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    萬科著眼未來的房地產(chǎn)服務(wù)商

    2015-09-10 07:22:44楊秋波
    中國(guó)新聞周刊 2015年17期
    關(guān)鍵詞:萬科金融社區(qū)

    楊秋波

    “北京萬科在萬科集團(tuán)轉(zhuǎn)型當(dāng)中從來都是扮演著至關(guān)重要的角色,排頭兵的角色,橋頭堡的角色,同時(shí)也是轉(zhuǎn)型最重點(diǎn)的區(qū)域。” 4月26日,萬科集團(tuán)副總裁劉肖在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)如是說。

    去年12月,劉肖接任毛大慶擔(dān)任北京萬科總經(jīng)理。今年3月,劉肖升任為萬科集團(tuán)副總裁、萬科北京區(qū)域本部首席執(zhí)行官。

    4月20日下午,北京萬科舉辦“V-LINK--社區(qū)服務(wù)商2.0”發(fā)布會(huì)。萬科提出的所謂“社區(qū)服務(wù)商2.0”具體內(nèi)容包括:We Work(創(chuàng)業(yè)社區(qū))、We Health(健康社區(qū))、We Learn(成長(zhǎng)社區(qū))、We Share(共享社區(qū))等四大方面的建設(shè),構(gòu)建出一種全新的由業(yè)主充分參與共建共享的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。

    在外界看來,這實(shí)質(zhì)上是萬科轉(zhuǎn)型的一次關(guān)鍵性探索。

    在“萬科社區(qū)服務(wù)商2.0”發(fā)布會(huì)上,主辦方還透露,為了能夠充分做好新社區(qū),今后萬科在北京的所有社區(qū)商業(yè)將完全自持,不再散售。

    在自持的社區(qū)商業(yè)中,有三分之一是由萬科來自營(yíng),包括正在運(yùn)作的社區(qū)圖書館、童玩中心、運(yùn)動(dòng)mall、咖啡館及今后要落實(shí)的萬科志愿者服務(wù)。

    另外三分之一的社區(qū)商業(yè)將用來接受萬科業(yè)主、機(jī)構(gòu)合伙人者、內(nèi)外部合伙人,及相關(guān)城市市民的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目,目前臺(tái)湖項(xiàng)目引入的首個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目就是原萬科副總裁毛大慶的“優(yōu)客工場(chǎng)”。

    對(duì)于創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻,北京萬科方面透露,萬科內(nèi)部有一套考核和評(píng)定機(jī)制。評(píng)定通過的落定項(xiàng)目,北京萬科會(huì)入股參與,一方面依托已有社會(huì)、政府資源,為創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目提供資金及政策支持;另一方面也會(huì)為創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目做品牌推廣、技術(shù)培訓(xùn),并幫做一套完整的上市計(jì)劃。

    北京萬科對(duì)自身的角色定為是孵化器,創(chuàng)業(yè)公司只需要做好經(jīng)營(yíng)。

    劉肖向《中國(guó)新聞周刊》透露,為了引進(jìn)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目,北京萬科將在未來一個(gè)月之內(nèi)搞創(chuàng)意大賽,創(chuàng)意大賽成功的者可以獲得萬科的投資。

    最后三分之一的社區(qū)商業(yè),北京萬科將采用傳統(tǒng)的招商方式,包括華潤(rùn)超市這些品牌商。

    在劉肖看來,地產(chǎn)金融化是一個(gè)行業(yè)的趨勢(shì),而萬科要順應(yīng)這個(gè)時(shí)代?!叭f科社區(qū)商業(yè)曾經(jīng)建立一個(gè)基金,萬科希望把社區(qū)中創(chuàng)業(yè)的人形成一個(gè)基金,業(yè)主投業(yè)主的創(chuàng)業(yè),社區(qū)投社區(qū)的創(chuàng)業(yè),更多的是眾籌的內(nèi)容。”

    劉肖表示,社區(qū)投資基金,不能說是萬科地產(chǎn)金融化的趨勢(shì),這個(gè)是一個(gè)小小的分支,而且價(jià)值的原點(diǎn)不是為了金融化,而是為了眾籌。

