房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟的影響

文|張?zhí)眸Q

房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟的影響

文|張?zhí)眸Q

隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展有著十分重要的意義。作為人們生活的必需品，房地產(chǎn)價格一直受到了我國居民的高度關(guān)注，其波動對于我國居民消費會產(chǎn)生巨大的影響。目前，我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀大致為價格波動大、與居民收入具有較大差距以及投機市場過熱。這些問題對我國宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生的很大的影響。因此，我們必須對房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟的影響展開深入的研究，并提出有效的建議，以保證我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)價格波動的含義

根據(jù)價值規(guī)律可知，房地產(chǎn)價格是表現(xiàn)房地產(chǎn)價值的形式，房地產(chǎn)價值決定了房地產(chǎn)的價格。同時，房地產(chǎn)具有位置固定、供給滯后的特點，因此房地產(chǎn)市場供需關(guān)系也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。一旦影響房地產(chǎn)市場供需因素發(fā)生變化時，房地產(chǎn)價格就會以房地產(chǎn)價值為軸心發(fā)生一定范圍的波動，進而形成了房地產(chǎn)價格的波動趨勢。

此外，大部分房地產(chǎn)價格波動都是小幅范圍的，然而有時房地產(chǎn)價格也可能呈現(xiàn)劇烈波動形態(tài)，具體特征表現(xiàn)為房地產(chǎn)與其成本或者基本價值呈持續(xù)過分偏離的趨勢。有關(guān)研究表明，只要滿足一定的條件，資產(chǎn)價格長期與其成本或基本價值的過分偏離的情況是不可能發(fā)生的，具體條件如下：資產(chǎn)具有無限的供給彈性；資產(chǎn)的基本價值明顯確定；在未來某個時刻，資產(chǎn)受到終端價格的約束。而房地產(chǎn)價格規(guī)律卻與這一規(guī)律相反。首先，房地產(chǎn)具有耗時長、位置固定、土地資源占有量大的特點，因此其資產(chǎn)的供給彈性與替代彈性是缺失的。其次，影響房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流量的因素較多，其基本價值的不確定性非常強。再者，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展以及人口的不斷增加，房地產(chǎn)的需求量必然呈現(xiàn)上述的態(tài)勢，然而受限于土地資源、人力資源以及資金等問題，房地產(chǎn)價格勢必越來越高，不會受到終端價格的約束?？梢?，房地產(chǎn)價格波動規(guī)律與上述條件并不相符，其可能存在劇烈的波動，特別是在房地產(chǎn)市場存在大量投機需求的形勢下，當房地產(chǎn)出現(xiàn)需求彈性小于供給彈性的情況時，房地產(chǎn)價格的波動幅度肯定會增大，最后與均衡價格點偏離程度越來越大，加劇了房地產(chǎn)價格的波動。

根據(jù)上述分析，可見房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系是難以實現(xiàn)平衡的，房地產(chǎn)價格波動客觀存在，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投機需求時，房地產(chǎn)價格劇烈波動的情況極易發(fā)生。而經(jīng)驗表明，這種房地產(chǎn)價格的劇烈波動必然會影響到宏觀經(jīng)濟，情況嚴重時還會導致其崩潰。鑒于此，本文從消費與投資兩個角度，對房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟的影響進行分析。

房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟的影響

站在消費角度進行房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟的影響。房地產(chǎn)價格波動對居民消費產(chǎn)生的影響主要是通過財富效應(yīng)的傳導渠道來實現(xiàn)。消費行為的生命周期理論提出，除了當期收入以外，消費者一生收入也會影響到消費決策，消費者在全部生命周期中，會將自己的收入與財富進行現(xiàn)期與延期消費的最優(yōu)配置。作為居民持有的重要財富之一，房地產(chǎn)的價值與房地產(chǎn)價格有著密切的聯(lián)系，所以居民可支配的財富總量必然會由于房地產(chǎn)價格的波動而發(fā)生改變，進而度消費支出的變動造成影響。一旦房價上升，就會增加房地產(chǎn)資產(chǎn)價值，家庭的當期收入可以通過房地產(chǎn)的出售或者房地產(chǎn)抵押進行融資而兌現(xiàn)的資本收益得到大幅度提升，進而促進家庭消費。就算房產(chǎn)持有人沒有進行房產(chǎn)出售或者融資，也會因為財富貼現(xiàn)值的增加而使得消費者對未來收入水平產(chǎn)生良好的消費預(yù)期而使當期家庭消費水平得以提高。反之，一旦房價下跌，就會降低房地產(chǎn)資產(chǎn)價值，嬰兒減少消費者的終身財富，進而限制了家庭消費。

