住宅小區(qū)共用消防設(shè)施常見問題探析——以建業(yè)森林半島為例

■楊俊紅 ■河南裕華建設(shè)安裝工程有限公司，河南 鄭州 450000

從2015 年5 月17 日清晨到19 日凌晨，建業(yè)森林半島小區(qū)兩天之內(nèi)著了三次火。該小區(qū)屬于鄭州市建成較早的高檔住宅小區(qū)，曾被評為“亞洲人居環(huán)境建設(shè)典范工程獎”，小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理水平在當(dāng)?shù)匦袠I(yè)內(nèi)都屬于翹楚。雖然這三次著火最終都被撲滅，著火單元樓內(nèi)消火栓內(nèi)有水槍、水帶，但就是沒水壓;消防通道太窄，不符合消防規(guī)范，大型的消防車開不進去，只有小型的消防車可以通行等問題暴露無疑。這些暴露的問題僅僅是物業(yè)管理行業(yè)共用消防設(shè)施管理問題的冰山一角，實際的問題更嚴(yán)重，公用消防設(shè)施缺少日常維護和安全日常檢查，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部消防安全制度不完善、機構(gòu)不明確、職責(zé)不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現(xiàn)。在此對用消防設(shè)施所暴露出的問題進行分析梳理，找出對策，以便物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府部門對癥下藥，采取措施，加強對共用消防設(shè)施的管理，保障廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。

1 共用消防設(shè)施問題匯總

1.1 消防通道被占用、消防通道拐彎處不符合消防規(guī)定

建業(yè)森林半島小區(qū)的通道入口安裝進出分離式道閘設(shè)備，一進一出，中間采用安全島+崗?fù)さ哪Ｊ?，?dǎo)致通道進口和出口的寬度不滿足消防車通行的規(guī)范要求，在火災(zāi)發(fā)生時導(dǎo)致消防車無法進入園區(qū)，且園區(qū)內(nèi)的消防通道被業(yè)主的私家車和電動車等雜物占用，消防通道變的很狹窄，消防車即便進入園區(qū)也根本無法通行。

1.2 疏散通道、安全出口被占用

建業(yè)森林半島小區(qū)著火的是10 層的一戶業(yè)主家，待消防官兵帶著水帶進入樓層滅火時，發(fā)現(xiàn)樓道內(nèi)的嬰兒手推車、自行車等物品堆放在樓道，影響通行與疏散。

1.3 煙感、溫感報警系統(tǒng)缺少必要的巡檢維護

其煙感、溫感報警系統(tǒng)的設(shè)備有的上面還有紅色的塑料罩罩著，屬于交付使用時未及時去除，導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)時未能及時報警。

1.4 消防噴淋泵、消火栓泵、穩(wěn)壓泵定期試運行

待消防官兵沖到事發(fā)樓層打開室內(nèi)消火栓時，發(fā)現(xiàn)沒水，告知物業(yè)啟動消火栓泵，依然水壓很低，根本不能滿足滅火要求?？v觀整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)，消防噴淋泵、消火栓泵、穩(wěn)壓泵不發(fā)生火警情況，基本沒人注意，也很少維護，等真的發(fā)生火災(zāi)情況，因缺少必要的維護，整個管道系統(tǒng)的功效大打折扣，出現(xiàn)水壓低、甚至沒水的情況就很普遍。

1.5 正壓送風(fēng)機、防排煙風(fēng)機的定期試運行

樓層上的正壓送風(fēng)機問題不大，可是其每層的百葉風(fēng)口處的防火閥開關(guān)因為幾乎沒有維護，導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)時部分樓層的防火閥不能打開。地下車庫的正壓送風(fēng)機、防排煙風(fēng)機也是缺少必要的維護，有的沒有及時的調(diào)整到自動狀態(tài)，導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)時不能聯(lián)動。

