五星級(jí)酒店全過程造價(jià)控制研討

■黃源深 ■福建昇華工程造價(jià)咨詢有限公司廈門分公司，福建 廈門 361003

酒店投資建設(shè)的一個(gè)重要目的就是為了獲取經(jīng)濟(jì)上的利益。無論是從設(shè)計(jì)、施工技術(shù)管理、材料設(shè)備選型等都會(huì)對(duì)全過程的造價(jià)產(chǎn)生影響。但是目前來看，五星級(jí)酒店在講究設(shè)計(jì)新意、工程質(zhì)量的時(shí)候，忽視了其造價(jià)控制，尤其不重視后期運(yùn)營(yíng)成本的控制，不利于商業(yè)投資的利益最大化。

近年來全過程造價(jià)控制得到越來越多建設(shè)單位的青睞和應(yīng)用。全過程造價(jià)控制是指覆蓋建設(shè)工程策劃決策及建設(shè)實(shí)施各個(gè)階段，從投資決策到項(xiàng)目竣工并辦理完結(jié)算為止，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目自始至終的造價(jià)進(jìn)行控制。

五星級(jí)酒店的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜而龐大的工程，對(duì)技術(shù)、材料及工序等全過程中成本的控制能夠有效地減少成本支出，降低五星級(jí)酒店投資的造價(jià)。為了進(jìn)一步做好五星級(jí)酒店全過程造價(jià)控制工作，可以下幾個(gè)方面著手。

1 決策階段

建設(shè)項(xiàng)目方案決策階段是選擇和決定建設(shè)項(xiàng)目投資行動(dòng)方案的過程，是對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行比較選擇并作出決定的階段。酒店在施工過程中，經(jīng)常由于施工圖存在問題，導(dǎo)致施工過程中的設(shè)計(jì)變更，造成工期上的延誤以及結(jié)算價(jià)大幅度超過預(yù)算價(jià);也常常因?yàn)榫频暄b修工程涉及的專業(yè)多，由于各專業(yè)工程的銜接出現(xiàn)問題，施工過程中人員的替換，造成工期的延誤，進(jìn)而影響工程質(zhì)量和工程造價(jià)。這都要求在方案決策階段一定要準(zhǔn)備充分，將多方面的問題考慮周到。

2 設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是造價(jià)控制的關(guān)鍵，方案設(shè)計(jì)直接影響項(xiàng)目的建設(shè)成本。在方案設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)出性價(jià)比最高的方案會(huì)大大的節(jié)約成本。通過事前控制起到事半功倍的效果，收到投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的效果。

從設(shè)計(jì)來看，負(fù)責(zé)人在工程設(shè)計(jì)中多考慮到的是工程設(shè)計(jì)的技術(shù)、酒店的安全系數(shù)及星級(jí)評(píng)定，而很少?gòu)慕?jīng)濟(jì)的合理性角度及節(jié)能環(huán)保方面來考慮，忽視了經(jīng)濟(jì)成本的因素，不利于項(xiàng)目造價(jià)及后期運(yùn)營(yíng)成本的有效控制。

首先要求我們樹立成本控制的意識(shí)，設(shè)計(jì)的時(shí)候，設(shè)計(jì)人員需要結(jié)合五星級(jí)酒店的具體情況以及項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定和要求，充分聽取酒店管理公司對(duì)后期運(yùn)營(yíng)的合理化建議，認(rèn)真對(duì)各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，以降低工程造價(jià)，保證投資限額不輕易突破。還可以開展限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)過程中，在確保五星級(jí)酒店各項(xiàng)技術(shù)功能不受影響的情況下，對(duì)投資的金額進(jìn)行合理地分配。把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來，有效地降低成本。

目前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，設(shè)備技術(shù)日新月異，設(shè)計(jì)階段的設(shè)備選型尤為重要，必須編制節(jié)能環(huán)保專項(xiàng)方案，對(duì)新型設(shè)備與傳統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行綜合比較分析，結(jié)合后期的運(yùn)營(yíng)成本，設(shè)計(jì)出高性價(jià)比的能耗系統(tǒng)使用方案。(空調(diào)系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)為重中之重)

另外可以在合同上對(duì)費(fèi)用有一定的控制。比如在合同的條款上，對(duì)于增加設(shè)計(jì)變更和修改的費(fèi)用額度進(jìn)行有關(guān)規(guī)定，將相關(guān)要求寫入合同，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)(設(shè)計(jì)質(zhì)保金)。這樣對(duì)設(shè)計(jì)成本進(jìn)行明確規(guī)定，對(duì)于設(shè)計(jì)人員來說，是一種強(qiáng)有力的約束力，對(duì)于有效地控制五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)階段的成本起到較重要的作用。

3 招、投標(biāo)階段

招標(biāo)階段也是工程造價(jià)控制的重要階段。通過招標(biāo)可以從多家施工單位中選擇最適合的單位，確定合理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格。招標(biāo)時(shí)應(yīng)盡可能的將招標(biāo)范圍、報(bào)價(jià)應(yīng)包含的工作內(nèi)容、材料和設(shè)備等在招標(biāo)文件中一一明確。選擇幾個(gè)信譽(yù)良好、服務(wù)全面、收費(fèi)合理的設(shè)計(jì)單位，然后按招標(biāo)方式確定最后的中標(biāo)者。建設(shè)和施工雙方應(yīng)在合同中就各種物資和材料的種類價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整幅度，材料和設(shè)備的品牌、型號(hào)等做出詳細(xì)約定，對(duì)工程質(zhì)量發(fā)生變更時(shí)價(jià)格調(diào)整的方法和允許調(diào)整的范圍作出詳細(xì)規(guī)定，盡可能的減少錯(cuò)算漏算。

