■黃衛(wèi)平 ■尋烏縣房地產(chǎn)管理局,江西 尋烏 342200
房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目的管理是指從項目準備階段持續(xù)到竣工驗收階段整個建設(shè)過程進行的管理,管理水平的高低直接關(guān)系到整個項目建設(shè)質(zhì)量、安全與成本。在市場競爭日益激烈的背景下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展,就必須加強對建設(shè)工程項目管理的重視,解決其中存在的問題,在保證建筑工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上,提升開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項目管理主要包括兩種模式,一是業(yè)主方項目管理,二是建設(shè)監(jiān)理制并行業(yè)主方項目管理,存在的問題具體如下:
首先,管理機制問題。我國房地產(chǎn)開發(fā)還處于初期發(fā)展階段,許多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有形成完善的管理機制,管理制度方面存在漏洞、管理體系當中權(quán)責(zé)混亂等問題時常發(fā)生,給建設(shè)工程項目管理工作開展造成不良影響。其次,項目資金問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)當中有很多為小企業(yè),其資金實力相對較為薄弱,并不能完全擔(dān)負土地購買和工程建設(shè)所需的大量資金,一旦發(fā)生融資困難問題,會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)流動資金抽空、資金鏈斷裂,導(dǎo)致整個工程停工。第三,招投標問題。嚴格的招投標制度是工程建設(shè)質(zhì)量的基礎(chǔ)保障之一,但在實際當中,許多房地產(chǎn)企業(yè)并為嚴格按照招投標制度要求,采取了邀標方式,項目承包、施工方在資質(zhì)、技術(shù)、管理等方面都存在許多不足,給工程建設(shè)進度、質(zhì)量造成嚴重影響[1]。
首先,權(quán)責(zé)混亂問題。在建設(shè)監(jiān)理制并行業(yè)主方項目管理模式中,建設(shè)監(jiān)理只針對工程項目的施工,而沒有設(shè)計變更、投資控制的監(jiān)理權(quán)力,這就使得承建單位、建設(shè)單位與監(jiān)理單位之間的關(guān)系十分復(fù)雜,彼此之間權(quán)力、責(zé)任混亂不清,建設(shè)單位擁有投資控制權(quán),經(jīng)常會直接命令施工單位作業(yè),給建設(shè)監(jiān)理方工作造成干擾,出現(xiàn)多頭指揮問題,導(dǎo)致建設(shè)監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。其次,材料質(zhì)量問題。材料質(zhì)量是影響項目建設(shè)質(zhì)量的重要因素,如果單獨的建設(shè)監(jiān)理,出于工作責(zé)任的考慮,監(jiān)理方會對材料質(zhì)量進行嚴格檢查。然而,在建設(shè)監(jiān)理制并行業(yè)主方項目管理模式中,業(yè)主方為了降低工程造價,對于大宗材料通常會通過低價招標競爭方式進行采購,加上監(jiān)理方會受制于業(yè)主方,會降低對材料的審核和管理,許多材料質(zhì)量問題得不到發(fā)現(xiàn)與解決,最終影響到工程建設(shè)質(zhì)量。
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項目的建設(shè)成本直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益,也是衡量工程項目管理水平的重要指標之一。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項目中,招投標、設(shè)計、準備、施工以及竣工等每一個階段都會有成本發(fā)生,所以要采取全過程成本管理的措施,同時,由于建設(shè)工程項目各個環(huán)節(jié)之間存在著緊密聯(lián)系,在每個環(huán)節(jié)的成本管理當中,不能一味地降低成本,需要從整體性角度出發(fā),實現(xiàn)整個建設(shè)工程項目成本管理的最優(yōu)化。
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項目的質(zhì)量高低會影響到工程的安全,與使用者的生命財產(chǎn)安全有著密切聯(lián)系。建設(shè)工程項目的質(zhì)量管理包括許多方面,比如材料質(zhì)量管理,需要加強對材料質(zhì)量審核,既要確保材料型號、類型等符合工程需求,也要做好材料價格控制;比如施工技術(shù)管理,要嚴格按照相應(yīng)技術(shù)規(guī)范進行使用,保證施工技術(shù)的應(yīng)用效果;此外,施工工藝、組織管理等也是影響質(zhì)量的重要因素。因此,建設(shè)單位應(yīng)加強對影響工程項目質(zhì)量因素的分析,針對每一影響因素采取合適的應(yīng)對措施,最大程度的保障工程建設(shè)質(zhì)量[2]。
