房地產(chǎn)稅，漸行漸近

嚴(yán)躍進(jìn)

近日，有媒體報(bào)道，房地產(chǎn)稅立法的初稿已基本成形，未來房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。雖然房地產(chǎn)稅何時(shí)落地還不得而知，但大家更關(guān)心的是：房地產(chǎn)稅和我們普通老百姓有啥關(guān)系？

房價(jià)上漲促征稅？

房地產(chǎn)稅的話題并不新鮮。早在房地產(chǎn)市場較熱的2013年7月，國家稅務(wù)總局就下發(fā)通知，明確研究擴(kuò)大個(gè)人住房房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。而在2014年8月博鰲房地產(chǎn)論壇上，財(cái)政部相關(guān)人士也指出，房產(chǎn)稅改革方向已被最高決策層鎖定，可能在2017年實(shí)施。

而過了這個(gè)階段，關(guān)于房地產(chǎn)稅的話題突然降溫了。原來，在后續(xù)房地產(chǎn)交易市場降溫的過程中，無論是政府層面還是企業(yè)、消費(fèi)者層面，都在關(guān)心“去庫存”的話題。所以，當(dāng)時(shí)的輿論關(guān)注焦點(diǎn)基本上是圍繞房企降價(jià)、企業(yè)兼并、庫存高聳等內(nèi)容，而對于征稅的話題似乎不太感冒。更重要的是，如果在市場降溫的時(shí)候談及房地產(chǎn)稅，會(huì)吃閉門羹，落個(gè)吃力不討好的下場。畢竟從長遠(yuǎn)看，該政策性質(zhì)定義為降溫劑，對于房價(jià)的走勢是有利空效應(yīng)的。

但現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場周期性的波動(dòng)，房價(jià)的上漲再次成為市場的矛盾。換句話說，部分市場領(lǐng)域已經(jīng)存在必須降溫的新考慮。

筆者建議大家關(guān)注三類數(shù)據(jù)。第一個(gè)是全國房價(jià)的走勢。第二個(gè)是一二三線城市的數(shù)據(jù)。一線城市領(lǐng)漲全國市場，二三線的房價(jià)走勢和一線趨同，只是程度大小而已。第三個(gè)是深圳的房價(jià)數(shù)據(jù)。上半年價(jià)格一路飄紅的莫過于深圳，深圳在6月份房價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到了7.2%的驚悚水平。

房價(jià)上漲自然需要平抑的手段。手段有很多，但可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。比如說，采取行政性打壓的手段，可能和目前的市場化樓市調(diào)控思路發(fā)生直接沖突，政府層面在這個(gè)領(lǐng)域會(huì)比較謹(jǐn)慎。而如果觀察近期的信貸政策，可以看出，相對激進(jìn)的房貸發(fā)放可以解釋部分房價(jià)上漲的現(xiàn)象，但是盲目地收緊信貸政策，可能又會(huì)影響剛需和改善型購房需求的釋放。

因此，房地產(chǎn)稅的推出反而是一個(gè)比較適時(shí)的策略，其作為市場化的調(diào)控手段，更能發(fā)揮慢性藥效的作用。

城鎮(zhèn)土地使用稅的角色

其實(shí)在房地產(chǎn)稅的推進(jìn)過程中，市場上存在各類困惑。比如最新報(bào)道就混淆了房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的概念。相對來說，房產(chǎn)稅這個(gè)概念并不陌生。尤其在上海和重慶兩個(gè)城市試點(diǎn)的情況下，房產(chǎn)稅的征收已經(jīng)成為既定事實(shí)。雖然沒有擴(kuò)圍，但也沒有中止的意思。

而房地產(chǎn)稅的概念則更為寬泛，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都可以劃為房地產(chǎn)稅。目前房地產(chǎn)稅的改革，繼承了房產(chǎn)稅改革的思路，并對保有環(huán)節(jié)的征稅方式進(jìn)行了梳理。這樣一個(gè)改革思路，其實(shí)是一類狹隘的房地產(chǎn)稅改革，因?yàn)橹簧婕胺慨a(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。在這個(gè)時(shí)候放出房地產(chǎn)稅推進(jìn)的消息，自然是令人振奮的。

值得注意的是，此次報(bào)道指出房地產(chǎn)稅的改革會(huì)加入城鎮(zhèn)土地使用稅的內(nèi)容。如果是這樣一個(gè)定義，那么基本上可以認(rèn)為，房地產(chǎn)稅不光要征收房產(chǎn)持有的內(nèi)容，還要征收土地占有的那一部分。否則，從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅，為什么要平白無故添加一個(gè)“地”字呢？換句話說，房地產(chǎn)稅改變了過去單純以房屋為計(jì)稅對象的做法，目前則加入了土地的相關(guān)內(nèi)容。

這樣一個(gè)考慮符合目前土地集約節(jié)約利用的效果。而且從稅法的角度看，也能夠較大程度地影響住房持有的成本機(jī)制。因?yàn)閺膶?shí)際情況看，很多住宅價(jià)格的上漲過程，多半是依賴土地的增值而完成的。換言之，從調(diào)節(jié)住房資源分布的角度看，對相應(yīng)土地增值部分進(jìn)行課稅，利好稅源的擴(kuò)大。

