施工管理和成本控制在房產(chǎn)項(xiàng)目中的探討

■孫 健 ■中國(guó)第二重型機(jī)械集團(tuán)(德陽(yáng))萬(wàn)安物業(yè)發(fā)展有限公司，四川 德陽(yáng) 618000

我國(guó)人口已經(jīng)迎來(lái)了十三億的時(shí)代，龐大的人口基數(shù)與有限的居住用地之間的產(chǎn)生了巨大的供需矛盾，伴隨著人口的不斷增長(zhǎng)，我國(guó)的住房資源日益緊張，房屋價(jià)格大幅上漲，這不單單加重了普通消費(fèi)者的生活壓力，也在一定程度上將房地產(chǎn)開發(fā)商推到了風(fēng)口浪尖之上，處于一種十分尷尬的境地，即一方面房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自己的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的施工管理，保證開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益，能夠購(gòu)買到質(zhì)量過(guò)硬的住房，另一方面又必須對(duì)建筑成本進(jìn)行管控，減少不必要的浪費(fèi)，將房屋價(jià)格限定在消費(fèi)者可以承受的范圍之內(nèi)，同時(shí)又保證自己合法的正當(dāng)利潤(rùn)收益。為了達(dá)到這一目的，實(shí)現(xiàn)這一微妙的平衡，我們就有必要探討施工管理和成本控制在房產(chǎn)項(xiàng)目中的作用與影響，從這兩個(gè)方面入手，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不斷地進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，保證我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的良性進(jìn)步，現(xiàn)實(shí)一種可持續(xù)的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的制約因素

房地產(chǎn)建設(shè)在存在諸多限制性因素，他們的存在在很達(dá)成程度上妨礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，要改善房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境就必須清楚的認(rèn)識(shí)到限制性的因素有哪些，從本人的實(shí)際工作來(lái)看，限制房地產(chǎn)開發(fā)的因素大致有以下幾個(gè)方面;

(1)建設(shè)工期作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)間周期，他的長(zhǎng)短程度直接決定了房產(chǎn)開發(fā)的成功與否。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為一種極為復(fù)雜的人類活動(dòng)，需要許多不同部門之間的默契配合，一旦其中的一個(gè)、或者一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了差錯(cuò)，就有可能導(dǎo)致整個(gè)工作流程的混亂，造成決策執(zhí)行力的降低與減弱，從而引發(fā)整個(gè)施工進(jìn)程，滯緩了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)速度，造成不必要的人力資源與時(shí)間成本的浪費(fèi)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)額外的資金投入，無(wú)形之中加大了企業(yè)的建設(shè)成本。(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量的提前預(yù)估，是影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要因素。在實(shí)際的開發(fā)建設(shè)中，由于一些外在變量的存在，使得我們之前的準(zhǔn)備可能沒(méi)有意義，偶發(fā)的意外，可能導(dǎo)致前期的各種投入付諸東流，血本無(wú)歸，為了應(yīng)對(duì)突發(fā)性的事件，被迫改變最初的開發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，這種后期的修改不僅僅大大延緩了工程開發(fā)進(jìn)行的速度，拉長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)的周期，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，降低了企業(yè)的收益。(3)資金供應(yīng)是否穩(wěn)定充足，直接關(guān)系到施工管理的進(jìn)度，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是一個(gè)從無(wú)到有，從砂石到高樓的過(guò)程，這一過(guò)程的順利進(jìn)行，是依靠房地產(chǎn)企業(yè)的大量的資金支持，只有房地產(chǎn)企業(yè)源源不斷的將資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，，才能將人力、物力結(jié)合起來(lái)，保證開發(fā)建設(shè)的正常進(jìn)行，而一旦資金鏈斷裂，不足以維持開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，不難想象，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將沒(méi)有足夠的建筑工人參與到工程建設(shè)當(dāng)中，將沒(méi)有充足的物質(zhì)材料的穩(wěn)定供應(yīng)，來(lái)滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的需要。