    對(duì)此,克而瑞華東區(qū)域副總經(jīng)理劉晨光向《中國(guó)新聞周刊》分析認(rèn)為,萬科建立所謂眾籌概念的社區(qū)投資平臺(tái),就是“虛招”,“任何太新潮的東西都是虛招,萬科是職業(yè)經(jīng)理人制的企業(yè),職業(yè)經(jīng)理人的套路都是無風(fēng)險(xiǎn)的套路”。

    “比如萬達(dá),阿里巴巴是老板治理的企業(yè),他們會(huì)放出很多新招,萬科不會(huì),萬科是求穩(wěn)的企業(yè)。金融平臺(tái)運(yùn)作是實(shí)招,事業(yè)合伙人和跟投制是實(shí)招,一大批萬字號(hào)的O2O企業(yè)以及增值企業(yè)是實(shí)招,但產(chǎn)品的精細(xì)化一定是蒙人的,會(huì)把很多開發(fā)商帶坑里。眾籌這種,讓人看不懂的一定也是‘虛招’。”劉晨光說。

    與萬科社區(qū)商業(yè)有過合作的RET睿意德策略顧問部副總經(jīng)理崔崇彥也向《中國(guó)新聞周刊》表示,他認(rèn)為在社區(qū)商業(yè)的發(fā)展上面,萬科探討過很多方向,要做產(chǎn)品線,要做標(biāo)準(zhǔn)化,但后面很多項(xiàng)目沒有完全實(shí)施這些想法,因?yàn)樵谕恋貎r(jià)值差異很大的地段,社區(qū)商業(yè)的屬性、功能等各項(xiàng)指標(biāo)都完全不同,很難標(biāo)準(zhǔn)化。

    劉晨光推測(cè),劉肖是愿意進(jìn)行創(chuàng)新的,但現(xiàn)在他是萬科的少帥,也是萬科未來熱門的接班候選人,但作為一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人,一定會(huì)選擇做靠譜的事情,見不著譜或者風(fēng)險(xiǎn)過大的,估計(jì)他不會(huì)去碰。“萬科虛虛實(shí)實(shí),有很多實(shí)招,這些是真真正正在做的,賺錢的;但也有很多虛招,是忽悠人的。”

    通過社區(qū)商業(yè)整合,在此前“小草計(jì)劃”的基礎(chǔ)上,北京萬科將搭建CRF(社區(qū)投資基金)平臺(tái),正式掘金社區(qū)金融。

    2013年10月,萬科通過萬科香港公司以基石投資者身份,參與徽商銀行H股公開發(fā)行,持有發(fā)行總股本的8%,成為徽商銀行單一最大股東。

    成立9年多的徽商銀行,市場(chǎng)定位正是服務(wù)中小企業(yè),通過小微金融服務(wù),幫助小微企業(yè)解決了資金難題。

    徽商銀行與北京萬科社區(qū)投資基金的客戶群體高度重疊,可見萬科在此領(lǐng)域蓄謀已久。

    2015年4月,北京萬科宣布,通過搭建CRF(社區(qū)投資基金)平臺(tái),以“聯(lián)合內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)資源,積極扶持業(yè)主創(chuàng)新事業(yè),共同實(shí)現(xiàn)創(chuàng)客夢(mèng)想”,萬科的社區(qū)金融大平臺(tái)正式形成閉環(huán)。

    劉晨光向《中國(guó)新聞周刊》透露,萬科北京要搭建的CRF平臺(tái),就是劉肖牽頭做的,在杭州的時(shí)候已經(jīng)有試點(diǎn)?!敖鹑诤屯顿Y布局是劉肖所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域,他所做的肯定是一個(gè)融資并購(gòu)的平臺(tái),他喜歡在自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域融入萬科的特色,會(huì)在這個(gè)平臺(tái)上,融入大華北區(qū)域的社區(qū)文化,以及社區(qū)購(gòu)物等自主創(chuàng)業(yè)。”

    長(zhǎng)富匯銀董事長(zhǎng)兼總裁張保國(guó)向《中國(guó)新聞周刊》表示,城市配套服務(wù)商涉及面廣,同時(shí)商業(yè)模式眾多,各式的產(chǎn)品線泛濫,萬科要想以一企之力很難做出顯著成績(jī)和規(guī)模效應(yīng)。于是,萬科率先提出了“小草計(jì)劃”,鼓勵(lì)更多人的參與,一起做大這個(gè)盤子和影響力,核心也是向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。