房地產(chǎn)企業(yè)的核心目標是在工程項目開發(fā)中獲取相應(yīng)的利益,因此,風(fēng)險管理也是建設(shè)工程項目管理中的重要工作。在建設(shè)工程項目的風(fēng)險管理中,有效管理措施包括:(1)風(fēng)險規(guī)避:這是一種消極的方法,是通過放棄投資等方式來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險,除非在迫不得已的情況下,不建議采用此種方法。(2)風(fēng)險轉(zhuǎn)移:一是利用合同來將建設(shè)工程項目的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給執(zhí)行方,降低建設(shè)方承擔(dān)的風(fēng)險;二是通過購買保險的方式,將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。
工程項目監(jiān)理是影響建設(shè)工程項目質(zhì)量、成本的重要因素,提高建設(shè)工程項目的監(jiān)理水平十分必要,具體措施有:首先,規(guī)范監(jiān)理市場與行為。相關(guān)房地產(chǎn)部門應(yīng)該加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)審核,規(guī)范監(jiān)理單位行為,維護監(jiān)理市場的秩序,以免監(jiān)理企業(yè)之間發(fā)生惡性競爭,影響到監(jiān)理工作的正常進行。同時,就監(jiān)理企業(yè)而言,需要加強對監(jiān)理人員的培訓(xùn),提升監(jiān)理人員的綜合素質(zhì),發(fā)展全能監(jiān)理,為監(jiān)理水平提升奠定良好基礎(chǔ)。其次,保證監(jiān)理工作的獨立性。建設(shè)監(jiān)理是第三方行為,只有保證其工作的獨立性,才能有效保證監(jiān)理工作的效果,因此,在簽訂監(jiān)理合同時,建設(shè)單位與監(jiān)理單位應(yīng)該處于平等地位,按照平等協(xié)商原則將監(jiān)理單位的任務(wù)明確規(guī)定在合同中,簽訂合同后,建設(shè)單位不能再干預(yù)監(jiān)理單位的正常工作,確保監(jiān)理工作的公正、獨立,建設(shè)單位可以對監(jiān)理工作行以協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查[3]。
為保證監(jiān)理方工作的正常開展,避免權(quán)責(zé)不清問題,建設(shè)單位無權(quán)干涉監(jiān)理單位工作,但有協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查權(quán)力,具體表現(xiàn)為:(1)在向監(jiān)理單位委托施工階段監(jiān)理業(yè)務(wù)時,需要在相應(yīng)合同中明確規(guī)定監(jiān)理公司的權(quán)力,除工程進度款付款憑證簽署、工程結(jié)算審核之外,其它權(quán)限應(yīng)該全部授予監(jiān)理工程師,以保證監(jiān)理工作良好開展。(2)建設(shè)單位可以審查監(jiān)理單位提供的人員組織機構(gòu),對于無執(zhí)業(yè)資格或者不滿足要求的監(jiān)理人員,可要求監(jiān)理單位進行更換,如果監(jiān)理規(guī)劃和細則存在不適之處,可要求監(jiān)理單位及時調(diào)整,保證監(jiān)理工作的效果。(3)建設(shè)單位可以對監(jiān)理單位工作設(shè)備等進行檢,定期審查監(jiān)理資料和成果,不定期抽查監(jiān)理工作情況,以確保監(jiān)理單位按合同要求開展監(jiān)理工作,避免監(jiān)理單位與施工單位串通。
綜上所述,隨著建筑行業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)越來越多,市場競爭日益激烈,在此環(huán)境中,房地產(chǎn)企業(yè)要想保證自身的健康、可持續(xù)發(fā)展,必須加強對建設(shè)工程項目質(zhì)量、成本等的控制,建設(shè)工程項目管理作為決定項目質(zhì)量、成本的重要手段,探討其中存在的問題,采取合適的應(yīng)對措施,具有十分重要的現(xiàn)實意義。
[1]包瑞.房地產(chǎn)建設(shè)工程實施中的項目管理問題研究[J].科技視界,2014(17):104+140.
[2]洪德星.淺談房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目管理[J].低碳世界,2014(15):322-323.