2 施工管理的現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的施工管理是房地產(chǎn)企業(yè)憑借著自己高效的組織手段，科學(xué)的管理模式，在保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量和時(shí)間計(jì)劃的前提下，最大限度的降低成本投入，減少自己的建設(shè)支出，從源頭上增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，保證自己的利益。房地產(chǎn)領(lǐng)域的巨大收益，將愈來(lái)愈多的企業(yè)與社會(huì)資本吸引進(jìn)來(lái)，大量的資金涌入固然有利于房地產(chǎn)事業(yè)的開發(fā)與建設(shè)，但是在一定程度上加劇了行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)程度，而通過(guò)改善、提高房地產(chǎn)項(xiàng)目中的施工管理水平，可以使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)者，以最少的資金投入，以最快的開發(fā)建設(shè)速率，保質(zhì)保量的完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

對(duì)于民眾來(lái)說(shuō)，高效的施工管理能夠大大緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供需矛盾，使得消費(fèi)者在購(gòu)買住房時(shí)，有了更多的選擇性，同時(shí)高品質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，為普通大眾提供了一個(gè)改善自身生活環(huán)境的機(jī)會(huì)，人們可以在其中享受到更為優(yōu)質(zhì)的生活。對(duì)于企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，通過(guò)科學(xué)的施工管理，房地產(chǎn)企業(yè)增加了自身的利潤(rùn)回報(bào)，在諸多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之中占有優(yōu)勢(shì)，保證自己高速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

為了實(shí)現(xiàn)科學(xué)、高效地施工管理，充分發(fā)揮出工程管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的積極作用，就要建立一個(gè)科學(xué)合理的施工管理體系，建立起一個(gè)統(tǒng)一、穩(wěn)定的公司運(yùn)行體系，各個(gè)部門之間信息共享，溝通順暢，不斷提高彼此之間的默契程度，提升企業(yè)自身的容錯(cuò)率，避免因?yàn)橐粋€(gè)部門的工作失誤，造成整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的混亂，延緩整個(gè)工程建設(shè)的速度，增加房地產(chǎn)企業(yè)不必要的資金投入，浪費(fèi)珍貴的人力資源與時(shí)間成本。同時(shí)我們不能盲目的追求經(jīng)濟(jì)效益，在充分調(diào)查、了解建設(shè)用地的周邊環(huán)境之后，進(jìn)行全面、科學(xué)的規(guī)劃，多方面的考量建設(shè)過(guò)程中可能遇到的難題，最大限度的降低突發(fā)偶然因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的沖擊，保證開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的穩(wěn)定與持續(xù)性，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，不僅能夠保證房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的穩(wěn)定進(jìn)行，減少資金投入與時(shí)間成本浪費(fèi)，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，更能以高品質(zhì)的生活環(huán)境，舒適的家居生活，使得消費(fèi)者獲得一個(gè)極好的用戶體驗(yàn)，這在無(wú)形之中，提升了房地產(chǎn)企業(yè)的形象，打造了企業(yè)自身的品牌效益，從而大大加強(qiáng)了自身在同行業(yè)之中的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展。

在實(shí)際中，我們應(yīng)該重視合同的作用，我們需要以科學(xué)、明確的合同，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的參與者的行為，最大限度的降低人為因素對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的破壞與滯緩，通過(guò)明確各方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，減少彼此之間不必要的矛盾糾紛，在法理上建立起一種穩(wěn)定共生的合作關(guān)系與共存模式，同時(shí)將具體責(zé)任落實(shí)到實(shí)處，利用合同的莊嚴(yán)性與神圣性，加強(qiáng)各方參與者的責(zé)任心，在一定程度上改善房地產(chǎn)建設(shè)事業(yè)的參與者的態(tài)度，明確的法律責(zé)任有助于對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)督管理，杜絕之前存在的偷工減料、粗制濫造的丑惡現(xiàn)象，有力的保證了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量。培養(yǎng)專業(yè)性的管理人才，人作為以后一種主觀能動(dòng)性較強(qiáng)的因素，對(duì)工程管理模式的影響十分巨大，參與工程管理人員的素質(zhì)、職業(yè)技能將直接影響到工程管理的合理性與有效性，因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)的決策者必須重視工程管理人才的引進(jìn)與培養(yǎng)，通過(guò)專業(yè)人才來(lái)提升自身的工程管理的素質(zhì)與能力，利用自身的人才優(yōu)勢(shì)，提升自己企業(yè)的整體水平與素養(yǎng)，提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，保持自己在同行業(yè)中的優(yōu)勢(shì)地位。