    張保國(guó)認(rèn)為,服務(wù)類、技術(shù)類業(yè)務(wù)優(yōu)先,這是萬科眾籌創(chuàng)業(yè)的開始。萬科向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型中,服務(wù)所扮演的角色愈加凸顯?!皹鞘械陌足y時(shí)代,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不僅體現(xiàn)在產(chǎn)品本身,更多的也體現(xiàn)在后續(xù)的一系列服務(wù)?!?/p>

    2010年,王石曾在一場(chǎng)公開演講中重點(diǎn)提出:“未來10年,萬科的轉(zhuǎn)型方向主要是:一是從傳統(tǒng)營(yíng)銷向技術(shù)、科研轉(zhuǎn)型;二是從建設(shè)開發(fā)向管理服務(wù)轉(zhuǎn)型,但無論怎樣轉(zhuǎn),核心都是以消費(fèi)者為導(dǎo)向?!?/p>

    張保國(guó)表示,萬科利用社區(qū)基因給傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)換血,力圖做以輕資產(chǎn)為特色,以運(yùn)營(yíng)、技術(shù)、服務(wù)為持久現(xiàn)金流的城市配套服務(wù)商,這是行業(yè)發(fā)展階段的現(xiàn)實(shí)需要。房子只能賣一次,但社區(qū)服務(wù)可以做70年,賣房子不如賣服務(wù)更長(zhǎng)久,這便是房地產(chǎn)從增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)變的前瞻性轉(zhuǎn)變。

    北大房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心博士劉艷認(rèn)為,社區(qū)金融的空間是非常大的,無論是社區(qū)金融還是社區(qū)聯(lián)網(wǎng),都符合現(xiàn)在“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念,現(xiàn)在也有國(guó)家政策的扶持,要打造一個(gè)智慧社區(qū),嫁接“互聯(lián)網(wǎng)+”,必須要有人口流、資金流以及產(chǎn)業(yè)流。

    “萬科做社區(qū)金融最大的優(yōu)勢(shì)在于它是全國(guó)性以及國(guó)際化的綜合性集團(tuán)公司,能夠引發(fā)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。萬科把長(zhǎng)期積累下來的渠道商,包括銀行的這些資源,都可以通過社區(qū)金融來發(fā)揮作用。萬科做社區(qū)金融符合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的新興經(jīng)濟(jì)體的這個(gè)潮流。”劉艷分析說。

    挖掘物業(yè)價(jià)值在北京萬科提上日程的同時(shí),在萬科的主業(yè)版圖當(dāng)中也已經(jīng)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相提并論。

    萬科2014年年度報(bào)告顯示,為強(qiáng)化領(lǐng)先優(yōu)勢(shì),未來萬科物業(yè)將進(jìn)一步深化組織結(jié)構(gòu)變革。

    根據(jù)萬科2014年年報(bào),物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以萬科物業(yè)發(fā)展有限公司為主體展開。截止 2014 年底,公司物業(yè)服務(wù)已覆蓋中國(guó)大陸 61 個(gè)大中城市,服務(wù)項(xiàng)目457 個(gè),合同管理面積10340 萬平方米。

    2015年3月,萬科集團(tuán)創(chuàng)始人、董事會(huì)主席王石曾公開對(duì)外表示:今年萬科會(huì)有很多新的思路,新的發(fā)展模式。從今年開始,萬科將全面接受各開發(fā)商的物業(yè)業(yè)務(wù)。目前,僅僅萬科自己物業(yè)服務(wù)客戶數(shù)量有250萬,10年后,這個(gè)數(shù)字將是1000萬。但是這只是萬科自己樓盤的物業(yè)客戶數(shù),如果接受其他樓盤的物業(yè),萬科10年后,預(yù)計(jì)有6000萬~8000萬的物業(yè)客戶數(shù)量。

    中信建設(shè)證券分析師陳慎對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示,萬科現(xiàn)在把所有業(yè)務(wù)分為三個(gè)階段,第一個(gè)階段是0到1,屬于商業(yè)模式還沒有摸清楚,屬于試錯(cuò)的階段,像物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);第二個(gè)階段是1到10,商業(yè)模式存在一定的可行性,已經(jīng)可以復(fù)制了,物業(yè)已經(jīng)具備全國(guó)復(fù)制的基礎(chǔ),這塊是可以做大的。通過迅速做大規(guī)模,可以從增值服務(wù)里面變現(xiàn);第三個(gè)階段是10到100,屬于快速?gòu)?fù)制階段。

