房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)探析

■叢慧芳 ■福建 廈門 361000

與其他產(chǎn)品的開發(fā)類似，房地產(chǎn)的開發(fā)可以分成下面幾個(gè)階段:(1)確定項(xiàng)目;(2)確定在市場(chǎng)上的定位;(3)策劃;(4)施工;(5)交付;(6)運(yùn)營(yíng)。一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的完成，主要靠項(xiàng)目的優(yōu)良規(guī)劃和后期的執(zhí)行，然而規(guī)劃與設(shè)計(jì)時(shí)期是把原則性的宏觀規(guī)劃目的，實(shí)施到具體的微觀設(shè)計(jì)圖紙里面，進(jìn)而為開工時(shí)期提供依據(jù)性技術(shù)文件的進(jìn)程。設(shè)計(jì)過程中的工作具有中樞體系的管控核心作用，影響著項(xiàng)目開發(fā)的前前后后，不但需要將項(xiàng)目開發(fā)觀念提升到宏觀規(guī)劃局面，也需要將設(shè)計(jì)表達(dá)目的覆蓋到當(dāng)場(chǎng)施工的每個(gè)細(xì)節(jié)管控，它是項(xiàng)目開發(fā)順利完成的重要過程。

1 設(shè)計(jì)策劃的重要性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益的驅(qū)使下，它們一般是減少開發(fā)的周期，不具備充足的精力來(lái)用心研究市場(chǎng)的實(shí)際需要，產(chǎn)品的內(nèi)涵與社會(huì)環(huán)境及將來(lái)的發(fā)展袋來(lái)的干擾。某些速成的產(chǎn)品一般遵循“拿來(lái)主義”的理念，在市場(chǎng)上，有很多相似的建筑，他們并沒有因?yàn)樗幬恢煤烷_發(fā)商的不同而不同。在市場(chǎng)上流行過后，一些業(yè)主慢慢地學(xué)會(huì)了正確地評(píng)價(jià)產(chǎn)品，更有甚者可以清楚地對(duì)品牌的品質(zhì)進(jìn)行評(píng)價(jià)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倘若不注重開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的前期定位與規(guī)劃分析的話，那么它的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益就必然會(huì)遭到干擾。就開發(fā)項(xiàng)目繁復(fù)、面積廣、時(shí)間長(zhǎng)、社會(huì)價(jià)值大的整體性物業(yè)來(lái)說(shuō)，開發(fā)商在市場(chǎng)價(jià)格、前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)方案等等方面的主導(dǎo)性價(jià)值就越發(fā)顯著。特別是商業(yè)整體性持有型項(xiàng)目的開發(fā)，要是對(duì)前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃及管控工作沒有做好充足的市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃及品種定位，就務(wù)必會(huì)在施工過程、招商過程中遭遇許多問題，那么久務(wù)必要協(xié)調(diào)場(chǎng)地簽證從而滿足市場(chǎng)的要求。而無(wú)目標(biāo)建造的項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期間便會(huì)癥結(jié)顯露，商業(yè)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)，商業(yè)利益難以保障，物業(yè)價(jià)值難以提升，從而留下長(zhǎng)久的遺憾。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃期間，應(yīng)該立足城市規(guī)劃層面，一直有序進(jìn)展的高度。就長(zhǎng)期利益來(lái)說(shuō)，在人居環(huán)境的質(zhì)量、文化創(chuàng)作作品的品味、材料使用指標(biāo)及建筑質(zhì)量能力上投入充足的精力，防止好高騖遠(yuǎn)的心理。不管是出售的項(xiàng)目或是持有的項(xiàng)目，它的屬性是不能改變的，要求持續(xù)經(jīng)營(yíng)并且持續(xù)保值增值，憑借它具有的品質(zhì)保證為產(chǎn)品的前期定位，促使設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)出有藝術(shù)涵養(yǎng)、有科技含量的作品。走可不斷發(fā)展所需要的創(chuàng)造企業(yè)自有品牌與研發(fā)道路已成為目前項(xiàng)目開發(fā)的必經(jīng)之路。