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，企業(yè)生態(tài)環(huán)境日益惡化，為了保證自身企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，保證自己的生存與發(fā)展，在競(jìng)爭(zhēng)的浪潮中不斷地提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須要嚴(yán)格企業(yè)自身的管理機(jī)制，建立一套研究高速的團(tuán)隊(duì)運(yùn)行模式，立足于現(xiàn)實(shí)的建設(shè)實(shí)踐，著眼于時(shí)代發(fā)展的最前沿，理性的規(guī)劃自身發(fā)展的方向與發(fā)展路徑，以科學(xué)的施工管理，保證房產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，保證自身企業(yè)的利益最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展，從源頭上保證企業(yè)自身健康有序的發(fā)展，以行之有效的措施，對(duì)自己進(jìn)行規(guī)范，保證自身的發(fā)展。

3 成本控制的作用

近些年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，巨大的收益讓越來(lái)越多的企業(yè)投身到房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是由于我國(guó)真正意義上的現(xiàn)代化的房地產(chǎn)事業(yè)起步較晚，在實(shí)際管理上缺乏經(jīng)驗(yàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)根本沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正意義上的成本控制，即便是主觀上想要對(duì)成本進(jìn)行控制，但是缺少科學(xué)的方法與有效地舉措，這樣的情況就造成了我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際成本大大超過(guò)之前的預(yù)期，這既降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，又大大提高了房屋的價(jià)格，給消費(fèi)者帶來(lái)了巨大的購(gòu)買壓力。開發(fā)成本的控制絕不能簡(jiǎn)單地歸結(jié)為房地產(chǎn)項(xiàng)目初期階段的成本壓縮，更不能單純的理解為對(duì)開發(fā)建設(shè)成本投入的縮水，而是要立足于開發(fā)建設(shè)的大局，最大限度的調(diào)用一切勞動(dòng)力資源、物質(zhì)支持、資金力量，從整體上減少房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的投入成本。

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目成本控制的重心一般放在施工建設(shè)階段，忽視對(duì)土地成本的控制，土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，是整個(gè)開發(fā)建設(shè)的最主要的前提，而房地產(chǎn)企業(yè)在土地獲取上的支出往往是十分巨大的，通過(guò)對(duì)土地成本進(jìn)行有力管控，就能有效地壓縮整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本投入，讓更多的資金從土地上解脫出來(lái)，被利用在其他更加需要的方面，提升整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、品質(zhì)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)形象。售房策略也是我們控制成本的重要手段，雖然這一階段產(chǎn)生的成本支出相較于土地成本少之又少，但是仍然對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制起著十分重要的作用。

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)十分緊俏，住房需求十分旺盛，這使得我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一直處于十分有利的主動(dòng)地位，這就造成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)忽視售房策略，輕視這一環(huán)節(jié)的成本控制，在實(shí)際的工作當(dāng)中，我發(fā)現(xiàn)只有重視這一環(huán)節(jié)的成本控制，以更加豐富的銷售策略吸引更多的消費(fèi)者來(lái)進(jìn)行房屋購(gòu)買，這既能有效地保證自身的收益，又能減少一些中間環(huán)節(jié)的不必要支出，因?yàn)榉课莓吘故且环N商品，只有被消費(fèi)了才能產(chǎn)生價(jià)值，只有被消費(fèi)者購(gòu)買才能產(chǎn)生企業(yè)的利潤(rùn)，雖然從現(xiàn)階段來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)交易中處于主動(dòng)地位，但是由于買房的支出十分巨大，大部分消費(fèi)者對(duì)買房十分謹(jǐn)慎，更多的時(shí)候是保持觀望的姿態(tài)，而優(yōu)秀、合理的銷售策略則能夠刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，保證銷售環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行，在此基礎(chǔ)上，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的利益收入，最大限度的控制成本投入。

我國(guó)現(xiàn)階段的成本控制仍存在著諸多問(wèn)題，土地招標(biāo)的程序不夠科學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地招標(biāo)之前沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的預(yù)估與缺少相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管控手段，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地開發(fā)建設(shè)過(guò)程中需要冒著極大的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行速度與質(zhì)量，直接影響了自身企業(yè)的企業(yè)形象，破壞了企業(yè)信譽(yù)，帶來(lái)了不良影響。在施工建設(shè)的工程中往往缺乏有效地監(jiān)管，責(zé)任過(guò)于模糊，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目周期十分漫長(zhǎng)，過(guò)長(zhǎng)的周期使得懈怠心態(tài)滋生，極易造成工程質(zhì)量問(wèn)題，為了有效地避免這一情況的出現(xiàn)，就需要在工程建設(shè)的過(guò)程中加大監(jiān)管力度，通過(guò)周期性的監(jiān)督，保證工期，提高工程質(zhì)量，同時(shí)明確的責(zé)任有助于節(jié)約建設(shè)材料，降低投入成本，避免一些不必要的費(fèi)用支出。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的樹立進(jìn)行，我們需要從成本控制入手，增加土地招標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、工程管理的步驟，只有這樣才能最大限度的保證企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)收益，保持企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度。

