柬埔寨：紅色高棉已成往事，現(xiàn)為投資熱土

劉永剛

柬埔寨首都金邊。

中國已經(jīng)成為柬埔寨房地產(chǎn)行業(yè)第二大投資來源國。

金邊鉆石島上的地產(chǎn)項(xiàng)目正吸引著來自中國的投資者。

目前，紡織與制鞋業(yè)對柬埔寨GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到15%至18%。

年近六旬的阿興皮膚黝黑，臉上始終掛著微笑，他熟練地駕駛著價值9萬多美元的雷克薩斯越野車在柬埔寨首都金邊的市區(qū)穿梭著。車上的客人都說這個柬埔寨人雖不善言辭，但心地善良。

其實(shí)，他是一名華人。

阿興說，經(jīng)歷過紅色高棉統(tǒng)治的柬埔寨人都很珍惜現(xiàn)在相對自由的生活，當(dāng)?shù)厝穗m然不富裕，但幸福感很強(qiáng)。“住在鐵皮屋的平民和別墅里的鄰居亦能和睦相處，窮人不會仇富。”

阿興說，現(xiàn)在很多人對柬埔寨的印象還停留在紅色高棉的恐怖統(tǒng)治時期?！暗鋵?shí)，這里早已是開放的國度，經(jīng)濟(jì)自由且商機(jī)無限”。

尤其是房地產(chǎn)業(yè)。

阿興的老板叫吳臻育，十幾年前創(chuàng)辦了J&L PROPERTY DEVELOPMENT Co.LTD房地產(chǎn)公司，在當(dāng)?shù)氐纳庖彩侵饾u風(fēng)生水起。

在吳臻育眼中，柬埔寨的人力充沛，工資也比鄰國低廉，可發(fā)展勞力密集型產(chǎn)業(yè);也因?yàn)橐率匙⌒兴璧娜粘Ｓ闷肪懦啥伎窟M(jìn)口，擁有潛力無窮的內(nèi)需市場，無論要投資還是創(chuàng)業(yè)當(dāng)老板，都很適合。

近日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者深入柬埔寨首都金邊，試圖探究這顆曾被遺忘的“東盟珍珠”如何發(fā)出耀眼光芒？對于外國投資者而言又存在哪些機(jī)遇和風(fēng)險？

正在崛起的“新新興經(jīng)濟(jì)體”

“現(xiàn)在外界對柬埔寨的認(rèn)識充滿錯誤的刻板印象?！?吳臻育直言，只要到首都金邊走一趟，原有印象保證大為改觀。

站在金邊諾羅敦大道的福華飯店頂樓，可以眺望金邊市區(qū)?！?年前，根本沒有10層樓以上的建筑，現(xiàn)在大樓一棟接著一棟地蓋，改變了金邊的天際線，前方是正在興建的高38層樓的安達(dá)銀行大廈?！苯衲?1歲，生于柬埔寨的鴻毅旅行社經(jīng)理謝育成見證了金邊的發(fā)展歷史。

當(dāng)柬埔寨制衣廠商會（GMAC）秘書長盧啟健于2000年抵達(dá)金邊時，他記得當(dāng)時只有三條中國援助建設(shè)的柏油路，四盞紅綠燈。而現(xiàn)在黃泥巴路已蛻變成一條條現(xiàn)代的道路：莫尼旺、諾羅敦、俄羅斯、毛澤東大道，還有讀秒的紅綠燈。

如今，在金邊的馬路上隨處可見勞斯萊斯、賓利、法拉利等進(jìn)口車，在中國能見到的進(jìn)口車，在金邊都能看得到。 每個月往返于臺北與金邊的吳臻育吃驚地說，“每個月來一次，金邊好像又變了，道路、水溝等基礎(chǔ)設(shè)施正如火如荼地建設(shè)。”

在外界看來，金邊像個時值青春期的年輕城市，正快速地茁壯成長，展現(xiàn)出無限商機(jī)。它就像一顆被外人遺忘，卻正在發(fā)出光芒的珍珠，逐漸吸引著各界目光。

