社區(qū)商業(yè)設(shè)計規(guī)劃研究

■許 云 ■中南建筑設(shè)計院股份有限公司，湖北 武漢 430071

1 社區(qū)商業(yè)概述

社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)當中的組成部分之一，其所提供的服務(wù)為社區(qū)居民所需的日常生活服務(wù)，這一類服務(wù)擁有便利性和頻繁性。在設(shè)計社區(qū)商業(yè)的規(guī)模大小、服務(wù)種類、商圈范圍等方面，其較城市中心的商業(yè)和城市區(qū)域型商業(yè)要低得多。但社區(qū)商業(yè)擁有比較穩(wěn)定的市場，未來，將會隨著居民的生活水平的提高而得到更好得發(fā)展。

(1)商業(yè)建筑的分類。商業(yè)建筑根據(jù)商住比指標可分成輻射型、中間型、內(nèi)向型。輻射型的比例大約占到5%-11%，商業(yè)體量大，對于外來客流的要求比較高，對交通、人流、商業(yè)氛圍也有一定的要求。中間型的比例大約占2%-5%，主要是依靠商業(yè)所在的社區(qū)自身的居民需求，對周邊的略有兼顧。內(nèi)向型的比例大概占到2%，基本完全是依靠商業(yè)所在社區(qū)自身的居民需求，基本顧及不到社區(qū)商業(yè)的對外性。商業(yè)規(guī)模的大小按照社區(qū)人口規(guī)模的多少來進行調(diào)整，通常社區(qū)自身的人口規(guī)模就足夠支持商業(yè)的照常運營。商業(yè)建筑根據(jù)服務(wù)的規(guī)模大小可以劃分為社區(qū)級商業(yè)、鄰里級商業(yè)、便利級商業(yè)。社區(qū)級的商業(yè)，一般商業(yè)面積達2 萬-5 萬平方米，以大賣場或百貨為其主力，輔以專買等其他類型的店鋪。鄰里級的商業(yè)，一般面積在3 千-2 萬平方米，主力店一般是超市，包括便利性的銷售、服務(wù)、餐飲等其他的店鋪。便利級的商業(yè)，一般面積在3 千平方米之下，以小店或集中起來的大集成店組成，也包括便利性銷售、服務(wù)、餐飲等店鋪。商業(yè)建筑根據(jù)建筑載體形式來劃分，可分成底商型商業(yè)、裙房型商業(yè)、獨立型商業(yè)。根據(jù)商業(yè)的布局來劃分，有可分成購物中心、商業(yè)街和散點式商業(yè)。

(2)社區(qū)商業(yè)的特征。社區(qū)商業(yè)的特征決定著社區(qū)商業(yè)所扮演的角色，分別有顧客屬地性、業(yè)種配套性、日常便利性、服務(wù)親和性、需求依賴性、贏利穩(wěn)定性以及商圈擴展性。通過對整個社區(qū)的綜合價值提升的角度來看，社區(qū)商業(yè)和住宅之間存在著商業(yè)服從于社區(qū)，社區(qū)又靠商業(yè)來提升價值這樣的相互關(guān)系。

2 社區(qū)商業(yè)的定位

社區(qū)商業(yè)的定位，首先要進行市場分析。市場分析主要是對周遭的人口統(tǒng)計，周圍居民的消費特征，周圍車流量的統(tǒng)計，以及競爭對手分析、周邊的市政規(guī)劃分析、商業(yè)物業(yè)條件分析、流動人口調(diào)研、周圍交通狀況分析以及客流的對象和走向。

對社區(qū)商業(yè)進行定位策劃包含有市場定位、顧客定位、規(guī)模定位和主題定位。市場定位當中，包含功能定位，按照社區(qū)輻射程度可以劃分成輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)和內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)一般定位成專業(yè)市場的商業(yè)并不多，往往是日常的業(yè)態(tài)類型。形象上可以定位成高中低檔。顧客定位首先要研究目標客戶是什么群體，有多大規(guī)模，他們的消費特征是什么。商業(yè)規(guī)模定位是確定社區(qū)商業(yè)類型的一個基本要素，尤其是尚未確定面積大小的商業(yè)項目，對于商業(yè)規(guī)模定位是非常重要的，只有恰當?shù)纳虡I(yè)規(guī)模才有助于整體項目的進步。商業(yè)規(guī)模往往對社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)起著一定的決定作用。通常社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，商業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)就越強，往往是成正比的關(guān)系。在對社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位中，要考慮商業(yè)市場容量、整體租售情況對于項目的影響，項目商業(yè)屬性、競爭性項目對于規(guī)模的影響，以及項目自身條件對于規(guī)模的影響等等。主題定位是商業(yè)住宅的整體風格、整體氛圍、整個主題的可實現(xiàn)性。

3 我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國社區(qū)商業(yè)起步較晚，目前仍處于初級起步階段，主要是通過歷史形成的沿街商鋪作為載體。伴隨著城市的發(fā)展和擴大，區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)遠離了一些住宅社區(qū)，而一些滿足附近居民生活需要的底商越來越多。現(xiàn)如今，隨著社區(qū)商業(yè)的飛速發(fā)展，新興的住宅漸漸走向郊區(qū)，與此相配套的社區(qū)商業(yè)亦走向成熟，各種形式百花齊放。這其中也存在這一些問題，例如社區(qū)的設(shè)計規(guī)模，功能規(guī)劃不盡合理，所以需要對現(xiàn)代的社區(qū)商業(yè)設(shè)計提供一些理論指導，以解決實際操作中出現(xiàn)的亟待解決的問題。