1.6 消火栓、噴淋系統(tǒng)的泄水測試

缺少必要的維護，消火栓管道沒水，或者水流很小，發(fā)生火災(zāi)噴淋根本噴不出水，噴淋管內(nèi)都是斑斑銹跡的黃水，已將噴淋頭堵塞。

2 問題原因分析

以上出現(xiàn)的這些問題仔細分析既有管理人員的因素、也有大的環(huán)境因素導(dǎo)致。

2.1 人員的因素

目前，按照國家法律規(guī)定，消防控制室值班員必須經(jīng)消防專門培訓(xùn)持證上崗?fù)?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事消防管理的人員卻沒有持證上崗的要求。實際情況是消防管理人員也多為消防控制室值班、水電維修人員、保安等人員兼職，這些人員基本上都沒有經(jīng)過專門消防培訓(xùn)，沒有掌握基本消防常識，不能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和操作、檢查、維護的基本方法，同時這些兼職的消防管理人員工資低、責(zé)任心不強，消防管理幾乎成“空白”。

2.2 環(huán)境的因素

(1)缺乏維護資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施上述所說的消防管理，其資金來源于兩方面。

①對共用的消防設(shè)施設(shè)備進行運行、養(yǎng)護、維修和管理，所需資金來源主要是業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費遵循費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，但實際情況是，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費不成正比，提供的服務(wù)無法滿足業(yè)主要求。業(yè)主通常采用拒交物業(yè)費作為維權(quán)手段，長此以往，長期積壓、欠收的費用給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，最終造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。

②對共用的消防設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造，則需要動用業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有的專項維修基金。根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主有使用專項維修基金的決定權(quán)，動用專項維修基金，需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，亦或者經(jīng)由業(yè)主大會依法通過使用方案，再由政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。

專項維修基金的領(lǐng)用存在兩個關(guān)鍵點，一方面是依據(jù)法律規(guī)定，領(lǐng)用條件嚴(yán)苛。不但要明確物業(yè)消防服務(wù)日常維護職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，還需要了解動用專項維修資金的具體情形，這些情形還需要區(qū)分哪些是業(yè)主或部分業(yè)主自身原因造成的、哪些是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不到位造成的、哪些是確實符合動用專項維修資金的條件。只有大家有統(tǒng)一的共識，各方包括監(jiān)管資金的政府職能部門才有討論或者審核通過的可能;另一方面是程序上必須有雙重大多數(shù)(兩個三分之二)業(yè)主或業(yè)主大會討論通過，這里面有三個棘手問題，一是沒有組織者、二是多數(shù)業(yè)主不積極參與、三是眾口難調(diào)形不成合意。因嚴(yán)苛的使用條件和復(fù)雜的程序，在現(xiàn)實中能夠成功動用使用住宅專項維修基金的并不多見。在目前沒有成熟的機制、制度或者慣例解決這兩個關(guān)鍵點情況下，缺乏資金或者說有錢用不了，出現(xiàn)很多建筑消防設(shè)施徹底癱瘓、長期成擺設(shè)無法解決，就不足為怪。

物業(yè)服務(wù)費收支不平衡、專項維修基金有錢用不了，在這樣的環(huán)境下物業(yè)服務(wù)企業(yè)對一些公共消防隱患問題的整改也是有心無力。

(2)法不責(zé)眾的無奈。小區(qū)內(nèi)業(yè)主占用消防車通道、雜物堵塞公共樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等問題，嚴(yán)格講屬于違反消防法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任。但很多行為屬于業(yè)主所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進行了勸阻、制止，但很多業(yè)主予以抵制，不予改正。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果按照法律規(guī)定約束業(yè)主，業(yè)主不樂意，增加與物業(yè)的對抗，甚至是不繳納物業(yè)費;物業(yè)服務(wù)企業(yè)如不按照規(guī)定要求，又會面臨政府執(zhí)法部門的處罰，而作為我們的行政執(zhí)法部門直接對這些業(yè)主進行處罰又不現(xiàn)實。在這種情況下，物業(yè)可以做的就是聯(lián)系其他利益受損害的業(yè)主，通過民事訴訟方式向侵權(quán)人討要補償，但中國傳統(tǒng)鄰里關(guān)系和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執(zhí)行等因素，許多業(yè)主明知道自己權(quán)益受損也不愿意出面維護自己的權(quán)利，“法不責(zé)眾、多一事不如少一事”觀念，給問題的最終解決造成很多障礙。這也是許多具體問題、具體隱患、具體紛爭處理解決難的很重要的誘因。