    RET睿意德策略顧問部副總經(jīng)理崔崇彥對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示,未來萬科社區(qū)商業(yè)不會(huì)帶來太多的直接收益,但衍生收益會(huì)很可觀。

    崔崇彥認(rèn)為,以社區(qū)商業(yè)為載體,所帶來的附加收入,在未來會(huì)成為萬科非常重要的一塊收入,如果創(chuàng)業(yè)形態(tài)的社區(qū)真的做起來,大家都在里面創(chuàng)業(yè)的話,以萬科現(xiàn)在的資金實(shí)力,通過投融資的方式,能夠獲得很高的衍生收入,包括企業(yè)的孵化。這是通過社區(qū)商業(yè)為載體能夠做起來的。

    同時(shí),萬科通過社區(qū)商業(yè)能夠把住宅這部分90%的物業(yè)溢價(jià)的部分做出來,90%的物業(yè)都溢價(jià)100塊錢,比10%的物業(yè)都溢價(jià)1000塊錢要來得更快,而且更容易。

    萬科商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)過一段時(shí)間的培育之后,會(huì)通過合作的基金出面收購(gòu),以此實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出。同時(shí),4月26日,劉肖向《中國(guó)新聞周刊》透露,萬科還將會(huì)進(jìn)一步發(fā)展自己的地產(chǎn)基金。

    三天后,4月29日,中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站披露,萬科與華鵬基金公司旗下的“鵬華前海萬科RET7S封閉式混合型證券投資基金”已被受理。

    如果該RET7S(房地產(chǎn)信托投資基金)成形,萬科將成為國(guó)內(nèi)首家發(fā)起公募RET7S的房企。

    從為上游的供應(yīng)鏈提供融資,到為下游的社區(qū)建立投融資平臺(tái),萬科通過入股徽商銀行,可謂一舉兩得,打通了整個(gè)房地產(chǎn)鏈條的任督二脈。

    與基金合作、發(fā)展地產(chǎn)基金、供應(yīng)鏈融資再到社區(qū)投融資平臺(tái)的建立,這四個(gè)方面,大體勾勒出萬科的整體金融圖景。

    廣東佛山順德新城區(qū)的萬科新城灣畔,對(duì)樓盤木地板取樣測(cè)量甲醛釋放量。萬科拿地的步伐雖然依舊持續(xù),但從地產(chǎn)開發(fā)商向地產(chǎn)服務(wù)商、社區(qū)服務(wù)商的方向已經(jīng)漸顯苗頭。圖/CFP

    關(guān)于供應(yīng)鏈金融的核心,中信建設(shè)證券年報(bào)指出,在于憑借產(chǎn)業(yè)鏈上的核心企業(yè)對(duì)上下游中小企業(yè)在長(zhǎng)期貿(mào)易合作中所獲得的信息優(yōu)勢(shì), 平衡銀企之間長(zhǎng)期存在的信息不對(duì)稱,并依靠貿(mào)易合作中的物流和資金流的存在,實(shí)現(xiàn)企業(yè)擔(dān)保抵押模式的創(chuàng)新。

    這點(diǎn)萬科的大股東華潤(rùn)集團(tuán)早就已經(jīng)有所探索,萬科此前也和華潤(rùn)銀行在此方面有所合作,萬科的合作對(duì)象包括8000 家建材供應(yīng)商及承包商,其中 5000 家為中小企業(yè)。

    這也正是萬科做金融的一個(gè)優(yōu)勢(shì),萬科大股東華潤(rùn)可以作為它的壓艙石,曾經(jīng)在華潤(rùn)麾下的地產(chǎn)基金深國(guó)投與萬科也有著頻繁而緊密的合作。

    萬科的另一個(gè)金融化傾向,是與國(guó)際化的基金合作,萬科商業(yè)在培育一段時(shí)間后,由基金收購(gòu)持有,萬科跟進(jìn)后續(xù)的管理,收取管理費(fèi)。

    “萬科資產(chǎn)金融化,還沒有設(shè)定一個(gè)完整的時(shí)間表,萬科幾乎擁有全球的金融資源,比如說悅薈萬科廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)退出,是歐洲的基金麥格里和萬科的輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的案例。萬科在全球范圍跟黑石也好,投資銀行也好,都建立好廣泛的合作網(wǎng)絡(luò)?!眲⑿ふf。