今年5月，美國《財富》雜志報道稱，紅了10余年的金磚國家的經(jīng)濟(jì)增長已趨于遲緩，下一個10年要看“新新興市場”（new new emerging market）。這個概念是世界銀行在20世紀(jì)90年代提出的，用來區(qū)別主流新興經(jīng)濟(jì)體（如中國、印度等）與其他較小的新興經(jīng)濟(jì)體，如東南亞和非洲的一些小國。

吳臻育說，這些二線新興市場國家雖然缺乏公共設(shè)施建設(shè)，資金流動也相對不足，但此刻它們卻像10年前的金磚國家一般，即將進(jìn)入爆發(fā)式成長期。

柬埔寨正是典型的案例之一。

2012年，柬埔寨經(jīng)濟(jì)增長率創(chuàng)下歷年來新高，達(dá)到7.35%，此后兩年，柬埔寨的經(jīng)濟(jì)增速均達(dá)到7%以上，而且后勢依然看漲。根據(jù)亞洲開發(fā)銀行（ADB）等國際機(jī)構(gòu)的預(yù)估，柬埔寨2015年與2016年的經(jīng)濟(jì)增長率將分別達(dá)到7.3%和7.5%的高水平。而這一切不過就是這10余年間所發(fā)生的事情。

對投資者保持微笑的國度

“你仔細(xì)感受一下這里普通人的微笑。”阿興說。

的確，在柬埔寨，不論是在街邊的水果攤，還是在貧民窟，都能從居民臉上的笑容感受到他們對當(dāng)下安全環(huán)境的珍惜。

1998年3月，柬埔寨結(jié)束長達(dá)28年的內(nèi)戰(zhàn)，總理洪森開始執(zhí)行對外開放的自由經(jīng)濟(jì)政策，力推民營化與貿(mào)易自由化。隨后，柬埔寨于1999年4月加入東盟，成為第10個會員國，再加上在吳哥窟拍攝的《古墓麗影》于2001年上映，帶來了大批國外游客，柬埔寨逐漸褪去神秘面紗，外界得以一窺這個封閉多年的國度。

當(dāng)柬埔寨悄悄轉(zhuǎn)變，而外界對它仍相對陌生時，其實(shí)早有一群來自中國大陸、香港和臺灣地區(qū)的企業(yè)，于上個世紀(jì)90年代進(jìn)駐這塊商業(yè)處女地。

2000年至2013年底，中國在柬埔寨的建筑項(xiàng)目共有72個，投資總額7.47億美元，建筑面積200萬平方米。

紡織成衣業(yè)成為先鋒，率先設(shè)廠，至今已累計有500多家。再加上中國大陸的部分制鞋企業(yè)于2005年進(jìn)駐柬埔寨，目前這兩大產(chǎn)業(yè)占柬埔寨出口總額的80%到85%，對GDP貢獻(xiàn)達(dá)15%到18%。

記者在采訪中了解到，柬埔寨是東盟國家中，公認(rèn)投資管制最少的國家，例如沒有外匯管制，沒有利潤匯回本國的限制，也沒有對外國投資者的差別待遇?！斑@是一個對外國投資者非常友善、歡迎的國度?！甭D公司金邊辦事處總經(jīng)理高哲雄不假思索地說。

根據(jù)柬埔寨的法律規(guī)定，外國投資者不必與當(dāng)?shù)厝撕献鳎梢詫?shí)現(xiàn)100%獨(dú)資，且采用“美元、柬幣”的雙貨幣政策，而柬幣兌美元匯率大概在3900至4100間浮動，匯率相對穩(wěn)定。

1994 年 8 月，柬埔寨曾頒布《柬埔寨王國投資法》，加大對投資進(jìn)行鼓勵和保障的力度，尤其是在減免稅收等方面給予更多的優(yōu)惠。其中第五章關(guān)于對投資的鼓勵條例中還規(guī)定，與投資相關(guān)的職員、管理專才、技術(shù)員、有專門技術(shù)的工人及其配偶和家庭成員，準(zhǔn)許在柬埔寨居住。很多中國大陸和其他地區(qū)的華人移民，就是利用該條例定居柬埔寨的。

鉆石島傳奇

除去紡織、制鞋等傳統(tǒng)的輕工業(yè)，房地產(chǎn)投資如今是柬埔寨各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“重中之重”。

