創(chuàng)新監(jiān)管方式 推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

王秀香(吉林省長白山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,吉林 安圖 133613)

如今房價高居不下，引起了社會各界的廣泛關(guān)注，因此讓房地產(chǎn)市場回歸理性是眾望所歸，這就要求創(chuàng)新監(jiān)管方式。筆者在文中首先分析了國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在的問題，然后就創(chuàng)新監(jiān)管方式進行深入的研究，以期進一步提升監(jiān)管房地產(chǎn)市場的方式，保證其獲得平穩(wěn)的發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1.1 房價依舊過高

最近幾年國家在不斷出臺新的調(diào)控房地產(chǎn)的政策，如提高房貸利率和首付比例、二手房交易納稅等，以期讓房價回歸理性，但是對社會高收入全體而言機會沒有收到較大的效果，如高收入人群一次結(jié)清購房款，買方承擔交易稅等。限購令雖然在一定程度上把一些投機行為有效的遏制，但是房產(chǎn)的需求量并未減少，房價還是穩(wěn)步提升。

1.2 具有較高的空置率

所謂的空置率指的是待出售、出租的房子占市場總存量的比例。一般國際上認可的正當比例區(qū)間為5%-10%。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示：國內(nèi)600多個城市中共有6540萬套住房處于閑置狀態(tài)（電表讀數(shù)為零6個月）。之所以會出現(xiàn)這樣的情況和炒房有很大的關(guān)系，這不僅浪費了社會資源，也讓銀行的風險進一步提升。根據(jù)相關(guān)報道，2010年4月，北上廣三地的房屋空置率近40%，這表明商品房嚴重積壓。

2 創(chuàng)新監(jiān)管方式

2.1 實行差別化的土地政策

國內(nèi)的土地出讓金讓國家財政獲得巨額的財力，但是也讓地方政府嚴重依賴房地產(chǎn)行業(yè)，中央政府治理房地產(chǎn)行業(yè)的措施被地方政府消極對待，因此必須改革“招拍掛”制度。筆者建議應(yīng)改變土地拍賣的方式，由“價高者得”制度變?yōu)椤皟r優(yōu)者得”。進一步擠壓房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。讓土地的利用價值更好的彰顯。也可以使用“捆綁限價”方式：捆綁保障性住房和商品房，確定二者的比例，以此為基礎(chǔ)進行“招拍掛”。

2.2 嚴抓房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的落實

江蘇某市在房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實上嚴抓，取得了很好的效果。具體做法為：組建房地產(chǎn)市場調(diào)控小組，分管副市長親任組長，定期開展組員大會，對市場的形式進行研究和分析，制定有效的調(diào)控措施。同時，對縣、區(qū)政府考核中納入房價調(diào)控政策的落實情況和轄區(qū)內(nèi)的房價穩(wěn)定情況，讓各級政府在房價穩(wěn)定上的責任進一步強化。根據(jù)省政府、中央政府在房地產(chǎn)市場上的調(diào)控要求，該市制定了新建住房價格調(diào)控目標，市區(qū)新建住房房價不得高于城市居民家庭收入的增長速度，并向社會定期公布。

2.3 重抓監(jiān)管手段創(chuàng)新

建立健全商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，把商品房預(yù)售資金納入全程監(jiān)管范圍。通過監(jiān)管預(yù)售資金以及售后的服務(wù)質(zhì)量，大大減少開發(fā)商炒房、“爛尾工程”出現(xiàn)的概率，也會大大減少開發(fā)商由于資金問題沒有對仍在使用年限內(nèi)的房間的質(zhì)量問題負責的情況，維護廣大人民群眾的利益。同時在新建住房審批上更加嚴格。建立健全“一房一價”制度以及備案制度，在售房前要向社會一次性公布所有房源的價格。同時網(wǎng)上報價、審批價以及售樓處報價“三價一致”。

2.4 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

土地出讓金讓各級政府的財政進一步擴充，因此有必要大力建設(shè)廉租房，作為其中承擔主體責任的政府應(yīng)該發(fā)揮更大的作用。地方政府以當?shù)氐膶嶋H情況為基礎(chǔ)，大力建設(shè)廉租房項目。如果開放商參與建設(shè)廉租房，那么政府要在銀行貸款等上對其給與便利。同時，各城市應(yīng)該住房建設(shè)規(guī)劃向社會公布，把商品房、保障性住房建設(shè)的數(shù)量和比例公布，讓住房市場結(jié)構(gòu)更加合理。

2.5 加強住房保障和扶持中低收入群體購房

商品住宅價格明顯降低并不是政府的主要目標，即使房價不斷降低中等收入以及低收入家庭任然很難有能力購買住房。其關(guān)鍵問題在于中等以及低收入家庭的房價收入比例較高，因此我們應(yīng)該對其住房問題作為政策研究的重點，讓他們真正的享受廉租房、經(jīng)濟適用房帶來的好處和福利。如經(jīng)濟收入為中等的家庭享受經(jīng)濟適用房、限價房等，低等收入的家庭享受經(jīng)濟適用房、廉租房，把高收入家庭推向市場，讓其自行解決住房問題。只要住房價格的漲幅不超過居民的收入漲幅，國內(nèi)房價就會慢慢“降低”，房價也會回歸理性。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到千家萬戶，要想保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，處于良性的循環(huán)，我們必須使用恰當?shù)拇胧?，有效的方法對其進行調(diào)控。

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