論不動(dòng)產(chǎn)登記制度

金童

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)的善意取得與登記公信力制度都是為保護(hù)財(cái)產(chǎn)的“動(dòng)”的安全以促進(jìn)交易、維護(hù)市場(chǎng)秩序，最終促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制度。本文主要是通過(guò)對(duì)這兩種制度的比較分析，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)討論，主張?jiān)诋?dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還未完善的中國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得這兩種制度均可存在，即應(yīng)當(dāng)結(jié)合善意第三人是基于登記簿錯(cuò)誤還是登記名義人的無(wú)權(quán)處分來(lái)區(qū)別對(duì)待，對(duì)于基于登記錯(cuò)誤的適用登記公信力來(lái)對(duì)其保護(hù)，對(duì)于無(wú)權(quán)處分的適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度來(lái)保護(hù)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記

一、登記公信力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得

（一）登記公信力

所謂登記公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿中所記載的信息所具有的能夠讓第三人信賴(lài)的效力，具體指善意第三人如果依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所載內(nèi)容取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，除非第三人知道該登記存在瑕疵或者有人對(duì)該登記提出過(guò)異議，否則任何人不能干擾其取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。它從一方面體現(xiàn)了國(guó)家的公信力，是市場(chǎng)交易中的普通大眾對(duì)代表國(guó)家的登記機(jī)關(guān)的信賴(lài)

（二）登記公信力適用范圍與條件

1.登記公信力的適用范圍

（1）因負(fù)責(zé)登記職能的政府機(jī)關(guān)的過(guò)失或者故意而造成登記簿上所記載的信息錯(cuò)誤或者被錯(cuò)誤涂銷(xiāo)、改正的;

（2）由法律明確規(guī)定不需要登記也能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀況，如遺產(chǎn)取得人在取得被繼承人的遺產(chǎn)后而未進(jìn)行的繼承登記;

（3）在不動(dòng)產(chǎn)共有的關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)僅登記在一個(gè)人或者部分共有人的名下。

2.登記公信力的適用條件

（1）存在影響權(quán)利事項(xiàng)的事實(shí)登記錯(cuò)誤，登記公信力是對(duì)登記簿錯(cuò)誤的法律補(bǔ)充，要適用登記公信力來(lái)保護(hù)善意第三人首先必須存在影響權(quán)利人權(quán)利的事實(shí)登記錯(cuò)誤，即不是權(quán)利人卻被登記為權(quán)利人，真正的權(quán)利人卻沒(méi)有登記上，不管這錯(cuò)誤是登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)還是登記名義人的錯(cuò)誤在所不問(wèn);

（2）須第三人善意，法律具有秩序、自由、公平等多種價(jià)值，在不同的情況下適用不同的價(jià)值優(yōu)位原則。不動(dòng)產(chǎn)登記公信力是在財(cái)產(chǎn)“動(dòng)”的安全與“靜”的安全中做出的利益衡量的結(jié)果，主要是為了維護(hù)市場(chǎng)秩序、保護(hù)交易安全，節(jié)省交易成本，從而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的一種政策制度設(shè)計(jì)。

（3）第三人須支付合理價(jià)格，傳統(tǒng)理論認(rèn)為，登記公信力是不區(qū)分有償無(wú)償?shù)?，只要善意第三人信?lài)登記，則不論其是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或繼承取得物權(quán)，都是合法有效，值得保護(hù)的

（三）不動(dòng)產(chǎn)善意取得

善意取得又稱(chēng)為即時(shí)取得，善意取得制度作為民法的一項(xiàng)具體制度，它涉及的是財(cái)產(chǎn)的靜的安全與動(dòng)的安全之間的利益博衡問(wèn)題，它不是起源于許多民法制度源頭的羅馬法，而是日耳曼法。羅馬法非常注重保護(hù)物的原所有人的權(quán)利，而日耳曼法非常注重保護(hù)善意第三人的利益，特別強(qiáng)調(diào)“gewere”制度，即占有制度。

（四）不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

1.登記薄錯(cuò)誤。從我國(guó)《物權(quán)法》106條第一款第一句話(huà)我們可以看出，無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的善意取得其適用的前提是“無(wú)權(quán)處分”，而在這我們要討論的是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的問(wèn)題，至于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)是否應(yīng)適用共同的構(gòu)成要件，這里在所不討論。

2.取得人需為善意。第三人要想通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度來(lái)維護(hù)其權(quán)利，其自己本身必須是善意的。何為善意？怎么界定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的“善意”？筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“善意”首先是取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)力事項(xiàng)的錯(cuò)誤產(chǎn)生了信賴(lài)，而不是對(duì)其他事實(shí)產(chǎn)生信賴(lài)，例如對(duì)無(wú)代理權(quán)的人信賴(lài)其有代理權(quán)，這只能用《合同法》的表見(jiàn)代理制度來(lái)解決而不能適用善意取得制度來(lái)保護(hù)。其次就善意的界定，各個(gè)國(guó)家也不相同。