在柬埔寨首都金邊，有這樣一座小島，其所有者目前強(qiáng)烈希望能有更多的中國買家在那里出現(xiàn)。

這座位于金邊的小島原本是個荒島，因其形狀像鉆石而得名“鉆石島”。湄公河在那里被一分為三，使鉆石島成了位于河中心的島嶼。

如果一切按計劃進(jìn)行，不出幾年，面積超過100公頃的鉆石島上，將建成數(shù)座公寓樓、數(shù)百座精美別墅、兩所國際學(xué)校、一座巴黎凱旋門的復(fù)制品，以及一座高度模仿新加坡金沙酒店的建筑。

此外，就在最近，柬埔寨當(dāng)?shù)厝A僑投資的OCIC公司正積極規(guī)劃在鉆石島興建555米高的摩天大樓，比臺北101大樓還高出46米，預(yù)計在2017年完成，屆時將成為金邊的地標(biāo)。

吳臻育說，金邊正在成為熱門的區(qū)域性投資中心。2013年上半年，金邊房地產(chǎn)市場的交易額達(dá)到19億美元，而2011年，這一數(shù)字還是12億美元。而中國內(nèi)地的房地產(chǎn)商人，不僅投資香港、倫敦和溫哥華等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也把大筆資金注入到東南亞的一些中小城市，譬如緬甸的仰光、泰國的清邁和老撾的萬象等地。

約有200萬人口的金邊，也正在被中國商人列入考慮范圍之內(nèi)。2010年，柬埔寨通過法律，允許外國人購買地產(chǎn)項(xiàng)目。從那時起，金邊涌進(jìn)大批海外商人，房地產(chǎn)市場也越來越紅火。今年3月，柬埔寨的一項(xiàng)房地產(chǎn)市場報告指出，在金邊，目前已竣工或正在施工的公寓樓項(xiàng)目有20多個。

“北京的商人留給我們的印象最深?！便@石島上一位房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售經(jīng)理Um Bun An告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“他們真的很厲害，直接拿現(xiàn)金買，都不用貸款?！?/p>

這個島上的街道名牌，已經(jīng)添加了漢語（編者注：金邊其他地方的街道名牌只有高棉語和英語兩種語言）。島上的房產(chǎn)銷售代表也說著一口流利的普通話。對中國人來說，鉆石島的投資時機(jī)似乎已經(jīng)成熟。

鉆石島上最大的項(xiàng)目是投資額將近7億美元的“鉆石島海濱”。預(yù)計建成后，該項(xiàng)目包括3幢33層高的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓、約198米長的大型游泳池、一個購物中心、一家醫(yī)院、一所國際學(xué)校、兩條步行購物街和另外兩棟29層高的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓。這個項(xiàng)目和中國日益龐大的海外建筑業(yè)投資有非常緊密的關(guān)系。

建筑行業(yè)權(quán)威雜志《工程新聞紀(jì)錄》的資料顯示，以稅收統(tǒng)計，2013年，全球前100名國際建筑承包商中，有22家中國企業(yè)。

而根據(jù)柬埔寨國土規(guī)劃與建設(shè)部的報告，今年前8個月，柬埔寨政府批準(zhǔn)的建筑投資項(xiàng)目總共超過1000個，批準(zhǔn)的建筑項(xiàng)目投資額突破了14億美元。

這其中，中國已經(jīng)成為柬埔寨房地產(chǎn)行業(yè)第二大投資來源國，據(jù)柬埔寨國土規(guī)劃與建設(shè)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2000年至2013年底，中國在柬埔寨的建筑項(xiàng)目共有72個，投資總額7.47億美元，建筑面積200萬平方米。

在“‘鉆石島海濱’出售的樓盤中，約有一半被中國人買走?！备呒変N售人員Brak Kim Seng說?！按蟛糠种袊I家是想拿它做投資。”他用一口標(biāo)準(zhǔn)的普通話說，“他們持有這里的房產(chǎn)，一旦價格上漲，就會拋售。”

《全球房地產(chǎn)指南》指出，柬埔寨首都金邊近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)健增長，2013年平均房屋總價水平約7萬美元，平均漲幅高達(dá)15%，租金投資回報率約為8%，被評為“相當(dāng)值得投資”的國家。