目前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化發(fā)展，商品房呈現(xiàn)一個顯著的供需彈性關(guān)系，商品房的需求價格彈性大于1，即說明我國居民對商品房的需求與價格成正比，形成了明顯的商品房的財富效應(yīng)。同時，根據(jù)我國的消費結(jié)構(gòu)經(jīng)驗，在居民總消費支出中，居住消費占有較低的比重。雖然1998年中央政府推行了住房體制改革，在很大程度上改變了我國消費結(jié)構(gòu)，在食品消費支出所占比重降低了很多，而居住支出與醫(yī)療保健等項目所占比重明顯增加，然后受到諸多因素的影響，使得我國居民的消費情況并不理想。此外，不斷上漲的房價也是限制消費者消費的重要原因。在1999~2002年，隨著房地產(chǎn)價格的小幅上漲，居民居住消費支出的增長得以加快。然而自2003年隨著房價的急劇上漲，居民居住消費支出的增長速度不斷降低，可見較高的房價對我國居民居住消費需求造成了嚴重限制。

自1997年以來，房地產(chǎn)行業(yè)就被視作國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，我國政府也予以大力支持。1999~2003年，居住消費支出的年均增長速度達到了11.6%，表明居民的居住消費成為了擴大內(nèi)需的消費熱點。然而，相比于居住消費的指出增速，我國GDP變化幅度卻非常小，年增長速度大約為8%，同時有關(guān)研究表明，GDP增速與居住消費支出的關(guān)聯(lián)并不大，可見住房消費支出的增加并沒有對經(jīng)濟增長產(chǎn)生較大的影響。

站在投資角度進行房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟的影響。站在房地產(chǎn)投資商的角度來看，在處于市場經(jīng)濟條件之下，房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策受到了預(yù)期獲取利潤額的影響，而房地產(chǎn)價格波動又會對利潤額的確定造成影響。在房價持續(xù)上漲的情況下，企業(yè)預(yù)期能夠獲取更多的利潤額，房地產(chǎn)投資的需求必然增加。同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，房價上漲必然會引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟擴張，進而影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)，進而對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推動作用。而當這一過程持續(xù)進行，就必然會進一步擴張投資。而當房價漲到一定程度時，土地成本的增加必然會對投資擴張造成限制，進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負面影響。

根據(jù)我國商品房的供求彈性數(shù)據(jù)可知，商品房的供給價格彈性同樣大于1，這說明了我國商品房供給的變化會對房價變動產(chǎn)生顯著的影響。盡管就一般意義而言，這不符合房地產(chǎn)供給彈性較小的規(guī)律，然而卻與我國的國情相符合，特別是隨著房改制度的不斷深入，我國消費熱點中已經(jīng)納入了住房需求，進而在這一期間，房地產(chǎn)開發(fā)投資的供給彈性呈現(xiàn)著一個上升的態(tài)勢。

自1999年以來，我國房地產(chǎn)投資與我國房地產(chǎn)價格同步上升，持續(xù)六年以兩位數(shù)高速增長，同時比同期固定資產(chǎn)的投資增速高很多。有關(guān)分析表明，房價增速與房地產(chǎn)投資增速、固定投資增速的關(guān)聯(lián)性非常大。同時房地產(chǎn)投資增速也與固定資產(chǎn)投資增速有著較強的關(guān)聯(lián)性。由此可見，房地產(chǎn)投資需求是受到了房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的刺激，而固定資產(chǎn)投資增長又受到房地產(chǎn)投資增長的帶動。因此，在近幾年的經(jīng)濟上升周期中，投資增長受到了房地產(chǎn)投資的重要影響。此外，根據(jù)我國固定資產(chǎn)投資增速與GDP增速的波動情況，可以看出二者具有較為一致的波動趨勢，其正相關(guān)性非常強。

綜上所述，房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟有著十分密切的聯(lián)系。房價上漲或者下跌都會對居民消費產(chǎn)生重大的影響，進而使得住房消費在宏觀經(jīng)濟構(gòu)成中的比重產(chǎn)生巨大的變化。此外，房價波動也對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重大影響，對于宏觀經(jīng)濟增長也有著十分重要的意義。因此，我們必須對房地產(chǎn)價格波動問題予以高度重視，政府應(yīng)提出有效的解決措施，對我國居民消費進行正確引導，避免投資過熱的問題，為我國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定增長提供強有力的保障。

中國社會科學院研究生院）