4 施工階段

施工階段是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的重要階段，是項(xiàng)目建設(shè)全過程中時(shí)間跨度最長(zhǎng)、變數(shù)最多的階段，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)控制來說也是最難、最復(fù)雜的階段。

要做好施工階段的造價(jià)控制，要做到以下幾個(gè)方面：

(1)做好合同管理工作，提高索賠管理水平。合同管理對(duì)造價(jià)控制起著很重要的作用。一方面要嚴(yán)格按照合同履約，以避免糾紛的發(fā)生;另一方面遇到糾紛和索賠時(shí)要利用合同條款解決工程造價(jià)糾紛。這要求在開工前，雙方要做好圖紙會(huì)審工作，對(duì)圖紙上出現(xiàn)的問題，及時(shí)咨詢?cè)O(shè)計(jì)人員進(jìn)行解答，做到對(duì)圖紙完全熟悉和理解。對(duì)于工程索賠應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)主動(dòng)控制，盡量減少索賠。遇到索賠事件時(shí)，必須站在客觀公正的立場(chǎng)上審查索賠要求，以合同為依據(jù)按照索賠程序來及時(shí)的、公平合理的處理糾紛。使工程能夠順利進(jìn)行，縮短施工工期，降低工程投資。

(2)合理控制工程變更。由于酒店工程建設(shè)的周期長(zhǎng)、涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際情況與項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的情況相比會(huì)發(fā)生一些變化。因此，工程的實(shí)際施工情況與招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的情況相比往往會(huì)有一些變化，這就會(huì)發(fā)生工程變更。工程變更包含合同變更的全部?jī)?nèi)容，如設(shè)計(jì)方案和施工方案的變更、工程量清單數(shù)量的增減、工程質(zhì)量和工期要求的變動(dòng)、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、政府行政法規(guī)的調(diào)整、合同條款的修改以及合同主體的變更等等。工程變更一般伴有費(fèi)用變化，變更的范圍也非常廣泛。工程變更控制和管理應(yīng)應(yīng)遵守設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)審批的原則，符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范，符合節(jié)約能源及環(huán)保的要求，提高工程質(zhì)量、方便施工、利于使用、節(jié)約投資、加快施工進(jìn)度的原則。

(3)材料驗(yàn)收。建設(shè)單位要安排專人，根據(jù)合同約定的材料品牌和型號(hào)，負(fù)責(zé)各項(xiàng)材料的驗(yàn)收工作，驗(yàn)收程序必須嚴(yán)格，驗(yàn)收人員對(duì)合同中規(guī)定的每一種材料都必須進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，包括材料質(zhì)量、材料規(guī)格和材料數(shù)量，并在驗(yàn)收單上簽字確認(rèn)，驗(yàn)收后交由施工單位保管，結(jié)算時(shí)提供給造價(jià)人員。在施工過程中，現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)人員要按照合同做好工程進(jìn)度款的結(jié)算與支付。

(4)各專業(yè)單位在施工過程中協(xié)調(diào)配合。酒店工程施工過程中所涉及到的專業(yè)很多，比如：精裝修工程、電梯工程、中央空調(diào)、廚房洗衣房設(shè)備、機(jī)電工程、消防工程等，所有的這些專業(yè)工程，原則上由總包施工單位管理與配合協(xié)調(diào)，但在實(shí)際施工中，由于專業(yè)多，現(xiàn)場(chǎng)復(fù)雜，總包和分包也會(huì)經(jīng)常產(chǎn)生矛盾，這就需要建設(shè)單位管理人員或監(jiān)理公司工程師做好協(xié)調(diào)工作，避免各環(huán)節(jié)銜接不好，導(dǎo)致工期延誤、質(zhì)量及造價(jià)出現(xiàn)問題。

5 竣工階段

竣工驗(yàn)收是建設(shè)項(xiàng)目施工周期的最后一個(gè)程序，竣工階段的造價(jià)控制是建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。有效的控制這一階段的工程造價(jià)，對(duì)項(xiàng)目的最終造價(jià)的確定具有重要意義。工程竣工經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格，需要進(jìn)行最終工程款結(jié)算?？⒐そY(jié)算是反映工程項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格，關(guān)系到雙方的利益關(guān)系和投資效益。本階段造價(jià)控制的工作內(nèi)容主要有：(1)核對(duì)合同條款、審核工程圖紙、檢查工程是否符合要求、材料設(shè)備是否是指定品牌等;(2)核對(duì)工程費(fèi)用計(jì)算結(jié)果、相關(guān)簽證資料、核價(jià)單據(jù)是否準(zhǔn)確并及時(shí)歸檔;(3)驗(yàn)收工程實(shí)體，辦理竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;編制和審核竣工決算書;最終出具結(jié)算審核報(bào)告?？⒐そY(jié)算完成后，做酒店工程全過程的造價(jià)控制分析。

6 結(jié)語

綜上所述，五星級(jí)酒店在全過程階段所涉及到的環(huán)節(jié)和費(fèi)用非常之多，我們要認(rèn)真對(duì)待五星級(jí)酒店全過程的造價(jià)控制工作，結(jié)合實(shí)際情況，合理進(jìn)行，合理控制。只有這樣，才能夠在確保五星級(jí)酒店各項(xiàng)功能和技術(shù)指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，最大限度地降低工程造價(jià)。

［1］楊周．建設(shè)工程全過程造價(jià)控制［J］．安徽理工大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)．2012年10月．

［2］張紅琴．五星級(jí)酒店裝修工程造價(jià)的全過程控制［J］．價(jià)值工程．2014年4月．

［3］廖姝姝．論五星級(jí)酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)階段的成本控制［J］．全國(guó)商情(理論研究)．2013年9月．