揭秘李嘉誠旗下長江實業(yè)的內地地產版圖

郭芳

回看近兩年來人們圍繞李嘉誠撤資的爭議，主要矛盾還是集中在“長和系”在內地的地產業(yè)務上。

李嘉誠在內地的地產業(yè)務史可以從1989年說起。這一年，部分外資企業(yè)從內地大規(guī)模撤離，李嘉誠反其道而行之，大舉進軍中國內地市場，成為香港在中國內地的最大投資者，為其日后獲得超值的土地收益奠定了基礎。

據(jù)媒體報道，1993年，其內地項目已經占到了集團資產的四分之一。其中，最具標志性的項目是，他拿下了位于北京東長安街1號、占地10萬平方米的絕佳地段，建成了亞洲最著名的商業(yè)建筑群之一——“東方廣場”。

在過去的數(shù)十年，地產業(yè)務是李嘉誠在內地完成財富積累的最主要來源。至2015年，李嘉誠旗下“長和系”的總市值已高達1.222萬億元，成為香港第一大家族性財團。而在上世紀70年代上市之初，長江實業(yè)（集團）有限公司（下稱“長江實業(yè)”。2015年1月，長江實業(yè)、和記黃埔合并后分拆成長江實業(yè)地產有限公司與長江和記實業(yè)有限公司。）市值僅1.57億元。

八成物業(yè)、九成土地儲備來自內地

《中國經濟周刊》根據(jù)長江實業(yè)2005年至2014年的年報進行統(tǒng)計，在這10年時間里，長江實業(yè)在內地已經建成的物業(yè)總樓面面積大約為876萬平方米，分別分布在北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、長春、西安、長沙等地，其中以成都建成的物業(yè)最多，多達187萬平方米。這些已完成的物業(yè)包括北京的譽天下，長春的御翠園，常州的御翠園，上海的御沁園、御翠園、御濤園和嘉里不夜城，成都的南城都匯和彩疊園，深圳的御峰園和世紀匯，廣州的珊瑚灣畔和逸翠莊園，重慶的逸翠莊園等。

特別需要指出的是，這10年間，以面積計算，內地建成的地產物業(yè)占長江實業(yè)全部物業(yè)近八成。以2013年為例，這一年，長江實業(yè)全部建成的物業(yè)總樓面面積大約為195萬平方米，其中內地建成178萬平方米，占長江實業(yè)全部建成物業(yè)的91.52%。

據(jù)李嘉誠在公開回應輿論對其撤資的質疑時表示，集團在內地發(fā)展中及將發(fā)展的總樓面面積遠高于2000萬平方米。

同時，據(jù)公開資料顯示，目前，長江實業(yè)地產有限公司（下稱“長地”）擁有約1490萬平方米的土地儲備，其中約70萬平方米位于香港，約1380萬平方米在內地，在海外擁有40萬平方米。也就是說，長地九成土地儲備在內地，這些土地儲備大部分在2005年以前獲得，當時獲得土地的成本較低。據(jù)年報顯示，2013年以后，“長和系”在內地再沒拿過地。

如今，這些2013年以前買入的土地正在不斷升值。

《中國經濟周刊》2014年曾統(tǒng)計長江實業(yè)2005年在內地的29個項目，經過八九年的開發(fā)，有近2/3未完工。甚至，有的項目歷時1/4個世紀仍未開發(fā)完?！伴L和系”還曾因此被當?shù)卣_出過一筆高達8000萬元的土地閑置罰單。

在過去的這些年，也常有輿論質疑或指責“長和系”在內地通過政商關系囤地坐等升值的致富模式。

但李嘉誠對這種說法進行了駁斥。他表示，集團于內地發(fā)展中或將發(fā)展的土地，90%是從拍賣而來，而90%以上的物業(yè)均在建成后出售（酒店除外），只有極少部分保留作收租之用，集團也在積極等候土地“交吉”，并沒有囤地（香港亦如是）。

據(jù)香港學者郎咸平的研究，李嘉誠的所有業(yè)務中，地產的回報率是最好的;其次是基建;再次是通信;最后是零售。

重整地產業(yè)務

現(xiàn)在看來，李嘉誠在內地拋售的資產主要是地產物業(yè)。

僅以重組之前的長江實業(yè)為例，據(jù)《中國經濟周刊》記者統(tǒng)計，過去10年里，在長江實業(yè)的營業(yè)總額中，內地的地產、酒店業(yè)務營業(yè)額占比從2005年的10%起逐年穩(wěn)步增長，至2013年度超越香港市場達到最高占比50.9%;不過，這一營業(yè)額占比到了2014年驟降至19.3%。

李嘉誠一方面減持內地的物業(yè)，回籠資金;另一方面將旗下的地產業(yè)務獨立運營。

很長時間以來，長江實業(yè)與和記黃埔在內地都被認為是李嘉誠的地產公司，在兩公司的主營業(yè)務中，地產業(yè)務均占有相當?shù)谋壤?。例如，長江實業(yè)開發(fā)了北京的別墅項目譽天下，和記黃埔開發(fā)了上海的別墅御翠園、御濤園和御沁園等項目。

2015年年初，李嘉誠分拆長江實業(yè)和和記黃埔的地產業(yè)務。通過股份交換、資產合并及重組，長地持有長江實業(yè)及和記黃埔在香港、中國內地及海外的所有地產業(yè)務，地產業(yè)務獨立上市，總市值為2930億港元。

據(jù)媒體報道，在長地所持有的物業(yè)中，香港、內地及海外分別占873億港元、1314億港元及120億港元，內地物業(yè)占比高達57%。

分析認為，重組、分拆之后的長地獨立運營地產業(yè)務將有利于李嘉誠開拓國內外房地產市場。