3.已經(jīng)實(shí)際支付相當(dāng)對(duì)等價(jià)格。在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，對(duì)第三人而言，除了須符合善意的標(biāo)準(zhǔn)外，其還必須得支付相當(dāng)對(duì)等的價(jià)格。善意取得制度的設(shè)立主要是為了來(lái)保護(hù)善意第三人的利益，是在犧牲代表個(gè)人利益的真正權(quán)利人的利益來(lái)保護(hù)代表整體利益的第三人的權(quán)益。

4.應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，無(wú)需登記的已經(jīng)交付。由于我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效主義與登記對(duì)抗主義相結(jié)合的制度，因此依照法律規(guī)定如果那些必須經(jīng)過(guò)登記才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)，要發(fā)生善意取得必須該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理了登記即已經(jīng)轉(zhuǎn)讓至取得人的名下，否則不能適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得。

二、我國(guó)學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得與登記公信力模式的探討

在修訂我國(guó)《物權(quán)法》時(shí)，究竟采用何種制度也是討論比較激烈的一個(gè)問(wèn)題。有的學(xué)者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)參照德國(guó)確立登記公信力來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意的第三人進(jìn)行保護(hù)，有的學(xué)者認(rèn)為既然動(dòng)產(chǎn)要用善意取得對(duì)其進(jìn)行保護(hù)，那么不動(dòng)產(chǎn)也要用善意取得制度對(duì)其保護(hù)，這樣才符合法律邏輯的統(tǒng)一性。堅(jiān)持這兩種模式的代表學(xué)者觀點(diǎn)如下：

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記公信力模式。堅(jiān)持該模式的學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)當(dāng)賦予登記以公信力，使得市場(chǎng)交易中的善意第三人能受到公信力的保護(hù)，而不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度沒(méi)有必要設(shè)立，因?yàn)榈怯浌帕κ菄?guó)家公信力的體現(xiàn)，是行政信賴(lài)保護(hù)原則的具體表現(xiàn)。在我國(guó)持這一觀點(diǎn)的代表學(xué)者有：

以梁慧星為代表的學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)是以登記為公示方法，交易中不至于誤認(rèn)占有人為所有人，故不發(fā)生善意取得之問(wèn)題。基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或有遺漏，因相信登記正確與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得模式。堅(jiān)持該模式的學(xué)者認(rèn)為，登記的公信力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得在最終的落腳點(diǎn)上都是一樣的，其實(shí)質(zhì)沒(méi)有區(qū)別，代表性學(xué)者如下：

以葉金強(qiáng)為代表的學(xué)者認(rèn)為，承認(rèn)登記公信力就是承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，否則登記公信力也將形同虛設(shè)。登記公信力本身就包含著對(duì)善的追求，而登記公信力最終則要經(jīng)由善意取得制度實(shí)現(xiàn)對(duì)第三人的保護(hù)。善意取得制度為公信力發(fā)揮保護(hù)交易安全的機(jī)能提供環(huán)境，欠缺這一環(huán)境，公信力將會(huì)陷入“巧婦難為無(wú)米之炊”的困境，法律欲借公信力保護(hù)是善意第三人的目標(biāo)會(huì)落。

三、結(jié)語(yǔ)

不論是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力還是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度都能夠在一定程度上為善意第三人提供保護(hù)。但因我國(guó)登記制度的不完善，沒(méi)有承認(rèn)登記公信力。筆者認(rèn)為，隨著我國(guó)登記制度的完善，特別是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，確立不動(dòng)產(chǎn)登記公信力是大勢(shì)所趨，更加符合維護(hù)交易安全、保護(hù)交易的制度目的。但在我國(guó)現(xiàn)在登記制度不完善的情況下，不能因?yàn)榈怯浿贫鹊牟煌晟凭蛼仐壊粍?dòng)產(chǎn)登記公信力而完全采用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度代替，我們應(yīng)該賦予登記以公信力，只有這樣才能使公示原則貫徹始終，才能令公眾不再提心吊膽。因此對(duì)于當(dāng)前的我們應(yīng)該結(jié)合善意第三人是基于登記簿錯(cuò)誤還是登記名義人的無(wú)權(quán)處分來(lái)區(qū)別對(duì)待，對(duì)于基于登記錯(cuò)誤的適用登記公信力來(lái)對(duì)其保護(hù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]申惠文.不動(dòng)產(chǎn)善意取得與登記公信力之比較[J].廣西大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）2008.30（4）.

[2]孟勤國(guó).我國(guó)物權(quán)法沒(méi)有承認(rèn)登記公信力[J].東方法學(xué) 2009（5） .

[3]周美華.不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的正當(dāng)性分析[J].遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào)2012（12） .

[4]張傳秀.不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度與登記公信力研究[J].法商2009（8）.