更重要的是，這會(huì)使得后續(xù)房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍繼續(xù)擴(kuò)大。過去城鎮(zhèn)土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行征收，這可能意味著后續(xù)此類區(qū)域也將逐漸被納入到房地產(chǎn)稅征收的范圍。試點(diǎn)的城市范圍將擴(kuò)大，而且有“下鄉(xiāng)”的傾向。

另外，加入了城鎮(zhèn)土地使用稅后，后續(xù)的稅賦負(fù)擔(dān)會(huì)有兩個(gè)改革和發(fā)展方向。第一、從趨勢看，會(huì)有加大稅負(fù)的可能。第二則會(huì)涉及到調(diào)結(jié)構(gòu)的問題，即房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在其中的稅負(fù)構(gòu)成可能會(huì)有所調(diào)整。在稅率制定過程中，將根據(jù)各地土地上漲的幅度來推算房價(jià)上漲的幅度，并因此制定相應(yīng)的稅率。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)大起底

談及房地產(chǎn)稅，不得不再次回顧房產(chǎn)稅的試點(diǎn)過程。2011年1月，上海與重慶正式作為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，開始了房產(chǎn)稅的地方試點(diǎn)工作。四年多時(shí)間過去了，地方政府并沒有對實(shí)施效果進(jìn)行官方的評估。但從實(shí)際數(shù)據(jù)上看，效果還是客觀存在的，當(dāng)然和實(shí)際的預(yù)期略有差異。

如果從房價(jià)調(diào)控的作用看，其實(shí)意義不大，或者說很難進(jìn)行評估。比如從目前國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，相比2010年全年的房價(jià)數(shù)據(jù)，重慶在2015年6月份的房價(jià)增幅為6.4%，而上海上漲了25.4%。如此看來，在價(jià)格的抑制方面，重慶可能略有成效，而上海則基本上沒效果。

當(dāng)然，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整看，并不能否認(rèn)相應(yīng)的政策效果。比如說，此前重慶在房產(chǎn)稅的稅率制定上，實(shí)行了遞進(jìn)的稅率，有針對性地打擊了各類投機(jī)需求。此類政策對于高端樓盤的供應(yīng)自然有一定的抑制作用，也使得很多開發(fā)商在項(xiàng)目定位方面開始做出新的轉(zhuǎn)變。

中產(chǎn)階層的焦慮感

談及房價(jià)的利空效應(yīng)，可能對于中產(chǎn)階層而言會(huì)比較忐忑不安。原因是，如果房價(jià)上漲的機(jī)制被破壞了，住房的保值增值的效果就會(huì)被削弱。那么持有住房的意義在哪里呢？而讓此類群體更關(guān)心的問題是，目前多套住房持有的情況下，是否會(huì)面臨更大程度的課稅。

從目前房地產(chǎn)稅的改革思路看，抑制多套住房持有的沖動(dòng)是其中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。尤其在一線城市中，居民多套住房持有的現(xiàn)象比較普遍。尤其對于上海這樣的城市而言，是否會(huì)成為房地產(chǎn)稅新版本的重點(diǎn)試驗(yàn)城市，自然會(huì)引發(fā)關(guān)注。

對于中產(chǎn)階層而言，持有多套住房往往也代表了其資產(chǎn)配置的思路和特點(diǎn)。而近期其他金融資產(chǎn)的波動(dòng)也讓其投資過程更顯焦慮。比如說，近期國際金價(jià)再創(chuàng)5年來新低，這使得其有抄底入市的打算。但部分觀點(diǎn)認(rèn)為金價(jià)將繼續(xù)停留在熊市，那么從這個(gè)角度看，黃金投資依然不樂觀。股票市場也是如此，比如上證指數(shù)在7月27日跌8.48%，創(chuàng)8年內(nèi)最大跌幅。在此類資產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)的情況下，投資者打算把資產(chǎn)配置更多地向房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行聚焦?？赡魏危康禺a(chǎn)稅改革在一步步逼近。

更糟糕的是，有部分投資者雖然持有多套住房，但也擔(dān)心目前拋房是否會(huì)有人接盤？比如說，過去部分投資者持有多套小戶型住房，可是在目前的購房環(huán)境下，小戶型住房的持有實(shí)際上并不劃算，畢竟信貸政策比較寬松，中大戶型更顯得緊俏。

所以，在房地產(chǎn)稅政策的推進(jìn)過程中，是繼續(xù)持有還是拋售住房，其實(shí)一直困擾著此類群體。相關(guān)媒體做過計(jì)算，目前一套100萬元的住房，一年的房地產(chǎn)稅可能要四五千元。如果考慮到此類稅費(fèi)，那么后續(xù)物業(yè)租賃的盈利空間會(huì)立馬縮減。這時(shí)，對于一些炒房群體來說，住房從香餑餑變成了燙手山芋。

實(shí)際上，從政策趨勢看，首套住房持有并不會(huì)有太大的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。而多套住房持有的風(fēng)險(xiǎn)似乎會(huì)加大。雖然房地產(chǎn)稅政策可能要在2016年后才能真正落地，但現(xiàn)在提前發(fā)出預(yù)警，并非小題大做。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)）

1房地產(chǎn)稅

這樣一類稅種非常多，比如房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，主要征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。而在房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)，主要征收耕地占用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。

2城鎮(zhèn)土地使用稅

以開征范圍的土地為征稅對象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種資源稅。