2 設(shè)計(jì)策劃的內(nèi)容

建造設(shè)計(jì)，以某種角度上來(lái)說(shuō)就相當(dāng)于建筑產(chǎn)品的開發(fā)，它屬于藝術(shù)、創(chuàng)新和科技的統(tǒng)一。用工業(yè)化、工廠化、程序化的流程進(jìn)行生產(chǎn)是不可行的，針對(duì)不同場(chǎng)所、使用功能、服務(wù)性質(zhì)的建造從內(nèi)容到外表形態(tài)是有區(qū)別的，所以需要在項(xiàng)目建造前期做好充足的準(zhǔn)備工作。以住宅類來(lái)說(shuō)，在經(jīng)大量的調(diào)查研究落實(shí)了購(gòu)房者使用需求、目標(biāo)與價(jià)位定好的情形下，首先必須研發(fā)建筑物的性能怎樣達(dá)到使用者的根本要求，其次還要調(diào)查城市發(fā)展與規(guī)劃的目標(biāo)以及歷史環(huán)境，調(diào)查生態(tài)環(huán)境，決定建筑物空間形象、外立面的藝術(shù)策劃以及創(chuàng)作風(fēng)格;指導(dǎo)策劃與建筑物創(chuàng)作出擁有文化底蘊(yùn)的、與城市環(huán)境吻合的優(yōu)良設(shè)計(jì)作品。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，前期規(guī)劃及市場(chǎng)定位甚為關(guān)鍵。在獲得甚多的市場(chǎng)調(diào)研資料的條件下，需要與有關(guān)部門一同規(guī)劃敲定商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略和目標(biāo)消費(fèi)群體，從而研究業(yè)態(tài)品項(xiàng)、組成關(guān)系與供應(yīng)商定位。在此些研究工作的基礎(chǔ)上，才可以對(duì)設(shè)計(jì)單位提出較為可行的計(jì)劃要求。而在方案策劃期間中，從客流和物流動(dòng)向安排，到門店形態(tài)與組合布置、面積匹配與公用設(shè)施的配套占比，還有外部民眾空間形態(tài)應(yīng)用的規(guī)劃中，開發(fā)企業(yè)在全部項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)期間都需要細(xì)心組織與協(xié)調(diào)，形成策劃任務(wù)書，組織與教導(dǎo)設(shè)計(jì)單位實(shí)行各環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)。伴著節(jié)能、環(huán)保、低碳、綠色漸漸變成建造項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)公司還必須擔(dān)起社會(huì)義務(wù)與責(zé)任，盡量將這些融入到項(xiàng)目建造當(dāng)中，不但要實(shí)行每項(xiàng)新規(guī)則所規(guī)定的節(jié)能環(huán)保指標(biāo)，更應(yīng)該積極創(chuàng)新，研發(fā)提高開發(fā)產(chǎn)品的科技技術(shù)含量，盡力達(dá)到節(jié)能環(huán)保以及綠色居住環(huán)境。

3 設(shè)計(jì)階段的成本管理和措施

建設(shè)工程造價(jià)管理涉及建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)。其中，實(shí)行以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的建設(shè)項(xiàng)目全過程投資控制最為關(guān)鍵，成本管理是設(shè)計(jì)策劃和管理部門的重要職責(zé)之一。

首先需要根據(jù)產(chǎn)品定位所確定的成本指標(biāo)，拆分到建筑的各專業(yè)內(nèi)容分項(xiàng)中。然后，根據(jù)分項(xiàng)成本指導(dǎo)設(shè)計(jì)策劃，對(duì)管理部門、市場(chǎng)部門、運(yùn)營(yíng)方提出的要求進(jìn)行全面分析，確定符合成本目標(biāo)的技術(shù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)策劃過程，需自始至終結(jié)合成本的概念，在設(shè)計(jì)由淺入深的同時(shí)，成本指標(biāo)由寬泛和籠統(tǒng)發(fā)展到逐項(xiàng)清晰和明確。為了落實(shí)成本控制，在各階段設(shè)計(jì)中，需精心研究建筑每一個(gè)部件的設(shè)計(jì)，研究材料和施工條件，進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，降低每個(gè)構(gòu)件的造價(jià)。而機(jī)電系統(tǒng)選型不僅需要考慮到初期投資，還需要考慮運(yùn)行費(fèi)用和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，因而需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，正確處理好技術(shù)指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)性與運(yùn)營(yíng)管理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。

另外，還應(yīng)加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙之間的前期協(xié)調(diào)性管理，避免將設(shè)計(jì)圖紙的錯(cuò)漏碰缺等各種不完善因素帶入施工階段，而造成工程建設(shè)成本的上升。在招標(biāo)階段，尤其是機(jī)電設(shè)備招標(biāo)階段，設(shè)計(jì)策劃管理部門應(yīng)根據(jù)材料設(shè)備的重要性進(jìn)行分級(jí)，明確規(guī)定各類材料設(shè)備的品牌檔次，將有限的投資合理分配到各種材料設(shè)備中，力求保證建筑品質(zhì)的同時(shí)做到經(jīng)濟(jì)合理。

限額設(shè)計(jì)是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產(chǎn)品定位明確后，設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算限額，提出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。在方案設(shè)計(jì)階段，可按可行性研究成本目標(biāo)的80%提出估算目標(biāo);在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，可按方案估算成本的90%提出概算成本目標(biāo);施工圖設(shè)計(jì)階段，可按概算成本的90%值提出預(yù)算成本目標(biāo);預(yù)留10%供施工過程中調(diào)節(jié)。在每一階段設(shè)計(jì)完成后，都應(yīng)確認(rèn)限額設(shè)計(jì)要求是否得到有效落實(shí)，從而使動(dòng)態(tài)的成本管理方式得以實(shí)現(xiàn)。

