佳兆業(yè)“黑天鵝”事件仍在發(fā)酵

劉德炳

眼看它起高樓，眼看它樓塌了，這句話用來形容時(shí)下的深圳本土上市房企佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（下稱“佳兆業(yè)”，01638.HK）頗為恰當(dāng)。

從2012年到2014年，在房地產(chǎn)整體走勢(shì)低迷之際，佳兆業(yè)卻一反常態(tài)，連續(xù)在深圳及全國(guó)各地跑馬圈地，吞下多宗黃金地段。

然而，在2014年與2015年之交，佳兆業(yè)卻成為地產(chǎn)巨頭中最狼狽的一個(gè)：董事長(zhǎng)滯留香港未歸，待售房源被鎖定、無法出售，深圳所有處于發(fā)展階段的項(xiàng)目被暫停辦理手續(xù)……活脫脫由白天鵝變成了黑天鵝。

是什么絆住了佳兆業(yè)高歌猛進(jìn)的腳步？危機(jī)來臨，佳兆業(yè)不停地輾轉(zhuǎn)騰挪，效果如何呢？

佳兆業(yè)成立于1999年，總部位于深圳，2009年在港交所上市，涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、金融、城市更新等。翻開佳兆業(yè)2013年年報(bào)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這一年里，佳兆業(yè)這座高樓已經(jīng)達(dá)到歷史新高峰，佳兆業(yè)自身將這一年定義為“奠下新里程”。

這并不是自吹自擂。佳兆業(yè)年報(bào)顯示，2013年佳兆業(yè)投入141億元，在全國(guó)購(gòu)入32宗土地。這一購(gòu)地投資額是佳兆業(yè)成立以來投入最高的。

不過，從2013年到2015年，佳兆業(yè)經(jīng)歷了一波迅疾的過山車行情。

2014年11月至12月，佳兆業(yè)在深圳的上千套房源被深圳市房產(chǎn)管理部門鎖定。記者日前在深圳市規(guī)劃和國(guó)土委網(wǎng)站看到，佳兆業(yè)旗下多個(gè)樓盤的多套房源仍顯示為紅色的“管理局鎖定”字樣。2014年12月21日，佳兆業(yè)公告稱，4個(gè)被鎖定項(xiàng)目分別為：深圳佳兆業(yè)大鵬假日廣場(chǎng)、深圳佳兆業(yè)悅峰花園、深圳市佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)、山海美域花園，被鎖定房源面積21.787萬平方米，約占這4個(gè)項(xiàng)目總建筑面積的15%。

禍不單行，佳兆業(yè)當(dāng)日還公告了一系列事項(xiàng)，包括：該公司位于深圳的全部8項(xiàng)處于發(fā)展階段及持作未來發(fā)展的物業(yè)項(xiàng)目，被暫停辦理執(zhí)照、許可證等手續(xù);深圳兩個(gè)項(xiàng)目土地使用權(quán)被限制轉(zhuǎn)讓或抵押;兩家位于深圳的子公司被政府限制轉(zhuǎn)讓股本權(quán)益;正在拓展階段的深圳龍崗區(qū)舊城改造項(xiàng)目被暫停等。

2015年1月6日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司兩名參與龍崗區(qū)舊城改造項(xiàng)目的合作伙伴提出中止合作，佳兆業(yè)將為此支付12億元的費(fèi)用。

面對(duì)危機(jī)，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成及郭氏家族似乎更加急于脫身。一方面，佳兆業(yè)在2014年12月10日公告，郭英成自2014年12月31日起辭任公司董事會(huì)主席;另一方面，郭氏家族積極籌劃將股份轉(zhuǎn)讓給生命人壽，通過旗下的大正投資有限公司向生命人壽旗下的富德資源投資轉(zhuǎn)讓5.76億股股份，代價(jià)為16.68億港元。

這更使佳兆業(yè)的境況雪上加霜。

2015年1月1日夜間，佳兆業(yè)發(fā)公告稱，原董事會(huì)主席郭英成辭職事項(xiàng)觸發(fā)一項(xiàng)融資協(xié)議包含的強(qiáng)制性提前還款條文，共涉及貸款本金4億港元及應(yīng)計(jì)利息，但佳兆業(yè)未能如約償還這筆錢。

