū)的中心地段外，它的公共交通尤為發(fā)達(dá)，堪稱(chēng)與紐約媲美，BART的快速有軌交通系統(tǒng)主要解決了區(qū)內(nèi)各個(gè)城市間（如舊金山、奧克蘭、柏克萊、達(dá)利市等）的運(yùn)輸需求。然而，灣區(qū)的傲人教育地位也是北美首屈一指的， Stanford University與UC Berkeley 支撐起了與美國(guó)東部常春藤大學(xué)相比肩的西部學(xué)術(shù)脊梁。

灣區(qū)地產(chǎn)熱是窺探美國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影，成為子女留學(xué)、全球移民的首選，皆是投資客熱錢(qián)集中的核心目標(biāo)。全球資本市場(chǎng)的變幻莫測(cè)，國(guó)內(nèi)外匯再度貶值。剖析美國(guó)樓市的多極化，分析賣(mài)家、租賃等市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告之后，就賣(mài)家市場(chǎng)而言，因?yàn)闉硡^(qū)可開(kāi)發(fā)的新房資源非常有限，“造”哪“漲”哪的態(tài)勢(shì)已日趨白熱化。往深度里講，新房的購(gòu)買(mǎi)者可以毫不費(fèi)力地一轉(zhuǎn)手，拋向二手房市場(chǎng)，這中間的“搶手貨”常常水漲船高，恰恰也是當(dāng)今灣區(qū)房產(chǎn)價(jià)居高不下的原因之一。從買(mǎi)家角度出發(fā)，移民“熱”的買(mǎi)房剛性需求量不斷被打破記錄，而追求黃金地段的軟性需求量時(shí)時(shí)在被擴(kuò)大和轉(zhuǎn)移。租賃市場(chǎng)，相比于“過(guò)快”增漲的樓市價(jià)格，租金成本相對(duì)親民，回報(bào)率穩(wěn)定，用于商住兩用的房產(chǎn)投資回報(bào)率較高。這層層微妙關(guān)系，是牽一發(fā)而動(dòng)全身的連鎖反映，還是未來(lái)再次抵御經(jīng)濟(jì)探底時(shí)灣區(qū)樓市的自救保值手段呢？很多人都深信不疑地認(rèn)為，灣區(qū)的房產(chǎn)在復(fù)蘇的同時(shí)已然增長(zhǎng)過(guò)快。在我看來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)一體化的時(shí)代背景下，歐元、澳元起伏的不穩(wěn)定性，正在造就美元的走強(qiáng)。美元的強(qiáng)勢(shì)回歸是世界經(jīng)濟(jì)扭轉(zhuǎn)乾坤的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，受到這個(gè)國(guó)際通用貨幣的利好影響，美國(guó)地產(chǎn)還將攀升。

上圖是首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun教授，在2015年8月10日的全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)暨芝加哥領(lǐng)袖峰會(huì)上所作回顧演示。該圖顯示全美房?jī)r(jià)中位數(shù)從2012年1月的谷底反彈，至今已超過(guò)2007年7月的高峰期。 Lawrence Yun表示：“因?yàn)樾刨J市場(chǎng)雖比金融海嘯時(shí)較放松了一些，但總體仍非常謹(jǐn)慎。買(mǎi)家的信貸購(gòu)房都必須通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徟^(guò)程，包括信貸申請(qǐng)者提供兩年持續(xù)工作收入、購(gòu)房首期金錢(qián)來(lái)源審查、等一系列證明，而且銀行在審批過(guò)程中必須向稅局要求報(bào)稅記錄核實(shí)申請(qǐng)人收入資料真?zhèn)?，防止過(guò)去虛報(bào)收入情況。嚴(yán)緊的信貸環(huán)境加上持續(xù)偏低的貸款利息，通貨膨脹率接近于零，并非有較高的房產(chǎn)泡沫。”（圖表數(shù)據(jù)摘自全美房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人協(xié)會(huì)）

2008年金融海嘯期間，房?jī)r(jià)降幅相對(duì)較小，但卻是全美房地產(chǎn)反彈最早、最快、幅度最高的地方之一。舊金山灣區(qū)是全國(guó)房產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)頭羊，其原因除了源源不斷的移民及外來(lái)人口增加住房需求，也因該區(qū)家庭收入中位數(shù)居全美之最。舊金山的市內(nèi)新舊城區(qū)相互滲透，留著各國(guó)移民們美國(guó)夢(mèng)的印記，舊富人區(qū)與科技新貴區(qū)和諧輝映，象征著多元文化的開(kāi)端與延續(xù)。

在過(guò)去4年內(nèi)，舊金山的房地產(chǎn)價(jià)格以飛快的速度從谷底反彈、增長(zhǎng)。今年樓價(jià)按年增長(zhǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。前幾年為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，舊金山華人市長(zhǎng)李孟言決定以優(yōu)惠政策吸引高新科技公司搬到舊金山市內(nèi)，如Zynga、Square、Uber、Twitter等公司都從硅谷遷到市內(nèi)。大部分在硅谷上班的年輕上班族，因?yàn)橄Ｍ诜泵Φ墓ぷ骱竽芟硎芊潘傻纳铒L(fēng)格，也紛紛搬到舊金山市內(nèi)居住，形成各公司大巴穿梭市內(nèi)接送員工上下班的景象。加上名校繁多，舊金山也是各國(guó)留學(xué)生的熱門(mén)留學(xué)地。人口不斷增長(zhǎng)，住房供不應(yīng)求，所以出現(xiàn)樓市高漲現(xiàn)場(chǎng)：一房多人競(jìng)價(jià)。根據(jù)摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Anthony Chan分析，折算了通脹率，舊金山房?jī)r(jià)比海嘯前高峰還是稍低8%，聯(lián)儲(chǔ)加息需求不大，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。

總而言之，舊金山灣區(qū)房地產(chǎn)都很保值，但政府建房施政還是面臨很多阻礙，建房速度遠(yuǎn)不及需求增長(zhǎng)。政府把目光投到了過(guò)去被視為治安不好卻有著明媚陽(yáng)光與美好灣景的東南區(qū)。這些地區(qū)吸引了很多追求獨(dú)特生活風(fēng)格的年輕人居住。就算市場(chǎng)有小的調(diào)整，再次遇到金融海嘯租金反而未必受影響，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。