    萬科自身的地產(chǎn)基金也在積極探索當(dāng)中。劉肖向《中國(guó)新聞周刊》表示,地產(chǎn)基金是萬科肯定會(huì)去做的,而且之前已經(jīng)做過,只不過是做得很低調(diào),另外也做過并購(gòu)基金。

    劉晨光表示,試水地產(chǎn)基金,對(duì)萬科的轉(zhuǎn)型意義在于,它以后既是普通合伙人(GP)也是有限合伙人(LP),通過資本的運(yùn)作,可以使它的市場(chǎng)容量迅速做大,使它擺脫自身的某些發(fā)展隱患。

    輸出資金做財(cái)務(wù)性投資,同時(shí)輸出品牌與管理,收取超額利潤(rùn),對(duì)標(biāo)桿房企來說應(yīng)該是一門不錯(cuò)的生意,這也將是萬科未來轉(zhuǎn)型的一個(gè)金融化趨勢(shì)。

    在2014年年報(bào)發(fā)布會(huì)上,萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示,金融化發(fā)展是萬科未來非常重要發(fā)展方向。2014年萬科投資收益出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng),背后其實(shí)都是一些類似金融化的操作所帶來的。

    萬科已經(jīng)明確進(jìn)入物流、旅游以及商業(yè)地產(chǎn),未來不排除通過自己的基金平臺(tái),進(jìn)行金融資本運(yùn)作,把整個(gè)盤子實(shí)現(xiàn)金融化的可能?!暗@條路任重道遠(yuǎn),萬科還不具備孵化產(chǎn)業(yè)的金融能力?!眲⒊抗庹f。

    最近一年多,萬科拿地在步伐在放緩,財(cái)務(wù)投資和品牌管理輸出正在成為常態(tài),萬科正在金融投資的路上越走越遠(yuǎn)。

    劉晨光向《中國(guó)新聞周刊》透露,今年萬科是少數(shù)沒提目標(biāo)的房企,沒提要買多少房子,也沒提回款多少,只提了今年凈利潤(rùn)200個(gè)億,轉(zhuǎn)型的態(tài)勢(shì)已經(jīng)非常明顯。

    “開始轉(zhuǎn)型改革的明顯跡象是去年萬科拿地金額占其整個(gè)銷售額20%都不到。今年來看,萬科拿地依然不多,現(xiàn)在的萬科選擇少拿地,而進(jìn)行大量的小股操盤、股權(quán)投資、財(cái)務(wù)投資,以及進(jìn)行采取內(nèi)部合伙人的跟投制度,正在慢慢往金融投資的路上走。在有些項(xiàng)目中,萬科既是合伙人(GP),也是有限合伙人(LP),既是投資人,也是操盤者。萬科將會(huì)成為一家房地產(chǎn)專項(xiàng)類的金融控股投資集團(tuán),這個(gè)態(tài)勢(shì)已經(jīng)變得非常明顯了?!眲⒊抗夥治稣f。

    與此同時(shí),萬科的轉(zhuǎn)型改革更多表現(xiàn)在公司架構(gòu)的調(diào)整上。

    劉晨光認(rèn)為,未來萬科的區(qū)域公司很可能變得類似于東方資產(chǎn)浙江分公司一樣,在職能上負(fù)責(zé)留意這個(gè)區(qū)域的商機(jī),監(jiān)控區(qū)域所投資的公司的現(xiàn)金流,萬科所投的公司也就變成了萬科的城市公司,而城市公司也相當(dāng)于變成了萬科總部的投資實(shí)體。

    “萬科未來最大的變革就是,以事業(yè)合伙人為核心的管理體制的變更,由一家公司,變成合作聯(lián)盟,這種可能性太大。萬科的管理體制變更,在半年之內(nèi),估計(jì)會(huì)有一個(gè)重磅炸彈出來。”劉晨光說。

    崔崇彥分析認(rèn)為,未來萬科轉(zhuǎn)型方向的是房地產(chǎn)服務(wù)商?!艾F(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都在向這個(gè)方向發(fā)展,比如萬達(dá),他們都不提自己是開發(fā)商了,走輕資產(chǎn)路線,別人拿地,他們來操盤,萬科也是這樣,當(dāng)它把自己的生態(tài)鏈打造完整之后,完全可以往這個(gè)方向走?!?/p>

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