在管理機(jī)制上，可考慮加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理，在設(shè)計(jì)合同中，制定相應(yīng)的措施條款，凡因設(shè)計(jì)單位錯(cuò)誤、漏項(xiàng)擴(kuò)大規(guī)?；蛱岣邩?biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工程靜態(tài)投資超支，可扣減設(shè)計(jì)費(fèi);對(duì)于確有必要調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的情況，須嚴(yán)格按權(quán)限進(jìn)行逐級(jí)審批;對(duì)于節(jié)約投資限額的給予獎(jiǎng)勵(lì)，超過投資限額的進(jìn)行罰款。發(fā)揮設(shè)計(jì)人員積極性，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)人員在單位限額內(nèi)發(fā)揮主觀能動(dòng)性提供最優(yōu)設(shè)計(jì)。

4 設(shè)計(jì)階段的技術(shù)質(zhì)量管理措施

(1)設(shè)計(jì)質(zhì)量全過程管理的重要性建筑設(shè)計(jì)隨機(jī)性大，需要全過程精心策劃和控制，才能取得最優(yōu)成果。建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣，確切地說(shuō)是一個(gè)目標(biāo)范圍的界定，符合建筑規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)是建筑設(shè)計(jì)合格的下限。建筑設(shè)計(jì)精品是在設(shè)計(jì)運(yùn)行過程中優(yōu)化取舍，不斷完善完美的生產(chǎn)方式。因此，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)化管理是十分值得重視的。建筑設(shè)計(jì)的優(yōu)化管理是全方位全過程的動(dòng)態(tài)管理。靜止的簡(jiǎn)單化的“結(jié)果管理”淘汰制，會(huì)造成施工質(zhì)量的下降并造成經(jīng)濟(jì)損失。建筑設(shè)計(jì)全過程要自始至終，由組織管理到專業(yè)技術(shù)管理，由藝術(shù)領(lǐng)域到科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域、由建筑形態(tài)到技術(shù)措施，由形象思維到邏輯思維，由方案到施工圖，進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化和篩選。它是積極主動(dòng)且極具挑戰(zhàn)性的動(dòng)態(tài)質(zhì)量管理。

(2)設(shè)計(jì)組織框架的構(gòu)建。建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的首要任務(wù)應(yīng)是項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織框架的策劃。一個(gè)規(guī)模較大的完整的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、熱能動(dòng)力設(shè)計(jì)、建筑電氣設(shè)計(jì)，還包含水、電、煤、通訊等市政配套設(shè)計(jì)內(nèi)容，甚至可能涉及道路橋梁、人防專業(yè)設(shè)計(jì);配合有室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)、景觀綠化設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)，有的項(xiàng)目還需要專門進(jìn)行標(biāo)志標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、建筑立面照明設(shè)計(jì)、藝術(shù)品和家具用品設(shè)計(jì)等分工細(xì)致、深化的設(shè)計(jì)內(nèi)容。隨著低碳、綠色、高科技的時(shí)代主題日益明確，還需考慮能源科技項(xiàng)目的專項(xiàng)設(shè)計(jì)。另外，業(yè)主招標(biāo)管理部門可能還會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)管理部門提出提供各類招標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)規(guī)格說(shuō)明書、技術(shù)標(biāo)評(píng)審等的招標(biāo)配合工作要求。因此，在設(shè)計(jì)工作計(jì)劃中還需要考慮到這項(xiàng)工作的安排。如此繁雜的設(shè)計(jì)工作內(nèi)容，沒有一家設(shè)計(jì)單位能夠獨(dú)立完成，因此，開發(fā)商的設(shè)計(jì)策劃和管理部門在設(shè)計(jì)策劃的前期階段，必須清晰地確立全部設(shè)計(jì)內(nèi)容，將其合理地分解成多個(gè)工作包，對(duì)每個(gè)工作包明確內(nèi)容要求、目標(biāo)、時(shí)間、限額設(shè)計(jì)并建立這些工作包之間的工作界面和責(zé)任關(guān)系，使不同專業(yè)和專長(zhǎng)的設(shè)計(jì)單位各司其職、各盡所能、協(xié)同工作，圍繞設(shè)計(jì)策劃所確定的主題目標(biāo)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，最終完成高質(zhì)量的設(shè)計(jì)成果。建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)魚龍混雜，層次、水平差異較大，并不是所有的開發(fā)項(xiàng)目所涉及的所有設(shè)計(jì)內(nèi)容都需要由頂級(jí)設(shè)計(jì)公司來(lái)完成;不同的設(shè)計(jì)公司擅長(zhǎng)的設(shè)計(jì)類型也有所不同，例如有些設(shè)計(jì)公司擅長(zhǎng)大型公共建筑，有些擅長(zhǎng)居住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì)，有些擅長(zhǎng)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)。對(duì)于項(xiàng)目中的每一項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容，都需要在龐雜的設(shè)計(jì)市場(chǎng)中，挑選資質(zhì)和業(yè)績(jī)符合項(xiàng)目要求的設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，并確定其收費(fèi)是否在可接受范圍內(nèi)，然后將工作要求落實(shí)到合同中。這樣分階段逐步落實(shí)每一個(gè)設(shè)計(jì)工作包。