4 影響作用

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)極為復(fù)雜的過(guò)程，這一過(guò)程中包含了諸多風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入十分巨大，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的周期過(guò)長(zhǎng)以及建設(shè)過(guò)程中存在的技術(shù)性難題，使得房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目隨時(shí)都面臨著停滯不前的可能性，這種風(fēng)險(xiǎn)的存在影響房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益，嚴(yán)重者甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。而施工管理作為一種科學(xué)的管理手段能夠在一定程度上降低、減少房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，科學(xué)、有效地施工管理能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中的前期和中期投入，整個(gè)資金鏈供應(yīng)的穩(wěn)定性得到了極大的提高，有了強(qiáng)大的資金作為后盾，才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目穩(wěn)定的進(jìn)行下去。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于建設(shè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量與房產(chǎn)價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利益的最大化，是每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)者最大的追求，成本控制是房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中最重要的環(huán)節(jié)之一，貫穿與整個(gè)開發(fā)建設(shè)的工程中，要保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，就需要科學(xué)的、理性的控制項(xiàng)目成本，提高自身工程建設(shè)的管控能力。

施工管理與成本控制作為兩種有效手段，能夠極大的影響房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)收益，他們貫穿與房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的始終，以不同的方式影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與生存狀態(tài)，工程管理的科學(xué)與否、成本控制能力的強(qiáng)弱直接關(guān)系房產(chǎn)項(xiàng)目的狀態(tài)，科學(xué)的工程管理模式，能夠有效地保證房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，保證工程建設(shè)的有序進(jìn)行，加快工程建設(shè)的建設(shè)速度，減少開發(fā)周期，從而建設(shè)出高質(zhì)量的住房，提升了房地產(chǎn)企業(yè)的自身形象，提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，有助于企業(yè)自身的健康發(fā)展，而且在一定程度上，節(jié)縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出，節(jié)約了建設(shè)成本，保證了資金鏈的穩(wěn)定性，保證了房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定進(jìn)行。成本控制則通過(guò)有效的手段降低房地產(chǎn)企業(yè)的額外的支出，在保證工程質(zhì)量的前提下，最大限度的縮小企業(yè)的資金投入，控制開發(fā)成本，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的利潤(rùn)收益，同時(shí)又能在保證房地產(chǎn)企業(yè)正當(dāng)利潤(rùn)收入的前提下，降低房?jī)r(jià)，減少購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，達(dá)到一種雙贏的狀態(tài)。從施工管理與成本控制兩個(gè)方面入手能夠有效地保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，改善生存環(huán)境。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)的利益的獲取也絕不僅僅只有單純提高房?jī)r(jià)這一條路，工程管理與成本控制作為兩種有效地途徑，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的利益獲取空間，在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，拔得頭籌，占有更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保證自身的健康發(fā)展，從宏觀上來(lái)看，成本控制與工程管理能夠有效地改善當(dāng)代中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既能保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)收入，又能在減少投入的情況下，使得房屋價(jià)格有了降價(jià)的空間與可能性，保障了人們的生活需要，維護(hù)了消費(fèi)者的權(quán)益，減少了消費(fèi)者的購(gòu)買壓力，達(dá)到一種和諧共贏的狀態(tài)。從微觀上來(lái)看，通過(guò)施工管理與成本控制兩種有效的手段，房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分發(fā)揮出自身的社會(huì)價(jià)值，不斷建設(shè)出高品質(zhì)的住房，不斷為消費(fèi)者營(yíng)造更為舒適的居住環(huán)境，提高人們的生活質(zhì)量與水平。

［1］潘蜀健.房地產(chǎn)項(xiàng)目控制［M］.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006年.

［2］丁士昭.建設(shè)工程項(xiàng)目管理［M］.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010年.