佳兆業(yè)的資金壓力遠(yuǎn)不止如此。伴隨著佳兆業(yè)在最近三年的高速擴(kuò)張，佳兆業(yè)的負(fù)債也迅速攀升。記者查閱佳兆業(yè)2014年中報(bào)發(fā)現(xiàn)，該公司2014年上半年銀行貸款約76.26億元，較2013年年底增長(zhǎng)了約35%。佳兆業(yè)2014年中報(bào)還公布，佳兆業(yè)總借款為297.74億元，其中約60.08億元應(yīng)該在2015年6月30日之前償還。

這正如雪崩，當(dāng)冰山之上第一片冰塊崩塌之后，雪崩隨之加速發(fā)生。記者從深圳市中級(jí)人民法院網(wǎng)站查閱了解到，從2015年1月6日至1月13日的一周時(shí)間里，共有20家左右的金融機(jī)構(gòu)提出了對(duì)于佳兆業(yè)相關(guān)公司的20多條財(cái)產(chǎn)保全，其中包括華潤(rùn)信托、愛建信托、中國(guó)銀行等。

1月13日，愛建股份公告稱，子公司愛建信托曾于2014年3月發(fā)行“愛建—佳兆業(yè)杭州項(xiàng)目投資集合資金信托計(jì)劃”，累計(jì)規(guī)模為6.51億元，向杭溪隆業(yè)房地產(chǎn)（杭州）有限公司（下稱“杭溪隆業(yè)”）發(fā)放借款，到期日為2016年3月14日。因杭溪隆業(yè)實(shí)際控制人佳兆業(yè)面臨重大不利情形，要求杭溪隆業(yè)提前歸還股東借款本息。

華潤(rùn)信托公布的資料顯示，華潤(rùn)信托為佳兆業(yè)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了信托融資，其中“華潤(rùn)信托·鼎新130號(hào)佳兆業(yè)蘇州黃橋項(xiàng)目集合信托計(jì)劃”已于2014年6月25日募集成功并成立，總規(guī)模8億元，其中優(yōu)先級(jí)信托資金4億元。1月15日，華潤(rùn)信托有關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實(shí)，目前該公司已經(jīng)向深圳市中級(jí)人民法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，這一申請(qǐng)還處于審理階段。

不僅如此，佳兆業(yè)的房源鎖定危機(jī)還在深化。1月15日，位于杭州五常區(qū)的佳兆業(yè)西溪璞園項(xiàng)目，共計(jì)749套房源亦被鎖定，房源鎖定危機(jī)擴(kuò)展到了深圳以外的城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，對(duì)銷售房款較為依賴，一旦房源被鎖定無法銷售，房企勢(shì)必寸步難行。加上金融機(jī)構(gòu)催款，必將加劇佳兆業(yè)的危機(jī)。

危機(jī)之下，佳兆業(yè)也在展開自救。2014年12月31日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司上海新灣投資發(fā)展有限公司（下稱“上海新灣”）與上海萬科房地產(chǎn)有限公司（下稱“上海萬科”）訂立協(xié)議，上海萬科將接手上海新灣名下的上海青灣兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“青灣兆業(yè)”）100% 股權(quán)及股東貸款，總代價(jià)為12億元。

記者注意到，在上海萬科應(yīng)付的12億元中，其中上海萬科應(yīng)付給上海新灣的股東貸款為11.88億元，而青灣兆業(yè)的100%股權(quán)只需1170.13萬元。

上海新灣是佳兆業(yè)在華東區(qū)域最重要的子公司，佳兆業(yè)旗下多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資業(yè)務(wù)，均與上海新灣有關(guān)。從這個(gè)角度看，上海新灣如能獲得流動(dòng)資金，或?qū)⒛軜O大地緩解佳兆業(yè)的資金壓力。

不過，目前這一轉(zhuǎn)讓已經(jīng)被叫停。

記者從深圳市中級(jí)人民法院了解到，華潤(rùn)信托已向深圳市中級(jí)人民法院提出查封申請(qǐng)，其中被申請(qǐng)的對(duì)象之一正是上海新灣。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，佳兆業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)錯(cuò)綜復(fù)雜，存在循環(huán)擔(dān)保借債抵押等情況，這樣一來，不僅縛住了自己的手腳，而且一旦爆發(fā)問題，很容易形成多方催債的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的白天鵝瞬間變成了黑天鵝。 佳兆業(yè)危機(jī)還在持續(xù)發(fā)酵。據(jù)《界面新聞》1月22日消息，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行（01288.HK）一筆由佳兆業(yè)擔(dān)保的2億元貸款即將被撥作不良貸款。