(3)編制各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書。開發(fā)項(xiàng)目在前期策劃階段，在商業(yè)策略策劃完成后，設(shè)計(jì)策劃部門應(yīng)收集來(lái)自土地、規(guī)劃等方面的政策和約束條件，收集地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等方面的基礎(chǔ)資料。結(jié)合商業(yè)策劃要求，編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書，將業(yè)主的開發(fā)意圖、策略，以及使用功能要求完整、清晰地傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位，避免設(shè)計(jì)工作走彎路。在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)安排各專業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的技術(shù)調(diào)研和方案比較、收集配套信息、結(jié)合對(duì)方案設(shè)計(jì)內(nèi)容的評(píng)審意見，形成策劃設(shè)計(jì)要求，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書。在施工圖設(shè)計(jì)階段，結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審意見、結(jié)合來(lái)自物業(yè)使用部門的對(duì)運(yùn)行管理的具體要求，以及其他相關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計(jì)條件，編制施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書，進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主在使用功能、交樓標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、成本限額、設(shè)計(jì)成果深度和形式等各方面的要求。

(4)分階段進(jìn)行設(shè)計(jì)成果評(píng)審和確認(rèn)。設(shè)計(jì)工作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。因此對(duì)于各階段設(shè)計(jì)成果應(yīng)分別予以評(píng)審和確認(rèn)。在方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)對(duì)建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口位置、平面交通動(dòng)線、垂直交通動(dòng)線、建筑面積、層高等基本設(shè)計(jì)要素予以充分討論、評(píng)價(jià)和確認(rèn)。在初設(shè)計(jì)階段，建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機(jī)電各專業(yè)的設(shè)計(jì)外，還應(yīng)詳細(xì)研究建筑的各個(gè)細(xì)部和材料，評(píng)估和確認(rèn)所有構(gòu)件的細(xì)部尺度控制和構(gòu)造要求;結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)對(duì)各種不同的地基處理或基礎(chǔ)形式作比較，確認(rèn)最經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式，對(duì)建筑主體的結(jié)構(gòu)骨架基本形式和構(gòu)件尺寸進(jìn)行初步控制和確認(rèn);機(jī)電專業(yè)應(yīng)對(duì)各類可選用的機(jī)電系統(tǒng)作技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和論證，確認(rèn)系統(tǒng)形式、主要設(shè)備，確認(rèn)豎向和橫向管井管線的位置對(duì)空間使用的影響。在施工圖設(shè)計(jì)階段，需檢查和評(píng)審施工圖紙中各類技術(shù)要求的落實(shí)程度，校核各專業(yè)圖紙中對(duì)地形、地貌、地質(zhì)、道路、管線等外部條件的結(jié)合情況，校核各專業(yè)圖紙的設(shè)計(jì)深度、協(xié)調(diào)性、完整性、可操作性。只有對(duì)施工圖紙完成全面評(píng)審和確認(rèn)，方可將其交付給施工和工程管理部門。

(5)設(shè)計(jì)工作后評(píng)估。設(shè)計(jì)策劃和管理部門的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見影的，必須經(jīng)過招標(biāo)、施工、運(yùn)行整個(gè)過程后，才真正反映出設(shè)計(jì)管理工作成果的優(yōu)劣。因此有必要在項(xiàng)目竣工交付運(yùn)行后，對(duì)前期設(shè)計(jì)策劃和管理工作進(jìn)行綜合評(píng)估，由施工圖紙的實(shí)施單位和對(duì)建筑物運(yùn)行管理的部門分別進(jìn)行評(píng)價(jià)，總結(jié)出設(shè)計(jì)策劃管理工作中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，這樣才能不斷改進(jìn)不斷提高。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，開發(fā)企業(yè)必須經(jīng)過縝密的構(gòu)思、研討、咨詢、決策后，提出符合市場(chǎng)觀念的設(shè)計(jì)要素，并能與時(shí)俱進(jìn)地調(diào)整和改善，所開發(fā)的產(chǎn)品才能經(jīng)得起歷史的考驗(yàn)和檢問。