土地糾紛成中企投資柬埔寨的最大風(fēng)險

目前，柬埔寨是中國企業(yè)開展對外投資的重要地區(qū)之一，近年來無論是投資項(xiàng)目數(shù)量還是金額都呈增長趨勢。記者在采訪中了解到，盡管柬埔寨有著獨(dú)特的投資優(yōu)勢，但還是得注意其中的風(fēng)險。

一位在柬埔寨經(jīng)商多年的華商表示，中國對柬埔寨投資主要集中在能源、礦業(yè)、輕工、房地產(chǎn)等行業(yè)，不可避免地涉及到土地問題，而且大規(guī)模的開發(fā)對于生態(tài)環(huán)境、居民生活都會產(chǎn)生巨大影響。加之當(dāng)?shù)胤ㄖ撇煌晟?，部分政府官員通過土地謀求私利，造成強(qiáng)制拆遷現(xiàn)象的不斷出現(xiàn)，容易導(dǎo)致民眾對中資企業(yè)的不滿，并成為某些人擴(kuò)大事端、攻擊中國的借口。

近幾年，曾有部分中國公司牽涉其中，除了金邊萬谷湖項(xiàng)目出現(xiàn)涉及中資企業(yè)的土地糾紛外，在西海岸省份戈公也出現(xiàn)了中資企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入土地糾紛的情況，而在北部的桔井省也出現(xiàn)了中國公司開發(fā)農(nóng)林業(yè)面臨土地糾紛的問題。尤其在租用特許土地經(jīng)營時，由于面積較大，更易引發(fā)土地糾紛。

柬埔寨保護(hù)柬人權(quán)與發(fā)展協(xié)會（ADHOC）稱，因政府鼓勵開礦和種植橡膠，2010年到2011年間，政府出讓的特許土地激增了6倍，來自越南、中國等國的企業(yè)被獲準(zhǔn)使用這些土地。

2012年9月21日，柬埔寨總理洪森專程赴柬埔寨桔井省向當(dāng)?shù)亟?00戶家庭頒發(fā)土地證，有海外媒體認(rèn)為，該省土地問題最為嚴(yán)重，造成居民和投資者不滿，洪森親自為桔井省居民發(fā)放土地證，是為了彌補(bǔ)該省因土地糾紛處理不當(dāng)而對居民造成的負(fù)面影響。

柬埔寨經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院專家納塔察說，中資公司在為柬埔寨帶來就業(yè)、技術(shù)和稅收的同時，也會對環(huán)境、生態(tài)和社會生活帶來影響，使居民產(chǎn)生不滿。為了避免類似問題，中國企業(yè)應(yīng)該在進(jìn)入柬埔寨后通過跟蹤新聞、咨詢經(jīng)濟(jì)學(xué)家、體驗(yàn)社區(qū)生活來了解當(dāng)?shù)厣鐣?，并且在赴柬投資之前進(jìn)行獨(dú)立的社會和環(huán)境影響評估，避免在投資過程中和當(dāng)?shù)厣鐣a(chǎn)生沖突，避免對雙方造成不可彌補(bǔ)的損害。

柬埔寨中國商會也提醒中資企業(yè)不能輕信柬埔寨合作方的承諾。在購買、租賃土地前，應(yīng)該確保土地所有者擁有在政府部門注冊的有效地契，如果沒有地契，應(yīng)該通過核查農(nóng)業(yè)或土地辦公室及支持性文件來確定土地性質(zhì)，避免陷入土地糾紛。

當(dāng)?shù)匾晃粚W(xué)者對記者表示，中柬兩國應(yīng)該共同努力，防止土地糾紛引發(fā)沖突影響中柬友好。從中方，加強(qiáng)對中國企業(yè)的指導(dǎo)和規(guī)范，避免陷入土地糾紛、引起不良影響;從柬方，應(yīng)該依法保護(hù)外國投資、維護(hù)合法經(jīng)營，認(rèn)真解決當(dāng)?shù)鼐用駨?qiáng)占合法開發(fā)土地，防止矛盾激化引發(fā)暴力沖突。