3 對策研究

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要不斷提高自身的管理水平、強化服務(wù)意識、提升服務(wù)品質(zhì)，還要樹立消防安全觀，重視公共消防設(shè)施的維護管理，建立消防規(guī)章制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。具體可以從如下幾方面去做:

①消防通道、疏散通道、安全出口管理。a.單位應(yīng)保持消防通道暢通，嚴(yán)禁占用消防通道，對于需要在小區(qū)出入口安裝道閘的情況，可以考慮將道閘安裝在道路兩側(cè)，道路中間不設(shè)置安全島，將崗?fù)ひ浦恋缆芬粋?cè)的模式。對于停放在消防通道上的亂停亂放車輛，要及時進行制止并勸離。b.對長時間占用消防通道、疏散通道、安全出口的行為要進行制止，對不聽勸告的要予以清理。c.應(yīng)保持防火門、消防安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明、機械排煙送風(fēng)、火災(zāi)事故廣播等設(shè)施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查、測試、維護和保養(yǎng)。

②消防器材管理。a.每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換藥;b.派專人管理，定期巡查消防器材，保證處于完好狀態(tài);c.對消防器材應(yīng)經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)丟失、損壞應(yīng)立即補充并上報領(lǐng)導(dǎo);d.各部門的消防器材由本部門管理，并指定專人負(fù)責(zé);

③消防設(shè)施、器材維護管理制度。a.消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負(fù)責(zé)，專職管理員每日檢查消防設(shè)施的使用狀況，保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。b.消防設(shè)施及消防設(shè)備的技術(shù)性能的維修保養(yǎng)和定期技術(shù)檢測由消防工作歸口管理部門負(fù)責(zé)，設(shè)專職管理員每日按時檢查了解消防設(shè)備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發(fā)現(xiàn)異常及時安排維修，使設(shè)備保持完好的技術(shù)狀態(tài)。

④消防設(shè)施和消防設(shè)備定期測試。a.煙、溫感報警系統(tǒng)的測試由消防工作歸口管理部門負(fù)責(zé)組織實施，保安部參加，每個煙、溫感探頭至少每年輪測一次;b.消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用;c.正壓送風(fēng)、防排煙系統(tǒng)每半年檢測一次;d.室內(nèi)消火栓、噴淋泄水測試每季度一次;e.其它消防設(shè)備的測試，根據(jù)不同情況決定測試時間。

(2)作為政府部門要加強監(jiān)督與政策引導(dǎo)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)排憂解難。

4 結(jié)語

一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營策略急功近利，在經(jīng)營中重眼前、輕長遠，重修補、輕維護，重經(jīng)營、輕安全。在費用收取、環(huán)境衛(wèi)生、治安防范和普通的水電維修等方面投入了巨大的人力、精力、財力、物力，卻忽視了對公用消防設(shè)施日常維護和消防安全日常檢查，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部消防安全制度不完善、機構(gòu)不明確、職責(zé)不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現(xiàn)。我相信通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自律、政府部門加強監(jiān)管與政策引導(dǎo)，這種現(xiàn)象將徹底改變，并最終消失。

［1］劉源峰，賈文彬，張紹強.建筑消防設(shè)施常見問題分析［J］.哈爾濱軸承，2006，27(03).

［2］蔡飛.基于建筑消防設(shè)施常見問題的研究［J］.城市建設(shè)理論研究(電子版)，2012(01).

［3］曹廣文.消防設(shè)施常見問題分析研究［J］.城市建設(shè)理論研究(電子版)，2012(08).