4 社區(qū)商業(yè)的設(shè)計要點

(1)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)有百貨超市、服務(wù)配套、餐飲、服裝、美容、家居、兒童業(yè)態(tài)等幾大類的業(yè)態(tài)。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，一般是以超市、服務(wù)配套和餐飲三類為主要的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。根據(jù)店面位置的優(yōu)良來考慮業(yè)態(tài)的設(shè)置，承租能力高的業(yè)態(tài)往往被優(yōu)先考慮。還需要考慮招商的執(zhí)行力度如何，與項目的實際情況是否符合，能否順利開業(yè)和正常經(jīng)營，注意培養(yǎng)商業(yè)的氛圍等。

(2)社區(qū)商業(yè)的功能布局。合理的商業(yè)配比既可以滿足居民的日常生活需要，又可以顧及到商業(yè)效益，避免商業(yè)同質(zhì)化形成惡性競爭，導致影響居民的生活品質(zhì)。規(guī)劃中按照服務(wù)性業(yè)態(tài)、餐飲類業(yè)態(tài)、菜場類業(yè)態(tài)，對商業(yè)街進行了布局。在小區(qū)主入口前的商業(yè)街西側(cè)為服務(wù)性業(yè)態(tài)，通過此類相對安靜的業(yè)態(tài)布局，使高層住宅區(qū)與餐飲區(qū)完全脫離，最大限度的減少噪音、油煙等對住宅區(qū)的影響。社區(qū)商業(yè)的布局一般分為底商滿布型、入口商街型、入口集中型、散點列布型。其中底商滿布型其優(yōu)勢是商業(yè)體量可擴展，范圍面積大，展示效果好，可以很好地吸引外來消費者，從而幫助商業(yè)的銷售量增加，然而商業(yè)規(guī)模太大會使業(yè)態(tài)控制增加困難，如果有店面空置，則會給社區(qū)造成較大的負面作用。入口商街型的優(yōu)勢是有助于社區(qū)居民的消費，商街的店面的商業(yè)價值都比較高。

(3)建筑單體鋪位面積及面積比、內(nèi)部設(shè)計。硬件規(guī)劃設(shè)計的合理與否，將影響業(yè)態(tài)的進駐，硬件規(guī)劃設(shè)計時社區(qū)商業(yè)經(jīng)營順利的重要的一步。不同的業(yè)態(tài)對于硬件的指標要求不同，對鋪面的大小也要求不一致。要充分結(jié)合社區(qū)商業(yè)各個業(yè)態(tài)的需要，把店鋪的面積區(qū)間進行劃分，例如可以分為30 平米以下，31-80 平米，81-200 平米，201-500 平米，501 平米以上這幾種面積區(qū)間。內(nèi)部設(shè)計方面，一般首層的層高要高一些，要注意方便業(yè)主或者是使用者能夠隔出夾層。內(nèi)部的隔墻要避免盡量少得用到承重墻，可以方便內(nèi)部空間的靈活調(diào)整和使用。對于兩層或多層的店面需要有室內(nèi)的樓梯，以便貫通上下層。要預(yù)留出光纖電纜接口和排水管位，設(shè)置好衛(wèi)生間，安置好網(wǎng)絡(luò)裝置，方便使用。

(4)立面造型設(shè)計。建筑的構(gòu)造要根據(jù)之前建筑結(jié)構(gòu)的條件，和周遭的環(huán)境相關(guān)聯(lián)，有所過渡，商業(yè)建筑要能夠滿足商業(yè)展示的需要。商業(yè)街的建筑風格要和住宅能夠相配套，避免底商的設(shè)計千篇一律，要注意反映出高檔住宅區(qū)的品質(zhì)和風格。對于街區(qū)的設(shè)計要留意曲面的變化，不能是完全的直線造型太過呆板，以增添街區(qū)的藝術(shù)性和趣味性。墻體的色彩要和住宅的整體色調(diào)協(xié)調(diào)，大塊玻璃幅度要適量，盡可能不要給人只有玻璃材質(zhì)的單一感受，可以選擇符合項目特色的材質(zhì)隔條才分隔。店面外向型可以凹凸相配，從而造成立體感，富有變化的街面形象。店面可以加上遮雨棚、遮陽棚等，裝飾的同時能夠使樓梯和玻璃的銜接處得以過渡，還能增加實用功能。要盡量去設(shè)計出舒適、溫馨、怡人、輕松的商業(yè)街的風格。

5 結(jié)束語

要想在日益競爭激烈的房地產(chǎn)市場中站穩(wěn)腳跟，就必須認識到社區(qū)商業(yè)中心對于提升小區(qū)競爭力、品牌附加值、社區(qū)文化與凝聚力所起到的作用，了解社區(qū)商業(yè)建設(shè)發(fā)展中不斷變化的復(fù)雜性和細微性。商業(yè)的多樣性決定了社區(qū)商業(yè)化設(shè)計是個很難實現(xiàn)“規(guī)范化”的領(lǐng)域，但其中的規(guī)律還是有跡可循，未來一定會產(chǎn)生更多優(yōu)秀的城市社區(qū)商業(yè)的建筑。

［1］劉鵬.社區(qū)商業(yè)的理論與模式［J］.城市問題，2003(2).

［2］宋春光，劉江濤.中國社區(qū)商業(yè)化發(fā)展的路徑分析，2008(1).

［3］喻穎正.社區(qū)商業(yè)開發(fā)運營指南.廣州:暨南大學出版社，2005.